Punti ipotecari: qual è il punto?

La struttura dei mutui casa varia in tutto il mondo. Il pagamento dei punti mutuo è una pratica comune negli Stati Uniti. Secondo prove aneddotiche, potrebbe essere un approccio esclusivamente americano al finanziamento della casa.

Cosa sono i punti mutuo?

I punti ipotecari sono di due tipi: i punti di origine e i punti di sconto. In entrambi i casi, ogni punto è tipicamente pari all'1% dell'importo totale ipotecato. Su un mutuo per la casa di $ 300.000, ad esempio, un punto equivale a $ 3.000.

I punti di origine vengono utilizzati per compensare gli ufficiali di prestito. Non tutti i fornitori di mutui richiedono il pagamento dei punti di origine e quelli che lo fanno sono spesso disposti a negoziare la commissione. I punti di sconto sono interessi anticipati. L'acquisto di ogni punto riduce generalmente il tasso di interesse sul mutuo fino allo 0,25%. La maggior parte dei finanziatori offre l'opportunità di acquistare da uno a tre punti di sconto.

Prima del passaggio del Tagli fiscali e Jobs Act

(TCJA) nel 2017, che si applica agli anni d'imposta 2018-2025, i punti di origine non erano deducibili dalle tasse, ma i punti sconto potrebbero essere detratti nell'Allegato A. In futuro, i punti sconto sono deducibili ma limitati ai primi $ 750.000 di un prestito. Inoltre, esiste una detrazione standard più elevata, quindi è consigliabile verificare con un commercialista per scoprire se è possibile ricevere vantaggi fiscali dai punti di acquisto.

Ci concentreremo qui su punti sconto e come possono ridurre i pagamenti complessivi del mutuo. Tieni presente che quando i prestatori pubblicizzano le tariffe, possono mostrare una tariffa basata sull'acquisto di punti.

Dovresti pagare per i punti sconto?

La risposta a questa domanda richiede una comprensione della struttura del pagamento del mutuo. Ci sono due fattori principali da valutare quando si considera se pagare o meno per i punti sconto. Il primo riguarda il periodo di tempo che ti aspetti di vivere in casa. In generale, più a lungo prevedi di rimanere, maggiore è il tuo risparmio se acquisti punti sconto. Considera il seguente esempio per a prestito di 30 anni:

• Su un mutuo di $ 100.000 con un tasso di interesse del 3%, il tuo pagamento mensile per capitale e interessi è di $ 421 al mese.
• Con l'acquisto di tre punti sconto, il tuo tasso d'interesse sarebbe del 2,75% e il tuo pagamento mensile sarebbe di $ 382 al mese.

L'acquisto dei tre punti sconto ti costerebbe $ 3.000 in cambio di un risparmio di $ 39 al mese. Dovrai tenere la casa per 76 mesi, o sei anni, per andare in pareggio sull'acquisto del punto. Poiché un prestito di 30 anni dura 360 mesi, l'acquisto di punti è una mossa saggia in questo caso se prevedi di vivere nella tua nuova casa per un lungo periodo. Se, invece, prevedi di rimanere solo per pochi anni, potresti voler acquistare meno punti o addirittura nessuno. Esistono numerosi calcolatori disponibili su Internet per aiutarti a determinare la quantità appropriata di punti sconto da acquistare in base al periodo di tempo in cui prevedi di possedere la casa.

Il secondo fattore da considerare con l'acquisto di punti sconto riguarda la disponibilità o meno di soldi per pagarli. Molte persone sono a malapena in grado di permettersi l'acconto e i costi di chiusura per gli acquisti della casa e semplicemente non sono rimasti abbastanza soldi per acquistare punti. Su una casa da $ 100.000, tre punti di sconto sono relativamente convenienti, ma su una casa da $ 500.000, tre punti costeranno $ 15.000. Oltre al tradizionale acconto del 20% di $ 100.000 per quella casa da $ 500.000, altri $ 15.000 potrebbero essere più di quanto l'acquirente possa permettersi.

Usare un calcolatore mutuo è una buona risorsa per preventivare questi costi.

Ne vale la pena i punti ipotecari?

Alcune persone sostengono che il denaro pagato sui punti sconto potrebbe essere investito in borsa e utilizzato per generare un rendimento maggiore rispetto all'importo risparmiato pagando i punti. Ma per il proprietario di casa medio, la paura di entrare in un mutuo che non possono permettersi supera il potenziale beneficio che potrebbe accumularsi se riuscisse a selezionare l'investimento giusto. In molti casi, essere in grado di estinguere il mutuo è più importante.

Inoltre, tieni presente la motivazione dietro l'acquisto di una casa. Mentre la maggior parte delle persone spera di vedere aumentare di valore la propria residenza, poche persone acquistano la propria casa esclusivamente come investimento. Dal punto di vista degli investimenti, se la tua casa triplica di valore, è improbabile che tu la venda per il semplice motivo che avresti bisogno di trovare un altro posto dove vivere.

Se la tua casa guadagna valore, è probabile che anche la maggior parte delle altre case nella tua zona aumenti di valore. Se questo è il caso, vendere la tua casa ti darà solo abbastanza soldi per acquistare un'altra casa per quasi lo stesso prezzo. Inoltre, se impieghi tutti i 30 anni per estinguere il mutuo, probabilmente avrai pagato quasi il triplo della vendita originale della casa prezzo in capitale e interessi e, quindi, non guadagnerai molto in termini di profitto reale se vendi al prezzo più alto prezzo.

La linea di fondo

L'acquisto di una casa è una decisione finanziaria importante. Pianifica attentamente. Guarda i numeri. Prima di iniziare a fare acquisti, decidi l'importo del pagamento mensile che puoi permetterti e determina esattamente come lo farai arrivare a quel pagamento, che sia versando un grosso anticipo, acquistando punti di sconto o acquistando un meno costoso casa.

allora essere sicuro di guardarsi intorno. Non accontentarti del primo pacchetto di mutuo in cui ti imbatti. Ci sono molte banche tra cui scegliere e numerose risorse, inclusi agenti immobiliari, broker ipotecari e Internet, per aiutarti a fare acquisti per l'offerta migliore per la tua situazione.