アメリカのリバースモーゲージ：統計
に裏打ちされたリバースモーゲージ 連邦住宅局（FHA）、別名 ホームエクイティコンバージョンモーゲージ（HECM）、全米リバースモーゲージ貸し手協会によると、米国のほぼすべてのリバースモーゲージを占めています。 2021年には、前年よりも多くの借り手がリバースモーゲージ（49,207）を締結しました。
ただし、ホームエクイティを活用する他の方法（ ホームエクイティローン, ホームエクイティクレジットライン（HELOC）、 と キャッシュアウト借り換え—一般的に人気があります。 2018年、データが利用できる最新の年、住宅担保ローン、HELOC、およびキャッシュアウトの借り換えは、 住宅ローン開示法. その同じ年に、33,000件のリバースモーゲージのオリジネーションがありました。
重要なポイント
- 連邦保険のリバースモーゲージは、2021年にパンデミック前の水準に近づきましたが、それでも10年前のピークをはるかに下回っていました。
- 2021年、リバースモーゲージの保険を支援するFHAの相互抵当保険基金は、2021年の2015年以来、初年度の好業績を記録しました。
- 男性よりも多くの女性がリバースモーゲージを使い続けています。
HECMのしくみ
HECMは、62歳以上のかなりの住宅資産を持つ住宅所有者が利用でき、住宅所有者に住宅の価値に対して借り入れを許可します。 フォワードモーゲージとは異なり—家を購入するために使用されるタイプ—a リバースモーゲージ 住宅所有者がローンの支払いをする必要がないため、住宅所有者は自分自身を見つける人々のための財政戦略になります 退職後の現金が不足している. 借り手が亡くなるまで、または借り手が亡くなるまで、ローンは返済されません。 出て行く. HECMは、米国で最も一般的なタイプのリバースモーゲージです。FHAリバースモーゲージとも呼ばれ、このタイプのモーゲージは、FHAが承認した貸し手を通じてのみ利用できます。
親機関である米国 住宅都市開発省（HUD）、FHAは、住宅ローン保険プログラム全体に関するレポートの一部として、HECMの承認数を毎年報告しています。 HUDおよびFHAの用語では、承認とは、住宅ローン契約に関する正式な合意であり、 FHA住宅ローン保険プログラムへの融資。これにより、貸し手はデフォルトからの損失に対して保険をかけられます。 住宅ローン。
最新の年次報告書は、連邦HECMプログラムの統計的スナップショットを提供し、したがって、リバースモーゲージ貸付の全体像を提供します。 9月に終了した2021年の連邦会計年度。 30、FHAは49,163のHECMに住宅ローン保険の承認を与えました。 これは、2020年度の41,825、2019年度の31,272から増加しています。 2009年、FHAは114,425のHECMの承認を与えました。
誰がリバースモーゲージを取得しますか？
HUDによると、連邦政府が保証するリバースモーゲージは、男性よりも女性の間で少し人気があります。 それらの3分の1以上（36％）が女性の独身の借り手にサービスを提供し、約5人に1人（21％）が男性の独身の借り手にサービスを提供しました。 2021年には5人に4人（41％）が複数の借り手にサービスを提供しました。
他の人口統計の中で、HECMの承認の72％が白人の借り手にサービスを提供し、6.37％が黒人の借り手にサービスを提供し、5.41％がヒスパニックの借り手にサービスを提供しました。 比較すると、黒人の借り手が関与するFHAの住宅ローン保険全体は、FHAが支援する保険全体の17％を占め、ヒスパニックの借り手は約25％を占めていました。 HUDの年次報告書によると、リバースモーゲージの数は、住宅ローン市場の残りの部分とより一致していました。借り手の約6％が黒人で、10％がヒスパニックでした。 （人種および民族の開示は借り手の間で任意です。）
2021年の平均借入年齢は、2020年度の73.51歳から73.95歳へとわずかに上昇した。
与信枠が支配的
HECMの借り手は 現金を得るためのいくつかのオプション. 各プランには長所と短所があり、支払いの種類は、借り手がホームエクイティをどれだけ早く使い切るかは言うまでもなく、短期的および長期的に受け取る金額に影響します。
HECMを使用するほとんどの借り手（約90％）は、2021年に与信枠の支払いオプションを選択しました。 その他の支払いオプションは、一括払い、一定期間の毎月の支払い、またはローン期間中の均等な毎月の支払いです。
保険基金のトレンドは下降
2021会計年度、HECMはFHAを主張します 相互抵当保険基金 合計は29.9億ドルで、2020年の62.3億ドルから減少しました。
クレームのほとんどは、住宅ローンがFHAによって設定された最大クレーム額の98％に達したときにHUDに割り当てられたケースからのものでした。 他の主張のほとんどは、規則が要求するように借り手がもはや家を占有しておらず、不動産が損失で売却された場合から来ました。
リバースモーゲージ保険プログラムの財政は改善を示した、とHUDは述べた。 HUDは年次報告書で、2015年以来HECMファンドの好業績の最初の年であると述べました。 HUDは、9月の時点で6.08％の独立資本比率を引用しました。 2021年30日、前年度からのマイナス0.78％の自己資本比率と比較。
