不動産の利益に対する大きな税金の請求を回避する

莫大な利益のために賃貸物件を売ることは夢が叶うことができます。 結局のところ、誰が彼らの投資不動産からかなりのペニーを作りたくないでしょうか？ それでも、そのような販売からの利益を最大化するために、あなたはあなたの収入を一時金として取るのを延期したいかもしれません。 理由を見つけ、別のオプションについて学ぶために読んでください： 割賦販売.

大きな支払い=大きな税金の請求書

一般的な状況を見てみましょう。

ハル・ブックマンは彼の賃貸住宅に対する買い手の申し出を見て、彼が見た数を信じることができませんでした。 彼の資産価値はわずか5年で大幅に増加しました。 しかし、ハルが税務顧問に売却について喜んで話したとき、顧問はそれほど興奮していませんでした。 所得を一時金として受け取ることは、税の観点からハルの最善の利益にはなりません。

ハルが不動産を売却したのと同じ年に売却の全収入を宣言した場合、彼はその部分の25％を支払います。 減価償却費の控除に対応する利益 彼は以前に賃貸物件を引き受けました。 さらに、減価償却の回収を超える利益は15％で課税されます（課税所得が 独身の場合は80,000ドルと441,450ドル、共同で結婚した場合は496,600ドル）または25％（これらを超える納税者の場合） しきい値）。ハルは税理士に、その年の課税所得を減らすためにできることがあるかどうか尋ねます。

アドバイザーは、使用するツール、つまり割賦販売契約だけを知っています。

割賦販売の目的

割賦販売とは、売却の課税年度が終了するまで少なくとも1回の支払いが行われない不動産の売却と定義されます。 で詳述されているように 「出版物537」 NS 内国歳入庁（IRS） 納税者は、分割払いの売却契約により、投資不動産の売却による利益の一部を延期することができます。 この配置により、

売り手 彼らの比例配分された部分を宣言する キャピタルゲイン 数年以上。 ただし、売り手は損失を報告する際に割賦販売方法を使用することは許可されていません。 さらに、売り手は、利益を報告するときに割賦販売方法をオプトアウトすることもできます。

割賦販売方法の仕組み

割賦販売で​​の利益の宣言は理論的には簡単です。 割賦販売の課税は、それを反映しています 年金、各支払いの比例配分された部分は元本の返済と見なされます。 唯一の規定は、売却されている不動産は上場できないということです 安全 または会社の通常の在庫の一部、および 納税者 することはできません ディーラー 売却物件の（割賦売却方式で特別利息を選択する特定のタイムシェアディーラーを除く）。

上記の話から、ハルがキャピタルゲイン税を将来の年に延期したい場合、どのように割賦販売を構成できるかを見てみましょう。 ハルは彼の賃貸住宅のために40万ドルの申し出を受け取ります。 彼はその物件を300,000ドルで購入した。 何年にもわたって、彼は$ 100,000を取りました 減価償却 控除、彼を作る 調整後の基準 $200,000. したがって、Halには200,000ドル（400,000ドル– 200,000ドル）の課税対象利益があります。

ハルの顧問は、1年間で400,000ドルを宣言するのではなく、売り上げをそれぞれ50,000ドルの8回の分割払いに分割することを推奨しています。 分割払いが毎年建設的に受け取られる限り、この方法により、Halは利益を記録することができ、したがって、利益の比例配分された部分を8年間にわたって記録することができます。

割賦販売収入の報告

割賦販売収入は、次の3つのカテゴリに分類できます。 利得, 主要な （または、プロパティでの調整後の基準）、および 興味. これらの各カテゴリは、 フォーム1040. 次に、粗利益率を使用して、特定の課税年度の割賦販売収入を計算します。

資本利得

上記の例では、Halは毎年利益を長期的または長期的であると宣言する必要があります 短期、売却年度の時点での利益が長期か短期かによって異なります。 長期的な利益はより低い税率で課税されますが、 短期的な利益 として課税されます 経常利益.ハルは家を5年間所有していたので、この場合の利益は長期的です。

利益が短期的であった場合でも、ハルは、一時金の利益を申告しなければならない場合よりも低い税率で割賦所得に課税される可能性があります。 これは、短期的な利益が納税者のトップで経常利益として課税されるためです。 限界税率.按分された利益が彼を次の税率に押し込まない場合、この税率は低くなる可能性があります。 割賦販売からの利益はIRSで報告されます フォーム6252 その後に運ばれる スケジュールD フォーム1040。

興味

割賦販売所得のある納税者は、通常の所得税率で課税される、購入者に請求される利息も報告する必要があります。 売買契約で提供される利息は、指定利息と呼ばれます。 記載された利息が不十分（またはゼロ）である場合、売却の主要部分の一部を「記載されていない利息」として再特徴付けする必要があります。 

主要な

各分割払いの販売の一部は、IRSによって非課税の元本の返還と見なされます。 この金額は、Publication537のワークシートAに記入することで決定できます。 割賦販売目的の元本（調整後ベース）は、物件の実際の調整後ベースと販売費の合計です。 減価償却の回収.

この例では、Halは自宅の調整後の基準として$ 200,000を持っています。 割賦販売の目的で調整後の基準を計算するには、減価償却費の回収に100,000ドル、販売費に10,000ドルを追加する必要があります。 この数字は$ 310,000です。

粗利益率

粗利益率を計算するには、総利益を計算するために、割賦販売の目的で調整された基準（この例では$ 310,000）を販売価格から差し引く必要があります。 ここでの合計ゲインは$ 90,000（$ 400,000 – $ 310,000）です。 次に、総利益を販売価格（この場合は22.5％（$ 90,000 / $ 400,000））で割ると、粗利益率が得られます。 最後に、毎年の課税対象利益を計算するには、このパーセンテージに分割払いの金額を掛けます。 したがって、Halの毎年の課税対象利益は$ 11,250（$ 50,000 x 22.5％）と見なされます。

住宅ローンと契約価格

物件の購入者が モーゲージ または他のいくつか 約束手形 購入に伴い、不動産のコストベースは住宅ローン/ノートの金額だけ削減する必要があります。 たとえば、Halが$ 400,000で販売した賃貸物件の住宅ローンが$ 100,000の場合、契約価格は$ 300,000（$ 400,000 – $ 100,000）に引き下げられます。

住宅ローンの金額が物件の調整後の合計額を超える場合は、その差額を初年度の支払いとして報告する必要があり、契約価格はその金額だけ引き上げられます。 たとえば、Halの不動産の住宅ローンが$ 250,000であると仮定します。 この場合、分割払いに加えて、Halは最初の1年間に50,000ドルの超過支払いを報告する必要があります。

結論

割賦販売に関する規則や規制は数多くあり、注意深く従う必要があります。 販売価格の変更などのサブトピックの詳細については、支払いが受け取るさまざまなフォームで 取り、分割払いを放棄し、代わりに一括払いを行う方がよい場合は、次のWebサイトにアクセスしてください。 NS IRSのウェブサイト. いつものように、あなたの特定の税務状況について話し合うためにあなたの税理士に相談することを忘れないでください。