ケースシラー住宅指数を理解する

NS ケースシラー指数正式にはS＆P /ケースシラー住宅価格指数として知られている、は1980年代に、アランワイス、カールケース、ロバートシラーの3人のエコノミストによって開発されました。 これらの男性は後に、米国全土で住宅価格を追跡する調査を販売する会社を設立しました。その会社 Standard＆によって配布されるインデックスの背後にあるデータを表にしたFiserv、Inc。によって購入されました。 貧しい人々。

実際、ケースシラーインデックスは1つのインデックスではなく、複数のインデックスで構成されています。

• NS 全国住宅価格指数 一戸建て住宅の購入価格と転売価格を追跡することにより、住宅の価値の変化を追跡します。 それはカバーします 9つの主要な国勢調査区分 アメリカ合衆国で。
• 10都市 複合インデックス ボストン、シカゴ、デンバー、ラスベガス、ロサンゼルス、マイアミ、ニューヨーク、サンディエゴ、サンフランシスコ、ワシントンDCをカバーしています。
• 20都市の複合インデックスには、上記のすべての都市に加えて、アトランタ、シャーロット、クリーブランド、ダラス、デトロイト、ミネアポリス、フェニックス、ポートランド（オレゴン）、シアトル、タンパが含まれます。
• 上記のすべての都市には、20の個別の大都市圏インデックスもあります。

四半期ごとに計算されて公開される全国指数を除いて、これらの各指数は 2月、5月、8月、11月の最終火曜日は、毎月最終火曜日の午前9時に公開されます。 EST（東部基準時。 データラグタイムは2か月あるため、5月に発行されるレポートでは、3月までの住宅販売のみが対象となります。

インデックスが追跡することと追跡しないこと

各インデックスは、一戸建て、戸建住宅の価格の変化を使用して測定します リピート販売方式、同じ物件の販売価格を時系列で比較します。 新築は除きます。 これらの住宅は以前に売却されたことがないため、所有者が2人になるまで、売却価格がどのように変化したかを計算する方法はありません。

ケースシラー指数によって追跡される売上の種類は、 独立企業間取引. これらは家がで売られた取引です 市場価格 また、販売価格データを使用して、住宅市場の正確なスナップショットを取得できます。 母親が自分の家を息子に有利な市場価格よりも安い価格で売却した取引は、ケースシラー指数には含まれません。 差し押さえ 銀行と個人の間の販売は独立企業間取引とリピート販売の両方と見なされるため、販売はインデックスに含まれます。

コンドミニアムと協同組合は、主要なインデックスのいずれにも含まれていません。 ただし、ボストン、シカゴ、ニューヨーク、ロサンゼルス、サンフランシスコの5つの主要市場のコンドミニアム価格を追跡する個別のコンドミニアムインデックスがあります。

また、指定が変更された物件（たとえば、最近まで家と見なされていたが現在は家になっている物件）もインデックスから除外されます。 コンドミニアムは含まれません）、プロパティが劇的に変更された直前または直後の売上高（2ベッドルームの家が 5ベッドルームの家）、およびデータエラーがあるように見えるトランザクション（家は$ 100,000で販売され、後で$ 10,000で販売されたと報告されました。 例）。

住宅価格が重要な理由

家を売買していなくても、 住宅価格は、より広範な経済がどのように機能しているかの指標です. 人々は今が大規模で高価な投資をする良い時期であると確信していますか？ 特定の地域の経済的パフォーマンスはどの程度ですか？ 住宅セクターに大きな利害関係を持つ企業はどのように業績を上げていますか？ ケースシラー指数は、これらすべての指標に対する洞察を提供します。

S＆P /ケースシラー住宅価格指数先物とオプションに投資することで、住宅価格の変化を間接的に利用することも可能です。 シカゴマーカンタイル取引所. このタイプの投資は、不動産や 不動産 開発者、銀行、住宅ローンの貸し手、住宅供給業者は、住宅セクターへの大規模な出資のリスクを軽減するのに役立ちます。 住宅とほとんどまたはまったく関係のない企業でさえ、ポートフォリオを多様化し、投資リスクを管理するために、これらの製品に投資したいと思うかもしれません。

最後に、多くの人々は、株式と同じくらい、あるいはそれ以上ではないにしても、家に投資しています。 したがって、住宅価格の変動は、ポートフォリオの総価値に大きな影響を及ぼします。

2つの代替米国住宅価格指数

住宅価格指数（HPI）

NS 米国連邦住宅金融局（FHFA）、2008年の住宅経済回復法に基づいて設立されました。四半期ごとの住宅価格指数（HPI）を発行します。 HPIは、50州すべての400の大都市圏をカバーし、1970年代までのデータが含まれています。

FHFA HPIは、FHFAによって作成され、数千万の住宅販売に基づいて作成されたいくつかのインデックスの包括的な用語です。 FHFAの調査統計部門の監督エコノミストであるWillDoernerは、 市場セグメントでは、FHFAは、購入のみのHPI、すべてのトランザクションのHPI、および拡張データの3つの主要なタイプのインデックスを生成します。 HPI。

たとえば、すべてのトランザクションHPIには次のものが含まれます。 借り換え、購入だけでなく、年次HPIには、郵便番号、郡、国勢調査区のレベルに至るまで、最も詳細なデータが含まれています。 たとえば、購入のみのHPIは、メディアで最も頻繁に引用されているものです。 拡張データHPIには、FHA住宅ローンと公的記録からの情報が含まれています。これにより、データは、適合ローン限度額を下回って販売する住宅の市場全体をカバーできます。

FHFAはまた、開業医や研究者のために他の代替指標を作成します。 苦痛のないHPIは、差し押さえと短期販売を除外します。 年次HPIは、2,000を超える郡、19,000の郵便番号、50,000の国勢調査区などの詳細な地理的レベルのデータを提供します。

ローンパフォーマンス住宅価格指数

によって生成されたローンパフォーマンス住宅価格指数 CoreLogic、リピート販売データも使用しますが、より包括的に設定されています。 CoreLogic HPIは、7,100を超える郵便番号、930以上のコアベース統計地域（CBSA）、および 当時、50州すべてとコロンビア特別区にある1,300を超える郡 出版。 データには5週間の遅れがありますが、CoreLogicは毎月ゼロから国のデータセットを再構築します。

外国住宅価格指数

住宅価格指数を作成している国は米国だけではありません。

• カナダの主要なインデックスは 全国複合住宅価格指数、これもリピート販売方式を使用しています。 これは、バンクーバー、カルガリー、トロント、オタワ、モントリオール、ハリファックスなどの都市での一軒家の販売からのデータを組み合わせたものです。
• アイルランドの恒久的なtsbHouse Price Indexは、アイルランド国内の銀行市場における小売金融サービスの重要なプロバイダーである恒久的なtsb Group Holdings、P.L.C。によって作成されています。 実際、当グループは国の住宅ローンの約15％を所有しています。このインデックスは、家のサイズ、タイプ、場所、およびその他の特性を考慮に入れてから、次のような複雑な手法を使用して家に値を配置します。 多変量線形回帰分析。
• 英国の主要なインデックスは ハリファックス住宅価格指数、ロイズバンキンググループの一部門であり、英国最大の住宅ローン会社であるハリファックスにちなんで名付けられました。 このインデックスは、多変量線形回帰分析も使用します。

結論

ケースシラー指数は広く使用され、尊重されています バロメーター 米国の住宅市場とより広い経済の。 しかし、それだけが注目すべきバロメーターではありません。 深刻な不動産やその他のタイプの投資家の場合、米国の代替住宅指数や外国のHPIも念頭に置く必要があります。