割引ポイントとは何ですか？
割引ポイントとは何ですか？
割引ポイントは一種です 前払い利息 またはその料金 モーゲージ 借り手は、その後の毎月の支払いの利息の額を下げるために購入することができます。つまり、実際には、前払いを増やして後払いを減らすことができます。 割引ポイントは税控除の対象となります。
重要なポイント
- 割引ポイントは、住宅ローンの借り手がその後の毎月の支払いで金利を下げるために購入できるプリペイド金利の形式です。
- 割引ポイントは1回限りの手数料で、住宅ローンの最初の手配時または借り換え時に前払いで支払われます。
- 各割引ポイントは通常、ローン全体の1％の費用がかかり、ローンの金利が8分の1から4分の1パーセント低下します。
- ポイントは必ずしも購入者のポケットから支払う必要はありません。 それらは時々ローン残高にロールバックされるか、売り手によって支払われることができます。
- 借り手が長期間住宅ローンを保有することを意図している場合、割引ポイントは良いオプションですが、借り手がローンが満期になる前に彼らの資産または借り換えを売却することを意図している場合はあまり役に立ちません。
割引ポイントを理解する
ある種類の 抵当ポイント、割引ポイントは、借り手がローンの全期間にわたって割引金利にアクセスできるようにする、1回限りの前払い住宅ローンのクロージングコストです。 各割引ポイントは通常、ローン総額の1％の費用がかかり、各ポイントはローンの金利を8分の1から4分の1パーセント引き下げます。
たとえば、200,000ドルのローンの場合、各ポイントの費用は2,000ドルになります。 住宅ローンの利率が4.5％で、各ポイントが0.25％低下すると仮定すると、2つのポイントを購入すると4,000ドルかかり、利率は4.0％になります。 この金利での住宅ローンの長さに応じて、これは時間の経過とともに大幅な節約につながる可能性があります。 従来の30年の住宅ローンを想定して、このようなローンで支払いがどのように行われるかを見てみましょう。
| $ 200,000の30年住宅ローンに対する支払いポイントの影響 | |||
|---|---|---|---|
| ポイントなし | 1ポイント（$ 2,000） | 2ポイント（$ 4,000） | |
| 年率（APR） | 4.5% | 4.25% | 4.0% |
| 毎月の支払額 | $1,013.37 | $983.88 | $954.83 |
| 毎月の支払いの節約 | -- | $29.49 | $58.54 |
| ポイントコストを回収するための損益分岐時間 | -- | 68ヶ月 | 68ヶ月 |
| ローンの全期間にわたる総節約額 | -- | $10,616.40 | $21,074.40 |
ローンの存続期間が長ければ長いほど、より多くの利息を支払うことになります。これが、一般的な融資の仕組みです。 したがって、ポイントは理想的には 固定金利、長期住宅ローン（20〜30年）は、すぐに借り換えられる可能性が最も低いです。
割引ポイントの支払い方法
割引ポイントを支払う借り手は、これらのコストを自己負担で満たす必要がある可能性があります。 ただし、多くのシナリオが存在します。特に、売り手が特定の金額までの支払いを申し出る買い手の不動産市場では、 クロージングコスト. ローン組成手数料やタイトル保険料などの他のクロージングコストがこれを満たさない場合 多くの場合、購入者は割引ポイントを追加して、無料で金利を効果的に下げることができます。
割引ポイントを使用して住宅ローンの金利を引き下げるには、必ずしも自己負担で支払う必要はありません。 借り換え 貸し手が割引ポイントやその他の決算費用を新しいローン残高に転嫁できる状況。 これにより、借り手がクロージングテーブルでより多くのお金をせき出すのを防ぎます。 もちろん、それはまた彼らを減らします エクイティポジション 彼らの家で。
なぜなら 内国歳入サービス （IRS）は、割引ポイントを前払いの住宅ローンの利子と見なします。通常、割引ポイントはローンの全期間にわたって税控除の対象となります。 彼らと住宅購入が特定の条件を満たす場合、彼らは彼らが支払われた年のために完全に控除することができます。
住宅ローンのポイントを交渉できますか？
ポイントは間違いなく交渉の余地があります。 購入するポイントの数は、または購入したとしても、あなた次第です。 通常、貸し手があなたが適格な住宅ローンのオプションを表示しているとき、彼らはあなたが割引ポイントを購入した場合にあなたが得ることができるものを含むいくつかの異なるレートをあなたに示します。
厳密に言えば、あなたはポイント自体を交渉しているのではなく、ローンの存続期間中の低金利です。 ポイントの条件（各ポイントのコスト、それが年率（APR）をどれだけ下げるか）は、金融機関によってほぼ固定されています。 しかし、彼らは石に固執していません。 あなたがした場合 買い物をした （住宅ローンを探すときは常に良い考えです）そして他の場所でより良い取引を示すことができます、特にあなたが強い信用履歴を持っていて責任があり、望ましいクライアントのように見える場合、彼らはそれに一致するかもしれません。
どちらも住宅ローンの種類ですが、割引ポイントと混同しないでください 起点. オリジネーションポイントは、住宅購入のクロージングコストの一部である住宅ローンを確定するために貸し手が請求する料金です。 基本的に、金利に関係のない追加料金であるオリジネーションポイントは、通常、オプション、交渉可能、または税控除の対象にはなりません。
割引ポイントを購入する必要がありますか？
貸し手にとって、割引ポイントには明確な利点があります。時間の経過とともに利息の支払いという形でお金を待つ必要がなく、前もって現金を受け取ります。 これは金融機関の 流動性.
借り手は割引ポイントからも利益を得ることができます。主なものは、ローンの全期間にわたって支払いが少なくなることです。 基本的に、あなたは、将来の金利の低下と引き換えに、住宅ローンの開始時に、事前にいくらかの利息を支払っています。 ただし、このメリットは、少額の利息の支払いからお金を節約するのに十分な期間、住宅ローンを保持することを計画している場合にのみ適用されます。
たとえば、月額80ドルの利息を節約するために割引ポイントで4,000ドルを支払う借り手は、損益分岐点まで50か月、つまり4年2か月ローンを維持する必要があります。 借り手が、50か月が経過する前に不動産を売却したり、ローンを借り換えたりする可能性があると考えた場合、 彼らは割引ポイントで支払うものを減らし、わずかに高い金利を取ることを検討する必要があります。
一般的に、あなたが家を所有することを計画している期間が長ければ長いほど、より多くのポイントがあなたがローンの存続期間にわたって利子を節約するのを助けます。 ただし、結局のところ、割引ポイントのメリットは数学によって異なります。 数千を前払いする余裕があれば、特に家の改修が必要な場合は、長期的に大幅なコスト削減につながる可能性があります。 または、借り手がより構造化された計画で回避できたはずの不必要なコストになる可能性があります。
