Mutuo senza anticipo: come ottenerne uno

I mutui zero-down o senza soldi erano prontamente disponibili prima del crollo dei mutui subprime del 2008, quando i valori delle case stavano aumentando rapidamente e le linee guida sul credito erano più lassiste. Oggi, purtroppo, i mutui senza acconto da parte di prestatori commerciali sono estremamente rari e quelli che esistono lo sono disponibile solo per selezionare individui che possono documentare un reddito adeguato, spesso insieme a punteggi di credito minimi di 720; molti istituti di credito privati ​​richiedono punteggi di credito ancora più elevati.

Per fortuna, ci sono diversi programmi pubblici senza anticipo per i quali alcuni aspiranti proprietari di case possono beneficiare. Questo articolo elenca alcune di queste opzioni di prestito meno conosciute e alcune alternative se non sei idoneo per nessuna di esse.

Prestiti VA

Le famiglie militari e i veterani possono beneficiare di un prestito VA (Veterans Affairs), che offre un finanziamento al 100%. Disponibile dalla seconda guerra mondiale, questo programma assicurativo garantisce prestiti fino a un certo limite, in genere $ 424.100. Non solo questi prestiti rinunciano al acconto requisito, ma l'assicurazione ipotecaria di 2,15 punti può essere inclusa nel prestito. Le qualifiche del prestito variano da prestatore a prestatore, ma generalmente richiedono un rapporto debito/reddito di circa il 41%. I richiedenti di prestito VA devono prima ottenere un certificato di idoneità (COE) da un centro di idoneità VA, dimostrando il proprio servizio militare.

Prestiti edilizi per lo sviluppo rurale USDA

I potenziali acquirenti che vivono in regioni del paese specificamente designate possono beneficiare di un prestito per lo sviluppo rurale del Dipartimento dell'agricoltura degli Stati Uniti (USDA). Sebbene questi siano pensati per i residenti in aree remote, anche alcuni residenti che vivono più vicini ai centri urbani potrebbero essere idonei per questo programma. (Controlla il Pagina di idoneità USDA per le aree designate.)

Oltre a soddisfare i requisiti di idoneità della posizione, i richiedenti di prestito USDA devono scendere al di sotto di un determinato reddito soglie, poiché questi programmi sono orientati alle famiglie a reddito basso e moderato che faticano a risparmiare per il basso pagamenti. I punteggi di credito minimi richiesti vanno da 600 a 640 e commissioni di garanzia del prestito anticipate del 3,5% del prestito gli importi sono richiesti, tuttavia, i mutuatari possono inserire tali commissioni nel saldo del prestito, evitando così la necessità di contanti a chiusura.

Prestiti federali della Marina

Navy Federal Credit Union - la più grande nazione in termini di risorse e appartenenza, offre finanziamenti al 100% ai membri qualificati che acquistano case primarie. L'idoneità è limitata al personale militare, ai dipendenti del Dipartimento della Difesa degli Stati Uniti e ai loro familiari. Questo programma zero-down è simile al VA, ma vanta commissioni di finanziamento inferiori dell'1,75%.

Quando i mutui senza anticipo sono una cattiva idea?

Mettere zero soldi ha i suoi svantaggi. Se finanzi il 100% dell'acquisto di una casa, non hai alcuna quota nella proprietà, ovvero non ne possiedi nulla a titolo definitivo, come faresti se avessi versato un acconto. Di conseguenza, i finanziatori possono etichettarti come un mutuatario ad alto rischio e richiederti di garantire un'assicurazione ipotecaria privata (PMI) prima di firmare il prestito. Questa assicurazione, che protegge la società di mutuo in caso di inadempienza del prestito, in genere costa tra lo 0,5% e l'1% dell'intero importo del prestito, su base annua. E a differenza delle stesse rate del mutuo, questa spesa potrebbe non essere tassa deducibile.

Infine, i mutui con acconto zero spesso comportano tassi di interesse più elevati rispetto ai mutui tradizionali, poiché i finanziatori di solito riservano le migliori condizioni per i mutuatari che possono pagare in contanti in anticipo. Ad esempio, a metà del 2019, Republic Bank, con sede a Louisville, Ky., offriva un mutuo senza anticipo senza PMI e un mutuo a tasso variabile (ARM) di sette anni, che aveva un tasso di interesse iniziale di 4.729%. Questo tasso era di quasi un punto percentuale più alto rispetto ai tassi pubblicizzati da Wells Fargo in quel momento. Il pagamento mensile del prestito della Republic Bank sarebbe stato di $ 533 per ogni $ 100.000 preso in prestito, per il primo sette anni, dopodiché il tasso di interesse viene adeguato una volta all'anno, in base al tasso LIBOR più un margine di 2.75%.

Alternative ai mutui senza anticipo

Se non ti qualifichi per uno dei programmi di prestito con acconto zero, esistono alternative. Ad esempio:

Prestiti locali

Quasi ogni stato, contea e comune americano offre un qualche tipo di programma di incentivi per gli acquirenti di case, che fornisce assistenza per l'acconto, assistenza per i costi di chiusura, mutui per la casa a basso tasso di interesse o una combinazione di sopra. Molti sono limitati agli acquirenti che soddisfano determinati livelli di reddito e alcuni sono limitati a acquirenti di case per la prima volta. Inoltre, alcuni programmi si rivolgono a gruppi di professionisti, come insegnanti, personale medico o soccorritori di emergenza. Sebbene non tutti questi programmi possano eliminare la necessità di acconti, alcuni offrono sovvenzioni o prestiti senza interessi che coprono parte o tutto l'acconto.

Programmi FHA

Questi prestiti richiedono un acconto del 3,5%. Tuttavia, le linee guida della FHA consentono di finanziare gli acconti con donazioni finanziarie da parenti, fidanzate, organizzazione no profit, o altre fonti. La FHA offre anche il prestito Good Neighbor Next Door a insegnanti, agenti di polizia e altri dipendenti pubblici, che possono acquistare una casa con solo $ 100 in meno, non proprio un finanziamento al 100%, ma molto vicino.

Mutui piggy-back

Questa strategia prevede la stipula di due prestiti: uno per l'80% del prezzo di acquisto della casa, l'altro per quanto più possibile del resto. Prima della crisi dei mutui subprime, una divisione dell'80%/20% era abbastanza comune. Nel clima più duro di oggi, il massimo potrebbe essere un piano dell'80%-15%-5%, in cui si finanzia l'80% con un'ipoteca primaria, il 15% con una seconda ipoteca o un prestito immobiliare e si effettua un acconto del 5%.

Aspetta e risparmia

Rimandare il sogno di possedere una casa fino a quando non sarà possibile effettuare l'acconto standard è un'opzione praticabile. Inoltre, il momento dell'acquisto potrebbe arrivare prima di quanto pensi, soprattutto se hai già messo da parte dei risparmi. Ad esempio, è possibile prelevare fino a $ 10.000 da un'IRA per le spese per l'acquisto di una casa per la prima volta, inclusi gli acconti, senza incorrere nel tipico 10% anticipato penale di ritiro.

La linea di fondo

Sono finiti i giorni in cui praticamente chiunque poteva garantire un mutuo facile con poco o nessun denaro. Ma ci sono programmi pubblici e alcuni istituti di credito privati ​​che possono aiutare. Ma se questi non funzionano per te, il finanziamento con un acconto potrebbe non essere interessante, i tassi di interesse sui mutui sono attualmente ai minimi storici. Di conseguenza, alcuni esperti finanziari ritengono che questo sia il momento ideale per bloccare quei tassi, prima che inizino a salire.