5 tipi di REIT e come investire in essi

I fondi di investimento immobiliare (REIT) sono una considerazione chiave quando si costruisce un portafoglio azionario oa reddito fisso. Forniscono una maggiore diversificazione, rendimenti totali potenzialmente più elevati e/o un rischio complessivo inferiore. In breve, la loro capacità di generare reddito da dividendi insieme a rivalutazione del capitale li rende un eccellente contrappeso per azioni, obbligazioni e contanti.

Fondi di investimento immobiliare possedere e/o gestire immobili commerciali produttivi di reddito, siano essi gli immobili stessi o le ipoteche su tali immobili. Puoi investire nelle società individualmente, attraverso un fondo negoziato in borsa o con un fondo comune di investimento. Sono disponibili molti tipi di REIT.

Qui esaminiamo alcune delle principali categorie di REIT e i loro rendimenti storici. Entro la fine di questo articolo, dovresti avere un'idea migliore di quando e cosa acquistare.

Rendimenti storici dei REIT

I fondi comuni di investimento immobiliare sono storicamente una delle classi di attività più performanti disponibili. Il FTSE L'indice NAREIT Equity REIT è quello che la maggior parte degli investitori utilizza per misurare la performance del mercato immobiliare statunitense. Tra il 2010 e il 2020, il rendimento medio annuo dell'indice è stato del 9,5%.

Più di recente, la media triennale dei REIT tra novembre 2017 e novembre 2020, 11. 25%, era ben al di sopra sia dell'S&P 500 che del Russell 2000, che si sono attestati rispettivamente al 9,07% e al 6,45%. Storicamente, gli investitori in cerca di rendimento hanno investito meglio nel settore immobiliare rispetto al reddito fisso, la classe di attività tradizionale per questo scopo. Un portafoglio attentamente costruito dovrebbe considerare entrambi.

1. REIT al dettaglio

Circa il 24% degli investimenti REIT sono in centri commerciali e vendita al dettaglio indipendente. Questo rappresenta il singolo più grande investimento per tipo in America. Qualunque sia il centro commerciale che frequenti, è probabilmente di proprietà di un REIT. Quando si considera un investimento nel settore immobiliare al dettaglio, è necessario prima esaminare il settore del commercio al dettaglio stesso. È finanziariamente sano al momento e quali sono le prospettive per il futuro?

È importante ricordare che i REIT al dettaglio guadagnano dall'affitto che addebitano agli inquilini. Se i rivenditori stanno riscontrando problemi di flusso di cassa a causa di scarse vendite, è possibile che possano ritardare o addirittura essere inadempienti su quei pagamenti mensili, finendo per essere costretti al fallimento. A quel punto bisogna trovare un nuovo inquilino, cosa mai facile. Pertanto, è fondamentale investire in REIT con gli anchor tenant più forti possibili. Questi includono negozi di alimentari e per la casa.

Una volta effettuata la valutazione del settore, la tua attenzione dovrebbe essere rivolta ai REIT stessi. Come per ogni investimento, è importante che abbiano buoni profitti, bilanci solidi e il minor debito possibile, soprattutto a breve termine. In un'economia povera, i REIT al dettaglio con significativi posizioni di cassa verranno presentate opportunità per acquistare buoni immobili a prezzi distressed. Le aziende meglio gestite ne trarranno vantaggio.

Detto questo, ci sono preoccupazioni a lungo termine per lo spazio REIT al dettaglio in quanto lo shopping si sta spostando sempre più online rispetto al modello del centro commerciale. I proprietari di spazi hanno continuato a innovare per riempire i loro spazi di uffici e altri inquilini non orientati al dettaglio, ma il sottosettore è sotto pressione.

2. REIT residenziali

Si tratta di REIT che possiedono e gestiscono condomini in affitto plurifamiliari, nonché alloggiamento fabbricato. Quando si cerca di investire in questo tipo di REIT, si dovrebbero considerare diversi fattori prima di lanciarsi. Ad esempio, i migliori mercati degli appartamenti tendono a essere quelli in cui l'accessibilità economica della casa è bassa rispetto al resto del paese. In posti come New York e Los Angeles, l'alto costo delle case singole costringe più persone ad affittare, il che fa aumentare il prezzo che i proprietari possono addebitare ogni mese. Di conseguenza, i più grandi REIT residenziali tendono a concentrarsi sui grandi centri urbani.

