Detrazioni fiscali per i proprietari di immobili in affitto

Possiedi un immobile che affitti? Oltre al potenziale di reddito regolare e crescita del capitale, gli investimenti immobiliari offrono detrazioni che possono ridurre l'imposta sul reddito sui profitti.

Ma prima, considera che tipo di investitore immobiliare sei. Sei un investitore passivo o un professionista immobiliare? La tua classificazione come uno o l'altro fa una grande differenza nel numero di agevolazioni fiscali che ottieni.

Investitore passivo vs. Professionale

Se trascorri la maggior parte delle tue ore di lavoro nel settore immobiliare come professionista immobiliare, le perdite da locazione non sono passive. Ciò significa che le tue perdite sono completamente deducibili da tutti i redditi, passivi o non passivi.

Se si tratta di un investimento secondario, le tue perdite sono passive e possono essere deducibili fino a $ 25.000 dal reddito derivante dai tuoi affitti. La detrazione si esaurisce se il tuo

reddito lordo rettificato modificato (MAGI) è compreso tra $ 100.000 e $ 150.000. Le perdite superiori a $ 25.000 possono essere riportate all'anno successivo.

L'Internal Revenue Service (IRS) definisce un professionista immobiliare come qualcuno che trascorre più della metà delle sue ore lavorative nel settore degli affitti. Ciò può includere lo sviluppo, la costruzione, l'acquisizione e la gestione della proprietà. Devi anche dedicare più di 750 ore all'anno a lavorare sulle tue proprietà immobiliari in affitto per qualificarti come professionista.

Fonti di reddito comuni

Entrata da affitto

Il denaro che ricevi per l'affitto è generalmente considerato imponibile nell'anno in cui lo ricevi, non quando era dovuto o guadagnato. Ciò significa che qualsiasi pagamenti anticipati devono essere trattati come reddito.

Ad esempio, supponiamo che tu affitti una casa per $ 1.000 al mese e che tu abbia bisogno di quella nuova inquilini pagare il primo e l'ultimo mese di affitto quando firmano un locazione. In questo caso, dovrai dichiarare i $ 2.000 che hai ricevuto come reddito, anche se $ 1.000 di quei $ 2.000 coprono un periodo che potrebbe essere di diversi anni nel futuro.

Spese a carico dell'inquilino

Le spese che il tuo inquilino paga per te sono considerate entrate. Ciò includerebbe, ad esempio, una riparazione di emergenza su un frigorifero che un inquilino deve aver fatto mentre sei fuori città. È quindi possibile detrarre il pagamento della riparazione come spese di noleggio.

Commercio per servizi

Il tuo inquilino potrebbe offrire servizi di scambio in cambio dell'affitto. Devi includere a valore di mercato dei servizi come reddito. Ad esempio, se il tuo inquilino si offre di dipingere la casa in affitto in cambio di un mese di affitto (del valore di $ 1.000), allora devi includere i $ 1.000 come reddito anche se non hai ricevuto il denaro. Tuttavia, sarai in grado di detrarre $ 1.000 come spesa.

Depositi cauzionali

Depositi cauzionali non sono imponibili quando li ricevi se l'intento è quello di restituire questi soldi all'inquilino alla fine del contratto di locazione. Ma cosa succede se il tuo inquilino non rispetta i termini del contratto di locazione?

Ad esempio, supponiamo che tu riscuota un deposito cauzionale di $ 500 e che il tuo inquilino si allontani e lasci buchi nei muri che costano $ 400 da riparare. Puoi detrarre tale importo dal deposito cauzionale durante l'anno in cui lo restituisci. A quel tempo, però, devi includere i 400 dollari che hai usato per riparare il muro come reddito. Sarai anche in grado di mostrare i $ 400 come spesa deducibile.

Riparazioni vs. Miglioramenti

I proprietari di immobili in affitto possono presumere che qualsiasi cosa facciano sulla loro proprietà sia una spesa deducibile. Non così, secondo l'IRS.

Una riparazione mantiene la tua proprietà in affitto in buone condizioni ed è una spesa deducibile nell'anno in cui la paghi. Le riparazioni includono la verniciatura, la riparazione di una toilette rotta e la sostituzione di un interruttore della luce difettoso. I miglioramenti, d'altra parte, aggiungono valore alla tua proprietà e non sono deducibili quando li paghi. Devi recuperare il costo dei miglioramenti entro deprezzando la spesa sulla tua proprietà aspettativa di vita. I miglioramenti potrebbero includere un nuovo tetto, patio o garage.

