ホットな商業用不動産取引への7つのステップ

商業用不動産に投資することの利点について不動産の専​​門家に尋ねると、そのような不動産がどのように優れた取引であるかについての独白を引き起こす可能性があります 住宅用不動産. 商業用不動産の所有者は追加が大好きです 現金流量、有益 規模の経済、比較的オープンな競争の場、優れた手頃な価格の豊富な市場 プロパティマネージャー、および商業用不動産からの潜在的に大きな見返りのチャンス。

しかし、どのようにして最良の特性を評価しますか？ そして、何がお得なことを不発弾から区別しますか？

1. インサイダーが知っていることを学ぶ

商業用不動産のプレーヤーになるには、プロのように考えることを学びます。 たとえば、それを知っている 商業用不動産 住宅用不動産とは異なる価値があります。 商業用不動産の収入は、その使用可能な平方フィートに直接関係しています。 それは個々の家には当てはまりません。 また、商業用不動産のキャッシュフローも大きくなります。 計算は簡単です。たとえば、一戸建て住宅よりも多世帯住宅の方が収入が多くなります。 それも知っている 商業用不動産の賃貸 一軒家よりも長いです。 これにより、キャッシュフローの拡大への道が開かれます。 最後に、より厳しい信用環境にいる場合は、手元に現金を持ってノックするようにしてください。 商業用不動産 貸し手 彼らがローンを青信号にする前に、少なくとも30％下がるのを見たいです。

2. 行動計画を立てる

パラメータの設定は、商業用不動産取引の最優先事項です。 たとえば、いくら支払う余裕があるかを自問し、住宅ローンを探し回って、住宅ローンの全期間にわたって支払う金額を把握します。 住宅ローン計算機のようなツールを使用すると、あなたの家の総費用の良い見積もりを作成するのに役立ちます。

自分自身に尋ねるその他の重要な質問は次のとおりです。取引でいくらになると思いますか。 キープレーヤーは誰ですか？ すでに何人のテナントが搭乗して家賃を払っていますか？ どのくらいの賃貸スペースを埋める必要がありますか？

3. 良い取引を認識することを学ぶ

彼らが1つを見たとき、トップの不動産プロはかなり知っています。 彼らの秘密は何ですか？ まず、彼らは 出口戦略：最高のお得な情報は、あなたが離れて歩くことができるとあなたが知っているものです。 シャープにするのに役立ちます、 地主の目—常に修理が必要な損傷を探し、リスクを評価する方法を知っており、プロパティが財務目標を満たしていることを確認するために計算機を必ず実行してください。

4. 主要な商業用不動産の指標に精通する

共通の鍵 メトリック 不動産を評価するときに使用するものは次のとおりです。

• 営業純利益 （NOI）：商業用不動産のNOIは、不動産の初年度の総額を評価することによって計算されます 営業利益 次に、 営業経費 初年度。 あなたはポジティブなNOIを持ちたいです。
• キャップレート: 不動産物件の「キャップ」（または還元利回り）率は、収入を生み出す物件の価値を計算するために使用されます。 たとえば、5ユニット以上の集合住宅、商業オフィスビル、小規模なストリップモールはすべて、キャップレートを決定するのに適しています。 キャップレートは、 正味現在価値 将来の利益またはキャッシュフローの; このプロセスは、 収益の資本化.
• キャッシュオンキャッシュ: 不動産を購入するために資金調達に依存している商業用不動産投資家は、競合する不動産の初年度のパフォーマンスを比較するために、キャッシュオンキャッシュの公式に従うことがよくあります。 キャッシュオンキャッシュは、問題の投資家が不動産を購入するために100％の現金を必要としないという事実を考慮に入れていますが、 投資家は住宅ローンを作るためにNOIの一部を使用しなければならないため、NOIのすべてを保持するわけではないという事実を説明します 支払い。 キャッシュオンキャッシュを明らかにするために、不動産投資家は、不動産を購入するために投資するのに必要な金額または彼らの初期投資を決定しなければなりません。

5. やる気のある売り手を探す

他のビジネスと同様に、顧客は不動産を運転します。 あなたの仕事はそれらを見つけることです—特に下で売る準備ができていて熱心な人々 市場価格. 事実は、あなたが取引を見つけるまで、不動産では何も起こらず、問題さえありません。それは通常、やる気のあるものを伴います。 売り手. これは、市場価格を下回って販売する差し迫った理由がある人です。 あなたの売り手がやる気がない場合、彼らは交渉することをいとわないでしょう。

6. 近所の「農業」の美術を発見する

評価するための優れた方法 商業用不動産 に行くことによってそれが置かれている近所を研究することです オープンハウス、他の近所の所有者と話し、欠員を探しています。

7. 「三叉」アプローチを使用してプロパティを評価する

お得な情報を検索するときに適応できます。 インターネットを使用し、求人広告を読んで、雇う 鳥の犬 あなたに最高のプロパティを見つけるために。 不動産バードドッグは、紹介料と引き換えに貴重な投資リードを見つけるのに役立ちます。

結論

概して、商業用不動産を見つけて評価することは、近所を耕作すること、お得な価格を手に入れること、または売り手をあなたに連れて行くために煙信号を送ることだけではありません。 行動を起こす中心となるのは、基本的な人間のコミュニケーションです。 それは 関係の構築 不動産所有者との関係を築くことができるので、彼らはお得な情報について話したり、あなたとビジネスをしたりすることに抵抗を感じません。