All'interno di ogni mercato specifico, gli investitori dovrebbero cercare la crescita della popolazione e dell'occupazione. Generalmente, quando c'è un afflusso netto di persone in una città, è perché i posti di lavoro sono prontamente disponibili e l'economia sta crescendo. una caduta tasso di posti vacanti insieme all'aumento degli affitti è un segno che la domanda sta migliorando. Finché l'offerta di appartamenti in un particolare mercato rimane bassa e la domanda continua ad aumentare, i REIT residenziali dovrebbero andare bene. Come per tutte le società, quelle con i bilanci più solidi e il capitale più disponibile normalmente fanno meglio.

3. REIT sanitari

I REIT sanitari saranno un sottosettore interessante da tenere d'occhio mentre gli americani invecchiano e i costi sanitari continuano a salire. I REIT sanitari investono nel settore immobiliare di ospedali, centri medici, strutture di cura e case di riposo. Il successo di questo immobile è direttamente legato al sistema sanitario. La maggior parte degli operatori di queste strutture fa affidamento su tariffe di occupazione, Medicare e aiuto medico rimborsi e stipendi privati. Finché il finanziamento dell'assistenza sanitaria è un punto interrogativo, lo sono anche i REIT sanitari.

Le cose che dovresti cercare in un REIT sanitario includono un gruppo diversificato di clienti e investimenti in una serie di diversi tipi di proprietà. La concentrazione è buona in una certa misura, ma lo è anche la diffusione del rischio. In generale, un aumento della domanda di servizi sanitari (che dovrebbe avvenire con l'invecchiamento della popolazione) è positivo per gli immobili sanitari. Pertanto, oltre alla diversificazione di clientela e tipologia immobiliare, ricercare aziende il cui l'esperienza sanitaria è significativa, i cui bilanci sono solidi e il cui accesso a basso costo il capitale è alto.

4. REIT d'ufficio

I REIT per uffici investono in edifici per uffici. Ricevono redditi da locazione da inquilini che di solito hanno firmato a lungo termine locazioni. Quattro domande vengono in mente per chiunque sia interessato ad investire in un ufficio REIT.

1. Qual è lo stato dell'economia e quanto è alto il tasso di disoccupazione?
2. Come sono i tassi di posti vacanti?
3. Come va economicamente il settore in cui investe il REIT?
4. Quanto capitale ha per le acquisizioni?

Prova a trovare REIT che investono in roccaforti economiche. È meglio possedere un mucchio di edifici medi a Washington, D.C., piuttosto che possedere uno spazio per uffici di prim'ordine a Detroit, per esempio.

5. REIT ipotecari

Circa il 10% degli investimenti REIT è in mutui rispetto all'immobile stesso. I più noti ma non necessariamente i più grandi investimenti sono Fannie Mae e Freddie Mac, imprese sponsorizzate dal governo che acquistano mutui sul mercato secondario.

Ma solo perché questo tipo di REIT investe in mutui anziché in azioni non significa che sia privo di rischi. Un aumento dei tassi di interesse si tradurrebbe in una diminuzione dei valori contabili dei REIT dei mutui, facendo abbassare i prezzi delle azioni. Inoltre, i REIT ipotecari ottengono una quantità considerevole del loro capitale attraverso offerte di debito garantite e non garantite. In caso di aumento dei tassi di interesse, il finanziamento futuro sarà più costoso, riducendo il valore di un portafoglio di prestiti. In un contesto di bassi tassi di interesse con la prospettiva di un aumento dei tassi, la maggior parte dei REIT ipotecari viene scambiata a sconto sul valore patrimoniale netto per azione. Il trucco è trovare quello giusto.

Le chiavi per valutare qualsiasi REIT

Ci sono alcune cose da tenere a mente quando si valuta un REIT. Includono quanto segue:

1. I REIT sono veri ritorno totale investimenti. Forniscono rendimenti da dividendi elevati insieme a un moderato apprezzamento del capitale a lungo termine. Cerca le aziende che hanno fatto un buon lavoro storicamente nel fornire entrambi.
2. A differenza degli immobili tradizionali, molti REIT sono negoziati in borsa. Ottieni la diversificazione che offre il settore immobiliare senza essere bloccato a lungo termine. La liquidità conta.
3. L'ammortamento tende a sopravvalutare il declino di un investimento nel valore della proprietà. Pertanto, invece di utilizzare il rapporto di pagamento (quello che gli investitori utilizzano i dividendi) per valutare un REIT, guarda il suo fondi da operazioni (FFO) invece. Questo è definito come reddito netto meno la vendita di qualsiasi proprietà in un dato anno e l'ammortamento. Prendi semplicemente il dividendo per azione e dividilo per il FFO per azione. Maggiore è la resa, meglio è.
4. Una gestione forte fa la differenza. Cerca aziende che esistono da un po' di tempo o che almeno possiedono un team di gestione con molta esperienza.
5. La qualità conta. Investi solo in REIT con grandi proprietà e inquilini.
6. Prendi in considerazione l'acquisto di un fondo comune di investimento o ETF che investe in REIT e lascia la ricerca e l'acquisto ai professionisti.

