住宅ローン担保証券のリスク

NS 住宅ローン担保証券 （MBS）は、住宅ローンまたは住宅ローンの集合によって担保される資産担保証券の一種です。 MBSはブローカーを通じて取引することができます。 それはどちらかによって発行されます 政府支援機関 （GSE）、認可された連邦政府機関または民間金融会社。

MBSの特徴

それらは多くの理由で魅力的ですが、MBSには、プレーンなバニラ債と比較した場合に追加のリスクを追加するいくつかの独自の機能があります。

• MBSは 担保付き 住宅ローンのプールによって。
• 毎月の支払いは、元の銀行を第三者の投資家に「通過」します。
• 毎月の利息の支払いに加えて、住宅ローン 償却する 彼らの生涯にわたって、 主要な 通常、満期時にすべての元本を支払う債券とは異なり、毎月の支払いで返済されます。
• 予定された償却に加えて、投資家は、 比例して 基本的に、借り換えによる元本の予定外の前払い、 差し押さえ と住宅販売。 典型的な住宅ローンの期間は30年ですが、多くの場合、住宅ローンははるかに早く返済されます。 これらの予定外の前払いのため、MBSの満期を予測することは問題があります。

MBSの前払いの側面に焦点を当てて、この記事ではの概念を紹介します 加重平均寿命 （WAL）、および防御におけるその使用法を説明します 前払いリスク.

加重平均寿命とは何ですか？

の尺度として一般的に使用される統計 有効な成熟度 MBSの1つはWALであり、単に「平均寿命」と呼ばれることもあります。 WALを計算するには、日付を乗算します（分数で表されます） その日に返済された元本総額のパーセンテージによる各支払いの年または月の）、そしてこれらを合計します 結果。 したがって、WALは元本の影響を登録します ペイダウン セキュリティの存続期間にわたって。

WALは、開始から最終までのタイムライン上の支点として視覚化できます。 満期日. 支点は、さまざまな体重の子供がバーのさまざまな位置にあることでシーソーのバランスをとるのと同じように、元本の支払いの「バランス」を取ります。 下の図1は、30年間のWALを示しています。 住宅ローンプール.

利回りと内部収益率

MBSは市場性があり、プレミアム、ディスカウント、または 値あたり、現在の市場レートの変化に応じて。 現在のクーポンのパススルーは額面価格で取引され、高クーポンのパススルーはプレミアムで取引され、低クーポンの証券は割引で取引されます。 引用された利回りは 内部収益率、これは、将来のすべてのキャッシュフローの現在価値を証券の現在価格と等しくします。 したがって、MBSの相場利回りは、常に前払いの仮定を条件としています。

NS 元払い パススルー証券を抵当に入れるには、仮定が非常に重要です。 投資家は、前払いが発生する可能性があり、発生することを事前に知っていますが、いつ、どのくらいの金額で発生するかはわかりません。 これらの変数は、予測および想定する必要があります。 また、次の理由により、すべてのパススルーに適用できる単一の保守的な仮定はありません。 非対称効果-プレミアムMBSでより迅速に前払いするインセンティブがありますが、その逆は MBSを割引します。

実現利回りとは何ですか？

NS 実現利回り に パススルーセキュリティ は、実際の証券に基づいて、証券を保有している間に購入者が実際に受け取る利回りです。 見積りの計算に使用された想定前払金ではなく、元本の前払金 収率。 予想よりも速いまたは遅い前払いは、プレミアムパススルーとディスカウントパススルーに非対称的に影響します。

パススルー証券がプレミアムで取引されていると仮定します。 額面金額での前払いは、より低い現在のレートでのみ再投資できるキャッシュフローをもたらします。 その結果、想定よりも早い前払いは、そもそもプレミアム価格を正当化する高いキャッシュフローを投資家に否定します。 一方、前払いが遅いと、投資家はより高い収入を得る時間が長くなります クーポン 割合。 その結果、前払いが遅いと実現利回りが見積利回りを上回り、前払いが速いと実現利回りが低下します。