Dal punto di vista fiscale, dovresti fare le riparazioni quando sorgono problemi invece di aspettare che si moltiplichino e richiedano lavori di ristrutturazione.

Detrazioni comuni

Spese ipotecari: Spese per ottenere un mutuo non sono deducibili quando li paghi. Questi includono commissioni e valutazioni.

Una volta che inizi a pagare il mutuo, non tutto il pagamento è deducibile. Poiché parte di ogni pagamento va verso il pagamento del principale, tale importo non è una spesa deducibile. La quota versata per gli interessi è deducibile.

Il tuo società di mutui ti invierà un IRS Modulo 1098 ogni anno che mostra quanto hai pagato in interessi durante l'anno. Questo è deducibile. Inoltre, se parte del tuo pagamento include denaro che va in un depositare in garanzia conto per coprire le tasse e l'assicurazione, quindi la tua società di mutui dovrebbe segnalarlo anche a te.

Gli interessi del mutuo sulla casa sono riportati su Pianificare un del modello fiscale 1040. Gli interessi ipotecari corrisposti sugli immobili in affitto deducibili sono riportati nell'Allegato E.

Spese di viaggio: Il denaro speso in viaggio per riscuotere l'affitto o mantenere la proprietà in affitto è deducibile. Tuttavia, se lo scopo del viaggio era per i miglioramenti, è necessario recuperare tale spesa come parte del miglioramento e del suo deprezzamento.

Hai due scelte su come detrarre spese di viaggio: le spese effettive, o il chilometraggio standard. Gli ultimi dettagli sui requisiti dell'IRS e l'attuale indennità di chilometraggio sono in IRS Pubblicazione 463.

Altre spese comuni:Oltre alle riparazioni e ammortamento, alcune delle altre spese comuni che potresti essere in grado di detrarre sono:

• Assicurazione
• Le tasse
• Cura del prato
• Spese per la preparazione della dichiarazione dei redditi
• Perdite dovute a incidenti (uragani, terremoti, inondazioni, ecc.) o furti

Condomini e Cooperative

Se possiedi un noleggio condominio o cooperativo, ognuno ha alcune regole speciali.

Condomini:Se l'affitto è un condominio, probabilmente pagherai quote o perizie per prenderti cura della proprietà comune. Ciò include la struttura dell'edificio, gli atri, gli ascensori e le aree ricreative.

Quando affitti il ​​tuo condominio, puoi detrarre le spese, come l'ammortamento, le riparazioni, gli interessi e le tasse che si riferiscono a questa proprietà comune.

Tuttavia, proprio come con un affitto unifamiliare, non puoi detrarre i soldi spesi per miglioramenti di capitale, come una valutazione per una capanna presso la club house. Invece, devi ammortizzare il costo di qualsiasi miglioramento rispetto alla sua aspettativa di vita.

Cooperative:Le spese per un appartamento cooperativo che si affitta sono deducibili. Ciò include le spese di manutenzione pagate alla società cooperativa per l'edilizia abitativa.

I miglioramenti di capitale sono trattati in modo diverso. Non puoi detrarre il costo del miglioramento, né puoi deprezzarlo. Devi aggiungere il costo del miglioramento al tuo base di costo nelle azioni della società. Questo ridurrà il tuo plusvalenza quando vendi l'appartamento

Tieni buoni registri

Sotto l'IRS Orario E, sono previsti spazi per varie categorie di spesa. Questo ti dà flessibilità negli elementi che puoi detrarre.

Ma preparati a sostenere la tua richiesta e a suddividere le spese per riparazioni e manutenzione da quelle che sono miglioramenti di capitale. Ricorda, i soldi che spendi per i miglioramenti potrebbero ridurre il tuo responsabilità fiscale quando vendi.

Inoltre, se affermi di essere un professionista immobiliare, dovresti conservare la documentazione di supporto (come libri degli appuntamenti, agende, calendari e registri) per dimostrare la tua partecipazione attiva e il tempo trascorso sulle tue proprietà ogni anno.

La linea di fondo

Tutto sommato, ci sono alcune detrazioni disponibili per gli investitori immobiliari e vale la pena sapere per quali si ha diritto.