Vantaggi e svantaggi dei REIT

Come per tutti gli investimenti, i REIT hanno i loro vantaggi e svantaggi. Uno dei maggiori vantaggi che i REIT hanno da offrire sono i loro dividendi ad alto rendimento. I REIT sono tenuti a versare il 90% del reddito imponibile agli azionisti; quindi i dividendi REIT sono spesso molto più alti del titolo medio dell'S&P 500.

Un altro vantaggio è la diversificazione del portafoglio. Non troppe persone hanno la possibilità di uscire e acquistare un immobile commerciale in per generare reddito passivo, tuttavia, i REIT offrono al pubblico la capacità di fare esattamente questo. Inoltre, l'acquisto e la vendita di immobili spesso richiede un po' di tempo, bloccando il flusso di cassa nel processo, tuttavia i REIT sono altamente liquidi: la maggior parte può essere acquistata o venduta con il clic di un pulsante.

Ci sono alcuni svantaggi dei REIT di cui gli investitori dovrebbero essere consapevoli, in particolare la potenziale responsabilità fiscale che i REIT possono creare. La maggior parte dei dividendi REIT non soddisfa la definizione dell'IRS di "dividendi qualificati", il che significa che i dividendi superiori alla media offerti dai REIT sono tassati a un'aliquota più elevata rispetto alla maggior parte degli altri dividendi. I REIT si qualificano per il 20% di detrazione passante, tuttavia, la maggior parte degli investitori dovrà pagare una grande quantità di tasse sui dividendi REIT se detengono REIT in un conto di intermediazione standard.

Un altro potenziale problema con i REIT è la loro sensibilità ai tassi di interesse. In generale, quando la Federal Reserve alza i tassi di interesse nel tentativo di inasprire la spesa, i prezzi dei REIT scendono. Inoltre, esistono rischi specifici di proprietà per diversi tipi di REIT. I REIT degli hotel, ad esempio, spesso funzionano molto male durante i periodi di crisi economica.

FAQ REIT

I REIT sono buoni investimenti?

Investire in REIT è un ottimo modo per diversificare il tuo portafoglio al di fuori di azioni e obbligazioni tradizionali e può essere interessante per i loro forti dividendi e l'apprezzamento del capitale a lungo termine.

In quali REIT dovrei investire?

Ogni tipo di REIT ha i suoi rischi e vantaggi a seconda dello stato dell'economia. Investire in REIT attraverso a REIT ETF è un ottimo modo per gli azionisti di impegnarsi in questo settore senza doversi confrontare personalmente con le sue complessità.

Come si guadagna con un REIT?

Poiché i REIT sono tenuti dall'IRS a pagare il 90% del loro reddito imponibile agli azionisti, i dividendi REIT sono spesso molto più alti della media delle azioni dell'S&P 500. Uno dei modi migliori per ricevere reddito passivo dai REIT è attraverso la capitalizzazione di questi dividendi ad alto rendimento.

Puoi perdere soldi con un REIT?

Come con qualsiasi investimento, c'è sempre il rischio di perdita. I REIT quotati in borsa hanno il particolare rischio di perdere valore con l'aumento dei tassi di interesse, il che in genere invia il capitale di investimento in obbligazioni.

I REIT sono sicuri durante una recessione?

Investire in alcuni tipi di REIT, come quelli che investono in proprietà alberghiere, non è un'ottima scelta durante una crisi economica. Investire in altri tipi di immobili come l'assistenza sanitaria o il commercio al dettaglio, tuttavia, che hanno strutture di locazione più lunghe e quindi sono molto meno cicliche, è un ottimo modo per proteggersi da una recessione.

La linea di fondo

Il governo federale ha permesso agli investitori di acquistare progetti immobiliari commerciali su larga scala già nel 1960. Tuttavia, solo nell'ultimo decennio i singoli investitori hanno abbracciato i REIT.

Le ragioni di ciò includono i tassi di interesse bassi, che hanno costretto gli investitori a guardare oltre le obbligazioni per investimenti produttivi di reddito, l'avvento di scambi negoziati in borsa e fondi comuni di investimento incentrati sul settore immobiliare e, fino al crollo immobiliare del 2007-08, un insaziabile appetito da parte degli americani di possedere immobili e altri beni materiali. I REIT, come ogni altro investimento nel 2008, hanno sofferto molto. Ma nonostante ciò, continuano ad essere un'eccellente aggiunta a qualsiasi portafoglio diversificato.