最高の住宅ローン会社を見つける方法

見つけることにはまだまだあります 住宅ローンの貸し手 単に最低金利を確保するよりも。 バージニア大学ダーデンビジネススクールの経営学教授に聞いてみてください。 エレナ・ラウツキナ、最近Investopediaに語ったところによると、「消費者を保護したいのであれば、最も重要なのは教育です。」

Loutskinaは、消費者が知っておくべきこと、尋ねるべき質問、そして複雑で時々混乱する住宅購入の世界で最高の住宅ローン会社を見つける方法について詳しく話しました。 編集した会話は次のとおりです。

貸し手はさまざまな形でやってくる

Investopedia： エレナ、私たちと話すことに同意してくれてありがとう。 おそらく、基本から始めることができます。 住宅ローン会社とは何ですか？

Loutskina： 質問は単純であると同時に複雑です。 住宅ローン市場では、バリューチェーンのさまざまな部分を実装するさまざまな関係者がいます。 借り手と直接やり取りするものもあります。 銀行, 住宅ローンブローカー, 住宅ローン会社、またはLendingTreeのようなオンラインポータル。

その他 住宅ローンを開始します 同じエンティティでも異なるエンティティでもかまいません。 たとえば、住宅ローンブローカーは住宅ローンを組成しません。 さまざまな関係者が住宅ローンの資金を調達したり、借り手に流れるお金を提供したりします。

次に、その債務の期間または満期まで、最長30年間、貸借対照表に住宅ローンを保有するアクターがいます。

たとえば、銀行はこれらすべての役割を果たすことができます。 それは借り手と相互作用し、ローンを開始し、ローンの資金を調達し、そして満期まで住宅ローンを保持することができます。 または、役割ごとに異なるエンティティが存在する可能性があります。 たとえば、プロセスは住宅ローンブローカーから始まり、ローンを開始した銀行に行くことができます。 これは元の貸し手です。 銀行は貸借対照表にローンを保持するか、ファニーメイやフレディマックに売却することができます。 銀行の代わりに、オリジネーターは、卸売市場または他の金融機関からお金を借りて住宅ローンを組成する金融会社または住宅ローン会社である可能性があります。

これは、貸し手が誰であるかという概念が非常に曖昧になるところです。 どなた？ それはあなたがあなたのローンを得るためにあなたが対話する誰かですか？ それは誰かですか 引き受けます それ？ 最初に資金を提供したのは誰かですか？ ここからあいまいさが始まります。

Investopedia： OK、それは確かに混乱する可能性があります。 ステップごとに異なるアクターが存在する可能性があることを理解しています。 消費者はどのようにそれをすべて整理することができますか？

Loutskina： 借り手が住宅ローンの組成プロセスのすべてのステップを整理する必要がある理由は私にはわかりません。 たとえば、私の住宅ローンは金融会社間で何度も譲渡されましたが、それでも私の金融債務は変わりませんでした。 借り手は、信頼できるエージェント、つまり銀行や住宅ローンブローカーを特定することに焦点を当てる必要があります。これにより、見積もりが提供され、利用可能な最良の条件に焦点が当てられます。

不十分な執行とシャドウバンクの問題

Investopedia： 2015年に、あなたは 2009年の金融危機 そして、危機以前の、既存の規制の一貫性のない施行の歴史に言及した。 それで、2つの質問。 一貫性のない強制の状況はどのようなものであり、それはシャドウバンクの問題とどのように比較されますか？ これらは両方とも、消費者と彼らが貸し手を買う方法に影響を与える可能性があるようです。

Loutskina： 銀行と金融会社の間で規制のエクスポージャーと施行の違いをはっきりと観察しました。 金融会社は預金を持っていません。 そして、彼らは預金を運ばず、によって保険をかけられていないので 連邦預金保険公社（FDIC）、それらは同じレベルの規制の対象ではありません。 私たちはそれらを、銀行と同じ機能を実装するシャドーバンキング機関または非預金金融仲介業者と呼んでいます。

NS 消費者金融保護局（CFPD） これは、金融危機が施行の方程式を大きく変えた後に確立されました。 現在、規制を施行できる非銀行を狙った十分な信頼できる脅威があります。

消費者の観点から、最も重要なことの1つは情報を与えられることです。 私は、住宅所有権担保法のようなものの施行よりも、金融市場に関する消費者教育をはるかに信じています。 これは、規制が変更できるのはマージンの動作のみであるためです。 消費者が保護されたいのであれば、教育は最も重要なことです。

