共通の定義における借地権：TICの仕組み

借地権の共通点– TIC？

借地権は、2人以上が不動産または土地区画の所有権を共有する取り決めです。 プロパティはかもしれません 商業 または住宅。 共通のテナントが死亡した場合、物件はそのテナントの不動産に譲渡されます。 それぞれの独立した所有者は、総資産の等しいまたは異なる割合を管理することができます。 また、共通のパートナーの借地権は、彼らの財産の一部として任意の受益者に財産の彼らのシェアを残す権利を持っています。 共通のテナントの契約条件は、 証書, タイトル、またはその他の法的拘束力のある財産所有権文書。

TICのしくみ

2人以上が共通のテナントとして物件を所有している場合、物件のすべてのエリアがグループによって平等に所有されます。 共同テナントは、所有権の異なるシェアを持っている可能性があります。 たとえば、サラとデビーはそれぞれ25％の不動産を所有し、レティシアは50％を所有している場合があります。 所有割合はさまざまですが、個人が物件の特定の部分の所有権を主張することはできません。

共通契約の借地権はいつでも作成できます。 そのため、他のメンバーが借地権契約を締結してから数年後に、個人が不動産に関心を持つ可能性があります。 上記の例に戻ると、サラとレティシアは元々それぞれ資産の50％を所有していたと言えます。 ある時点で、サラはデビーと一緒に50％の部分を分割することを決定し、25/25/50の分割でグループを去りました。

さらに、契約のメンバーは、所有権の一部に対して独立して売却または借入を行うことができます。

TICの廃棄

1人または複数の共同テナントが他のメンバーを買収して、共通のテナントを解消する場合があります。 共同テナントが物件の使用、改善、または物件の売却について反対の利益または方向性を開発する必要がある場合、彼らは前進するために共同合意に達する必要があります。 理解できない場合は、パーティションアクションが実行されることがあります。 分割アクションは、共同テナントがどれだけうまく連携しているかに応じて、自発的または裁判所命令することができます。

法的分割手続きでは、裁判所は、各メンバーが他のメンバーとは別に前進できるように、共通メンバーの借地権の間でプロパティを分割します。 現物パーティションとして知られているのは、プロパティを分割する最も直接的な方法であり、通常、共同テナントが敵対的でない場合に使用される方法です。

共同テナントが共同作業を拒否した場合、売却により物件の区画に入ることを検討する場合があります。 ここでは、持ち株が売却され、収益は、プロパティのそれぞれの利益に応じて共同テナント間で分割されます。

TICプロパティの固定資産税

適用法に基づく共通合意の借地権は、通常、共有所有権が不動産の税金に与える影響の概要を示しています。 契約はどのように概説します 納税義務 契約上、各所有者に配布されます。

共通の合意に基づく借地権は、土地や財産の区画を法的に分割しないため、ほとんどの課税 管轄区域は、所有権に基づいて各所有者に比例した固定資産税の請求書を個別に割り当てることはありません パーセンテージ。 ほとんどの場合、一般的なテナントは単一の固定資産税の請求書を受け取ります。

多くの法域では、共通の合意における借地権が課します 連帯責任 共同テナントについて。 この規定は、独立した所有者のそれぞれが責任を負う可能性があることを意味します 固定資産税 評価の全額まで。 責任は、所有権のレベルや割合に関係なく、各所有者に適用されます。

固定資産税が満たされると、共同テナントは所得税の申告からその支払いを差し引きます。 課税管轄区域が連帯責任に従っている場合、各共同テナントは、個人所得税申告から拠出した金額を差し引く可能性があります。 この手続きに従わない郡では、所有権のレベルまで総税のパーセンテージを差し引くことができます。

共通借地権と共同借地権

それらは似ているように聞こえますが、共通の借地権はいくつかの点で 共同借地権. 共同借地権では、テナントは同じ証書を持つ物件の同等のシェアを同時に取得します。

主な違いの1つは、契約からのメンバーの追加または削除にあります。 TIC契約では、メンバーの変更によって契約が破られることはありません。 共同借地権では、メンバーのいずれかが彼らの利益を売却したい場合、契約は破られます。

たとえば、1人または複数の共同テナントが他の共同テナントを買収したい場合、技術的には物件を売却し、収益を所有者に均等に分配する必要があります。 共同借地権のメンバーは、持ち株がこの分離に対応するのに十分な大きさである場合、法的分割アクションを使用してプロパティを分離することもできます。

共同テナントの死亡

別の実質的な違いは、1人の共同テナントが死亡した場合に発生します。 前述のように、TIC契約では、所有者の不動産の一部として不動産を譲渡することが許可されています。 ただし、共同借地権契約では、物件の所有権は存続する所有者に譲渡されます。