割引パススルーは、これらのキャッシュフローを現在のクーポン証券に額面価格で再投資できるため、予想よりも早い前払いの恩恵を受けます。 事実上、前払いは同等であるため、投資家は低いクーポンを高いクーポンに置き換えることができます。 したがって、実現利回りは見積り利回りを上回ります。 逆に、前払いが予想より遅い場合は逆になります。 投資家はより長い期間、より低いクーポンに固執し、それによって実現利回りを低下させます。

前払いの仮定とは何ですか？

何年にもわたって、 想定される前払い率 開発されています。 それぞれに長所と短所があります。

標準的な住宅ローンの利回り

最初の最も単純な仕様は、「標準住宅ローン利回り」または「12で前払い」を想定することです。 この仕様では、 プール内のすべての住宅ローンが前払いされる12年目まで、前払いはまったくないと想定されます。 全体。

この仕様には、計算が単純であるという利点があり、ほとんどの住宅ローンプールの実効満期が最終満期日よりもはるかに短いという現実に準拠しています。 それを超えて、この仮定についてはあまり言えません。 それは住宅ローンプールの初期に発生する前払いを完全に無視します。 したがって、この「標準的な」前払いの仮定に基づいて計算および見積もられた利回りは、 大幅な割引でのパススルー証券取引の潜在的な利回りとプレミアムの潜在的な利回りを誇張している パススルー。

FHA体験法

スペクトルのもう一方の端には、実際の経験に基づく前払い仕様があります。 連邦住宅局 （FHA）。 FHAは、保険をかけている住宅ローンの前払いの実際の発生率に関する履歴データをまとめています。 このデータは、幅広いオリジネーション日付と クーポン料金.

FHAの経験方法は、現実的で歴史的に検証された仮定を導入したため、明らかに標準的な住宅ローンの利回りを改善しましたが、それ自体に問題がないわけではありません。 FHAはほぼ毎年新しいシリーズを発行しているため、 二次住宅ローン市場 異なる年のシリーズに基づいた証券を持っているという混乱した状況に直面しました。

一定の前払い率

使用されている別の仕様は、「一定の前払い率（CPR）」としても知られています。条件付き前払い率。 "この仕様は、特定の年に前払いされる元本残高の割合が一定であることを前提としています。

CPR法は、FHAの経験よりも分析的に扱いやすいです。これは、各年に適用される前払い率が30の変動する数値のいずれかではなく、1つの一貫した数値であるためです。 その結果、特定の見積もり利回りを比較する方が簡単です 開催期間 さまざまな前払いの仮定にわたって。 CPR法の微妙な利点の1つは、前払いの仮定の主観的な性質を明らかにすることです。 FHAの経験アプローチは、完全に保証されていない可能性のあるある程度の精度を意味します。

CPRの変形は、「1か月の死亡率」（SMM）と呼ばれます。 SMMは、単に年次CPRの月次アナログです。 特定の月に前払いされる元本残高の割合が一定であると想定しています。

PSA標準前払いモデル

最も一般的に使用される前払い率の仮定は、 公的証券協会 （PSA）、業界団体。 PSAの目標は、標準化を市場にもたらすことでした。 標準的な前払いの経験の最初の30か月は、CPRが着実に上昇し、ゼロから始まり、毎月0.2％上昇することを求めています。 その後、レベル6パーセントのCPRが使用されます。 ただし、場合によっては、利回りがこの標準よりも速いまたは遅い前払いの仮定に基づいていることがあります。 前払いの仮定のこの変更は、100％を超えるまたは下回るパーセンテージを指定することによって示されます。

• 200％PSAで見積もられたMBSは、最初の30か月間で毎月0.4％のCPRが上昇し、その後12％のレベルのCPRが上昇すると想定しています。
• 50％PSAで見積もられたMBSは、3％のCPRレベルに達するまで、CPRが毎月0.1％増加すると想定しています。

結論

すでに説明したように、加重平均寿命の使用には多くの仮定が含まれ、正確にはほど遠いものです。 ただし、投資家がMBSの利回りと期間についてより現実的な予測を行うのに役立ち、固有の期限前償還リスクを軽減するのに役立ちます。