Investopedia： そのいくつかの例は何ですか？

Loutskina： 消費者は住宅ローンの価格設定を理解することに投資し、公正な開示規制が適用されることを確認する必要があります。つまり、住宅ローンを取得する前に事前に情報を取得する必要があります。 彼らが住宅ローンの書類に署名する時点で驚いている場合、これはおそらく悪い兆候です。

そして、彼らは多くの質問をする必要があります：「私の毎月の支払いはどうなるのですか？」 「それは時間の経過とともに修正されたままになるのでしょうか？」 「私は必要ですか 住宅ローン保険？」「エスクロー口座はどのように機能しますか？」これは、フロントエンドの消費者にとって最良の保護であるものです。

貸し手を検索する方法

Investopedia： 住宅ローンの貸し手を探すという点で、住宅購入者が探しているときに考えるべきことは何ですか？

Loutskina： 最も明白なアドバイスは、確認できない名前の怪しげな個人から借りないことです。 それ以外は、バンクオブアメリカ、バージニア大学クレジットユニオン、BBVAバンク、またはレンディングツリーの間にほとんど違いはありません。

それは価格の問題です。 消費者への私の推奨は、幅広いネットをキャストすることです。 あなたの地元の銀行に連絡し、オンラインポータルに連絡し、地元の住宅ローンブローカーに連絡し、彼らがあなたに何を提供できるかを彼ら全員に尋ねてください。 これは低コストの検索であり、市場で入手可能な価格をよりよく理解することができます。 この幅広いネットアプローチにより、交渉も可能になります。

Investopedia： 消費者が知っておくべき他のことはありますか？

Loutskina： 消費者は、前払いポイントと住宅ローン金利の観点から、利用可能なトレードオフを理解する必要があります。 ポイントは、借り手がオリジネーションに対して支払う前払い手数料を合計金額のパーセントとして表します。 一部の人は、前払いで料金を支払い、住宅ローンの期間中、たとえば30年間金利を下げることを好みます。 他の人は、オリジネーション料金を支払うことを避け、貸し手にクロージングコストの一部をカバーさせたいとさえ思っています。 しかし、それはより高い金利を犠牲にして来るでしょう。

Investopedia： 購入したい物件の鑑定はどうですか？ それはどのように適合しますか？

Loutskina： これは重要。 あなたはあなたの貸し手が資産価値の評価または評価を必要とするかどうか、そしてそれがあなたにお金を貸す決定にどれだけ重くのしかかるかを知る必要があります。 最近、あなたが良い信用履歴と20％の頭金を持っているとき、貸し手はしばしば評価を必要としません。

不測の事態なしに家を購入する契約に署名してから、 資産価値の評価とその評価は低くなり、住宅ローンの貸し手はあなたの モーゲージ。

鑑定の隠れたコスト

Investopedia： なぜ貸し手は不動産の鑑定を必要としないのでしょうか？

Loutskina： 貸し手にとって評価は重要ですが、それらは高価です。 不動産の価値が 住宅ローンの金額は、したがって、銀行を不払いのリスクから保護し、高価であり、借り手は最終的にカバーします このコスト。

鑑定の価格は、住宅ローンのポイント、またはクロージングコスト、または金利にロードされます。 クレジットスコアが高く、頭金が20％を超える購入者がいる場合、貸し手は追加費用を負担しないことを決定する可能性があります。 貸し手のリスクに関しては、良好なクレジットスコアと20％の頭金で十分な緩和要素になる可能性があります。

プロセスの一部としての事前承認

Investopedia： 事前承認はどうですか？ それは頻繁に出てくるものです。 それは借り手にとっての利点ですか？

Loutskina： そう思います。 事前承認は、あなたの信用履歴と収入を考慮して、実際にこれだけのお金を得ることができるかどうかを尋ねる機会を提供します。 事前承認は、貸し手と借り手が正式な約束なしに合意に達するための優れた方法です。

借り手は、事前承認を貸し手からの暫定的な確認と考えることができます。 あなたが私に言っていることがすべて正しく、家があなたがそれに対して支払うことをいとわないのと同じくらい価値があるならば、私は今日これらの条件であなたにこのローンを与えるつもりです。 しかし、住宅ローン市場では、借り手は、7月または8月に家を閉めるために3月にどれだけ借りることができるかを把握しようとすることがよくあります。 3月から7月または8月の間にかなりの時間が経過するでしょう。 状況は変わる可能性があります。 貸し手の財政は変わる可能性があります。 特定の家を購入する借り手の意図は変わる可能性があります。

通常、事前承認オファー（コミットメントではない）は90日間有効です。 事前承認は、借り手が借りることができる金額と条件についての確固たる指標です。 しかし、あなたが契約に署名する準備ができるまでに銀行が再交渉することを決定するかもしれないとしても驚かないでください。 借り手は、3月に受け取ったコミットメントが6月または7月でも良好であると、住宅ローン代理店（貸し手）と連絡を取り合うことをお勧めします。