言い換えれば、共通のテナントは、生存の自動権利を持っていません。 亡くなったメンバーの最後の遺言で、財産に対する彼らの利益が生き残った所有者の間で分割されることを指定しない限り、共通の利益のために亡くなったテナントは彼らの不動産に属します。 逆に、共同テナントの場合、故人の所有者の利益は、生き残った所有者に自動的に譲渡されます。 たとえば、4人の共同テナントが家を所有し、1人のテナントが死亡した場合、3人の生存者のそれぞれが資産の3分の1のシェアを追加することになります。

結婚と財産の所有権

一部の州では、夫婦のデフォルトの不動産所有権として共同借地権を設定していますが、他の州では、共有所有権モデルで借地権を使用しています。 約25の州とコロンビア特別区で使用されている3番目のモデルは、 全体の借地権 （TbyE）、各配偶者は、プロパティに平等かつ分割されていない関心を持っています。 

共通の借地権の長所と短所

家族、友人、ビジネスパートナーを共通のテナントとして家を購入することで、個人が不動産市場に参入しやすくなる可能性があります。 敷金と支払いは分割されているため、物件の購入と維持は個人よりも安価な場合があります。 さらに、1人の所有者が他のメンバーよりも収入が多い、または財務基盤が優れている場合、借入能力が合理化される可能性があります。

ただし、共通のテナントとして不動産を抵当に入れる場合、通常、すべての借り手が文書に署名します。 すべてのメンバーが住宅ローンの書類に署名するため、デフォルトの場合、貸し手はすべてのグループメンバーから持ち株を差し押さえることができます。 また、1人または複数の借り手が住宅ローンの支払いへの拠出をやめた場合でも、他の借り手は差し押さえを回避するために支払いをカバーする必要があります。

物件の受益者を指定するために遺言を使用する機能により、共同テナントは彼らのシェアを管理することができます。 共同テナントが遺言なしに死亡した場合、プロパティへの彼らの関心は通過します 検認—時間とお金の両面でコストのかかるイベント。

また、残りの共同テナントは、彼らが知らない人や同意しない人と一緒に不動産を所有していることに気付くかもしれません。 この新しい共同テナントは、分割訴訟を起こす可能性があり、不本意な共同テナントに物件の売却または分割を強いることになります。

借地権の例（TIC）

カリフォルニア州では、コミュニティプロパティ、パートナーシップ、共同借地権、および共通の借地権を含む4種類の共有が許可されています。 ただし、TICは、未婚の当事者または一緒に不動産を取得する個人のデフォルトの形式です。 カリフォルニアでは、これらの所有者は、契約または契約で明示的に別段の定めがない限り、共通のテナントのステータスを持ち、パートナーシップまたは共同テナントを設定します。

によると SirkinLaw、 共有を専門とするサンフランシスコの不動産法律事務所。

ますます多くの人々が共通の借地権に目を向けています…彼らの売買力を最大化する方法として。 これらの取り決めは、他の方法で可能またはそうするよりも、リソースをプールしてより多くの不動産を購入できるようにすることで、価格を下げ、購入者の選択肢を増やします。

2018年8月のブログ投稿で、彼らはTICの変換、つまりマンションの所有構造を 借地権の共通の取り決め—ロサンゼルス大都市圏とサンフランシスコ/オークランド大都市圏で特に人気が高まっています エリア。

よくある質問

Tenancy in Common（TIC）とはどういう意味ですか？

「借地権」（TIC）という用語は、2つ以上の当事者が建物や土地区画などの不動産を共同で所有する法的取り決めを指します。 これらの当事者の取り決めの詳細は、個々の購入契約および法的合意に応じて、ケースごとに異なります。 しかし、TICの重要な特徴は、どちらの当事者も、権利を留保しながら、資産のシェアを売却できることです。 プロパティの彼らのシェアを渡す 彼らの相続人に。

共同借地権とTICの違いは何ですか？

TICと共同借地権は類似した概念であり、どちらも2つ以上の当事者が一緒に不動産を所有したい状況を指します。 ただし、両者の主な違いは、一方の当事者が所有権の一部を売却する必要がある状況を当事者がどのように処理するかです。 TICでは、どちらの当事者もいつでも自分の株を売却できますが、共同借地権の状況では、この売却は必然的に契約の終了につながります。

共通のテナントの1人が死亡するとどうなりますか？

TICの利点の1つは、テナントの1つが死亡するシナリオに耐えることができることです。 そのような状況では、現在亡くなったテナントの所有権はそのテナントの不動産に譲渡されます。 その後、死亡したテナントの意志に従って処理されます。 その間、生き残ったテナントは自由に物件を所有し、占有し続けることができます。 対照的に、これが共同借地権の取り決めで発生した場合、生き残ったテナントは、死亡したテナントの所有権を自動的に継承します。