2021年、HECMの借り手は、最初の引き出しで利用可能な元本限度額の平均73.26％を引き出しました。これは、2020年の約67.6％、2019年の63.1％から増加しています。 HUDは、大規模な先行投資により、残高がより迅速に悪化し、借り手のエクイティがより迅速に枯渇する原因になると述べています。
カリフォルニア、フロリダリード
カリフォルニアは2021年にすべてのHECMのほぼ36％を占めました。 次に大きい州は、フロリダが6.19％、テキサスが4.07％、ニューヨークが3.14％、ペンシルベニアが1.08％でした。 これらの5つの州は、すべてのHECMローンの51％近くを占めています。
最も人気のないオプション
連邦政府が支援するリバースモーゲージは、過去1年間で人気の一部を取り戻しましたが、他の形態の住宅ローンの利用は依然としてはるかに人気があります。 アーバンインスティテュートは、リバースモーゲージの使用に関する2020年のレポートで、HUDが48,329のFHA支援HECMSを報告した2018年からの統計を利用しました。 その年と比較すると、112万の住宅担保融資枠、約110万のキャッシュアウト借り換え住宅ローン、および毎月の返済を伴う296,000の住宅担保ローンがありました。
AARPは、リバースモーゲージをより安全にするための改革を提案しています
低コスト HECMの借り換えのオリジネーション料金は、元のローンよりも低くする必要があります。 州は手数料と金利を制限する必要があります 独自のリバースモーゲージ、別名ジャンボリバースモーゲージ。
貸し手の責任 ザ 消費者金融保護局（CFPB） 貸し手に消費者保護を組み込むよう要求する必要があります。 貸し手は、借り手が提供していない場合でも、すべての住宅担保ローンオプションに関する情報を借り手に提供する必要があります。
広告の真実 連邦規制当局は、リバースモーゲージローンの開示、販売慣行、および広告が誤解を招くまたは欺瞞的でないことを確認する必要があります。 彼らは、リバースモーゲージがローンではなく利益であるという印象を与えるべきではありません。 広告に登場する有名人が有給のスポークスマンであることを明確にするよう広告主に要求する必要があります。
詐欺と詐欺 HUDは、リバースモーゲージ詐欺や詐欺に対して強制措置を講じ、抑止する必要があります。
公益の適格性 リバースモーゲージからの収益は、住宅所有者の公益プログラムの適格性に影響を与えるべきではありません。
研究者は、リバースモーゲージを、退職後の財務状況を強化したい高齢者にとってより魅力的なものにするための潜在的な改革を特定しました。 1つの障害は、他のホームエクイティビークルと比較して、オリジネーション料金に関連する高い初期費用です。 提案は、前払いの保険料費用を割り引いた以前のFHAプログラムを復活させることから、連邦政府に直接融資を行わせることまで多岐にわたりました。 別のアイデアは、借り手が彼らをカバーするのを助けるために年金を確立するためにローンの収益の一部を使用することです 固定資産税と保険、したがってこれらを後回しにするための差し押さえのリスクを軽減します 義務。
リバースモーゲージでどのくらいのエクイティを取得できますか？
リバースモーゲージから受け取る収益は、貸し手と お支払いプラン. HECMの場合、借りることができる金額は、最年少の借り手の年齢、ローンの利息に基づきます。 レート、およびあなたの家の評価額またはFHAの最大請求額（$ 970,800）のいずれか少ない方 1月の。 1, 2022. ただし、家の価値を100％借りたり、家の近くに借りたりすることはできません。
リバースモーゲージの欠点は何ですか？
リバースモーゲージはいくつかのキャッシュフローの問題を解決することができますが、それはおそらくあなたの蓄積するのに何年ものハードワークを要したので、軽く取る行動ではありません 住宅資産; リバースモーゲージを利用するということは、そのエクイティのかなりの部分をローン手数料と利子に費やすことを意味します。 高額な手数料と高金利は住宅所有者の資本のかなりの部分を食い尽くす可能性があることは、考慮すべきいくつかの不利な点です。
家族はリバースモーゲージを引き継ぐことができますか？
両親または祖父母からリバースモーゲージを継承する場合は、モーゲージを全額返済する必要があります。 それを行うには、あなたはあなた自身の資金から貸し手に支払うか、不動産を借り換えるか、それを売ることができます。
結論
62歳以上の住宅所有者の間で住宅ローンを利用するためのリバースモーゲージの使用は、過去5年間で増加していますが、2009年のピークをはるかに下回っています。 リバースモーゲージは、住宅担保ローンよりもはるかに人気がありません。 学術研究者は、FHAを通じてリバースモーゲージを支援する主要な連邦プログラムを調整する方法を特定しました。 これらの提案は、住宅を売却せずに住宅担保を利用したい高齢の住宅所有者にとって、リバースモーゲージをより魅力的にすることを目的としています。