借り手は追加料金で住宅ローンの条件を固定することができます。 基本的に、今から8月の間に何かが起こり、市況が変化した場合に備えて、保険を購入することができます。 ただし、借り手は、信用履歴が大幅に悪化したり、住宅鑑定評価額が当初の予想を下回ったりした場合でも、銀行が住宅ローンの条件を変更できることに注意する必要があります。

ただし、住宅ローンの条件を固定することにより、借り手は信用履歴や住宅価格の変更を除いて保証され、事前に承認された条件の下でローンを取得できます。 しかし、たとえば、前の家を売却しない場合や、新しい家が検査に合格しなかった場合は、住宅ローン契約を結ぶ必要はありません。

最低金利は聖杯ですか？

Investopedia： 住宅購入の目標は、可能な限り最低の金利を取得することであるようです。 それは最終的に貸し手を選ぶことに関して最も重要なことですか？

Loutskina： いいえ。協調して機能する要素は3つあると思います。 最も重要な2つは、資産価値と金利に対するローンの規模です。 頭金が多ければ多いほど、銀行のリスクは少なくなります。 これはあなたがわずかに低い金利を期待できるところです。 しかし、頭金が蒸発するにつれて、金利が上がる可能性があります。 選択の余地がない場合や、金利環境がとてもフレンドリーなため、より多くのローンを取得したい場合があります。

3番目の要素は、ローンの組成に対して前払いで支払うポイントです。 あなたが頭金のためにそしてポイントをカバーするために今お金を持っているならば、それは一つのことです。 そうでなければ、それは別の話です。 したがって、借り手が直​​面する2番目のトレードオフは、前払いよりも高いポイント（手数料）です。 住宅ローンの存続期間中のより高い金利。

これらは3つの最も重要な要素です。 他には、すべての銀行が3月に事前承認を与え、8月に取引を成立させることをいとわないという事実が含まれる可能性があります。 あなたは銀行が元の条件に固執する用意があることを確認する必要があります。

過去18か月は、経済状況が根本的に変化する可能性があることを私たちに教えてくれました。 銀行は、一定の条件の下で6か月後に住宅ローンを組成することに慎重になると思います。

COVID-19：学んだ教訓

Investopedia： あなたが正しい。 経済状況が変化する可能性があるという事実は、パンデミックの間に私たちが学んだことです。 これは、消費者の観点から、貸し手との協力にどのような影響を及ぼしましたか？

Loutskina： パンデミックは間違いなく不動産市場を変えました。 大都市から郊外への人々の流出が見られます。 また、家になくてはならないものに構造的な変化が見られます。人々は今、ホームオフィスを持ちたいと思っています。 それは寝室についてではありません。 それは、家族による邪魔を避けるために働くための別のスペースを持つことです。

これは住宅需要に大きな圧力をかけ、住宅価格は高騰しました。 いくつかの見積もりによると、米国では住宅価格の中央値が13〜15％上昇しています。 大都市圏は、開発者がこれらを利用しようとする建設ブームを経験しています トレンド。 2007年以前の金融危機のブームのようにひどいにおいがします。

銀行や住宅購入者が気にする必要があるのは、この影響が一時的であるか永続的であるかです。 企業が「オフィスに戻る」要件を課した結果など、傾向が逆転した場合、これは移行を逆転させ、住宅価格を下落させる可能性があります。 一部の借り手は、債務を下回る価値のある資産を水中で保有していることに気付く場合があります。

最終的な考え

Investopedia： 消費者とのコミュニケーションに含めてほしいとは思わなかった、特に興味のある分野や何かはありますか？

Loutskina： 住宅購入者にとって最大の問題の1つは、住宅ローン市場の基本を理解していないことです。 これは、貸し出し業者が悪意を持っていない場合でも、悪い結果につながる可能性があります。

家を購入したり、ローンを組んだりするなど、人生で非常に大きな経済的決定を下しているときは、 30年間の支払いで、私の最大のアドバイスは、住宅ローンの基本的な条件を確実に理解するために時間を費やすことです。 貸し出し。

わからないことを見たり聞いたりした場合は、貸出業者に相談してください。 プロセスのどの時点でも、恐れずに質問してください。 業界に関する私の教育と知識のすべてをもってしても、私が最初に住宅ローンを取得したとき、事務処理の量は圧倒的でした。 あなたが手に入れている製品についてのあなたの期待が満たされていることを確認するために、ずっと質問をすることが重要です。