Per quanto tempo un proprietario di un edificio o un locatore può svalutare un miglioramento della proprietà in affitto?

Un miglioramento della proprietà in affitto è una modifica apportata a una proprietà in affitto per personalizzarla per le particolari esigenze di un inquilino. I miglioramenti sui beni di terzi, come la verniciatura, l'installazione di pareti divisorie, la modifica del pavimento o l'installazione di lampade personalizzate possono essere intrapresi sia dal padroni di casa—che possono offrirsi di farlo per aumentare la commerciabilità delle loro unità in affitto—o dagli stessi inquilini.

Mentre l'utile vita economica della maggior parte dei miglioramenti su beni di terzi è da cinque a 15 anni, il Codice delle entrate interne richiede che ammortamento affinché tali miglioramenti si verifichino nel corso della vita economica dell'edificio.

I miglioramenti dei beni di terzi hanno regole di ammortamento diverse a seconda che si lavori con la rendicontazione finanziaria sulla base imponibile degli Stati Uniti o con gli Stati Uniti. principi contabili generalmente accettati (GAAP) rendicontazione finanziaria. Ai fini fiscali, le migliorie su beni di terzi possono essere ammortizzate per periodi fino a 15 anni.

Comprendere i miglioramenti dei beni di terzi

Miglioramenti su beni di terzi sono noti anche come miglioramenti o ampliamenti degli inquilini e sono generalmente realizzati dai proprietari di immobili commerciali. I proprietari possono fornire questi miglioramenti per gli inquilini esistenti o nuovi. Le modifiche sono adattate alle esigenze di un inquilino specifico e alle loro esigenze. Solo i miglioramenti apportati all'interno dello spazio di uno specifico inquilino sono considerati miglioramenti su beni di terzi.

I miglioramenti dei beni di terzi, come notato sopra, si applicano ai cambiamenti strutturali nello spazio che andranno a beneficio di uno specifico inquilino. Quindi apportare modifiche allo spazio di un inquilino non si qualifica come un miglioramento della proprietà in affitto per il vicino.

Anche le modifiche all'esterno di un edificio o al suo paesaggio non si applicano. Se un proprietario sostituisce il tetto dell'edificio, aggiorna l'ascensore o pavimenta il parcheggio, nessuna di queste modifiche è considerata un miglioramento del contratto di locazione, poiché non va a vantaggio di un inquilino specifico.

una volta che locazione fini, i miglioramenti generalmente appartengono al locatore, se non diversamente specificato nel contratto. Se l'inquilino è in grado di prenderli, deve rimuoverli senza alcun danno alla proprietà.

Rendicontazione finanziaria GAAP

Per la rendicontazione finanziaria GAAP, miglioramenti a locazioni può essere capitalizzato o spesato a seconda dell'importo in dollari del miglioramento. Le aziende fissano un limite di capitalizzazione, un interno norma contabile determinato dalla direzione che fissa l'importo soglia al di sopra del quale un elemento viene capitalizzato anziché spesato.

Se l'importo non supera il limite di capitalizzazione, la miglioria su beni di terzi è spesata nell'esercizio in cui è stata sostenuta. Se, invece, il costo eccede il limite di capitalizzazione, la società lo capitalizza e lo ammortizza.

Una miglioria capitalizzata su beni di terzi secondo GAAP viene ammortizzata sul minore tra la vita utile residua o la durata residua del contratto di locazione. La vita utile è determinata sulla base delle stime del management.

Inoltre, la durata residua del contratto di locazione può includere estensioni purché prevedibili e ragionevolmente sicure. Se l'edificio viene successivamente acquistato, il contratto di locazione cessa di essere in vigore e il miglioramento della proprietà in affitto sarebbe ammortizzato sulla residua vita utile dell'immobile.

Rendicontazione finanziaria sulla base fiscale degli Stati Uniti

La regola dei 15 anni è stata emanata dal Agenzia delle Entrate (IRS) nel 2004. Prima di quell'anno, il periodo di ammortamento era di 39 anni. La regola dei 15 anni non è permanente e deve essere nuovamente autorizzata ogni anno.

Il termine di ammortamento è fisso indipendentemente dall'effettivo vita utile del miglioramento del contratto di locazione o della durata residua del contratto di locazione.