Definizione di servizio in eccesso ipotecario

Che cos'è il servizio di franchigia ipotecaria?

Il servizio in eccesso ipotecario è una commissione basata sulla percentuale del flusso di cassa mensile di titoli garantiti da ipoteca (MBS) che rimane dopo che il flusso di cassa è stato suddiviso in cedola e pagamento capitale per il titolare MBS.

Come funziona il servizio di franchigia ipotecaria

Una commissione di servizio è la percentuale di ciascuno mutuo pagamento effettuato da un mutuatario a a prestatore di mutui come compenso per la tenuta di un registro dei pagamenti, la riscossione e l'esecuzione di pagamenti in garanzia, il trasferimento dei pagamenti di capitale e interessi al detentore della nota. Le commissioni di servizio generalmente variano dallo 0,25% allo 0,5% del saldo del mutuo in essere ogni mese. La commissione di servizio in eccesso ipotecario va in genere al

manutentore del prestito e può servire come commissione di garanzia per il sottoscrittore del MBS.

Ad esempio, in un tipico affare MBS, se il tasso di interesse su un mutuo è dell'8%, il titolare di MBS potrebbe ricevere il 7,5%, il gestore del mutuo riceve lo 0,25% tassa di servizio e il MBS sottoscrittore ottiene lo 0,15% Questo lascia il restante 0,10% (8% - 7,5% - 0,25% - 0,15% = 0,10%) come servizio in eccesso.

Il servizio di franchigia ipotecaria per MBS è soggetto a pagamento anticipato e rischio di estensione. Quando viene valutato il prezzo del servizio in eccesso, viene valutato in base a una stima della durata della rendita. Questo deve essere stimato poiché non si può sapere con certezza quando un mutuatario potrebbe rifinanziare o estinguere in altro modo il proprio mutuo. Il valore del servizio in eccesso può cambiare drasticamente quando i tassi di interesse cambiano, perché le variazioni dei tassi di interesse correnti rispetto al tasso d'interesse sull'ipoteca determinare per quanto tempo potrebbe durare la rendita del servizio in eccesso associato a tale ipoteca.

Da dove viene il servizio in eccesso ipotecario?

Il servizio in eccesso ipotecario può essere il risultato della gestione dei mutui che sono raggruppati dal creatore, e poi venduto. Se l'acquirente non serve il prestito da solo, potrebbe stipulare un contratto di servizio eventualmente con il cedente o una terza parte. In base a tale accordo, il servicer manterrà in genere il diritto di ricevere parte dei pagamenti degli interessi effettuati dai mutuatari, rispetto al pool complessivo di mutui oggetto di servizio.

Uno spread di servizio ipotecario è l'importo degli interessi trattenuto dal servicer ed è considerato in parte dal servicer come una forma di compensazione ragionevole per i servizi che sono stati prestati. Se c'è una parte di uno spread di servizio ipotecario che supera quello che potrebbe essere considerato un ragionevole compenso per i servizi prestati, questo è chiamato spread di servizio in eccesso e rappresenterebbe un investimento continuo nella parte di interesse di un mutuo sottostante piscina.

Il Agenzia delle Entrate (IRS) ha precedentemente stabilito che la proprietà di determinati spread di servizio ipotecari in eccesso costituirebbe un bene immobiliare e quindi il reddito derivante dagli spread di servizio in eccesso verrebbe trattato come interesse su obbligazioni garantite da ipoteche su immobili proprietà.Tale sentenza è stata ritenuta applicabile ai fini fiscali per i fondi comuni di investimento immobiliare.