REIT（不動産投資信託）の分析方法

NS 不動産投資信託（REIT） は、収入を生み出す不動産を所有、運営、または融資する会社です。 法律により、REITの利益の90％は次のように分配されなければなりません 配当 株主の皆様へ。 ここでは、REITとその特徴、REITの評価方法について見ていきます。

REITとして適格なものは何ですか？

ほとんどのREITは、スペースを借りて家賃を徴収し、その収入を株主への配当として分配します。 住宅ローンREIT（mREITとも呼ばれます）は不動産を所有せず、代わりに不動産に融資します。 これらのREITは、住宅ローン、住宅ローン担保証券、およびその他の関連資産を含む投資の利息から収入を得ています。

に REITとしての資格、会社は特定の内国歳入法（IRC）の規定に準拠する必要があります。 具体的には、企業がREITとしての資格を得るには、以下の要件を満たす必要があります。

• 総資産の少なくとも75％を不動産、現金、または米国債に投資する
• 家賃、不動産を融資する住宅ローンの利子、または不動産販売から総収入の少なくとも75％を獲得します
• 毎年、課税所得の90％以上を株主配当の形で支払う
• 法人として課税される事業体であること
• 取締役会または受託者によって管理されている
• 創業1年目以降、少なくとも100名の株主がいる 
• 株式の50％以下が5人以下の個人によって所有されている

REITステータスを持つことにより、企業は企業を回避します 所得税. レギュラー 株式会社 利益を上げ、その利益全体に税金を支払い、その後、税引き後の利益を配当と 再投資. REITは単に利益のすべてまたはほとんどすべてを分配し、課税をスキップするようになります。

REITの種類

いくつかあります さまざまな種類のREIT. エクイティREITは、アパート、地域のモール、オフィスビル、宿泊施設/リゾート施設などの特定の種類の建物の所有に特化する傾向があります。 ゴルフコースにのみ投資するREITなど、分散投資や分類に反するものもあります。

REITの他の主なタイプは モーゲージ REIT。 これらのREITは不動産で担保されたローンを組んでいますが、一般的に不動産を所有または運営していません。 住宅ローンREITには特別な分析が必要です。 彼らは、いくつかのヘッジ手段を使用して管理する金融会社です。 金利 暴露。

少数のハイブリッドREITが不動産業務と住宅ローンの取引の両方を行っていますが、ほとんどのREITは REITはエクイティタイプであり、不動産の「ハードアセット」ビジネスに焦点を当てたREITです。 オペレーション。 REITについて読むときは、通常、エクイティREITについて読んでいます。 そのため、エクイティREITに焦点を当てて分析します。

REITを分析する方法

REITは、不動産に焦点を当てた配当金を支払う株式です。 あなたが収入を求めるなら、あなたは高利回りと一緒にそれらを考慮するでしょう 債券ファンド と配当を支払う株式。 配当を支払う株式として、REITは他の株式と同じように分析されます。 しかし、財産の会計処理のためにいくつかの大きな違いがあります。

簡単な例で説明しましょう。 REITが100万ドルで建物を購入するとします。 会計規則では、REITに請求する必要があります 減価償却 資産に対して。 減価償却費を20年に渡って一直線に広げたとしましょう。 毎年、50,000ドルの減価償却費を差し引きます（年間50,000ドルx20年= 100万ドル）。

簡略化したものを見てみましょう バランスシート と 損益計算書 その上。 10年目には、貸借対照表の建物の価値は500,000ドルになります（つまり、 帳簿価格）、これは100万ドルの元のコストから500,000ドルの減価償却累計額を差し引いたものです（10年x年間50,000ドル）。 私たちの損益計算書は、収入の$ 200,000から$ 190,000の費用を差し引いていますが、費用の$ 50,000は減価償却費です。

FFO

しかし、私たちのREITは実際には10年目にこのお金を使いません—減価償却は 現金以外の料金. したがって、減価償却費を純利益に加算して、 運用からの資金（FFO）. 減価償却は私たちを不当に減らすという考えです 当期純利益 私たちの建物はおそらく過去10年間でその価値の半分を失っていなかったからです。 FFOは、減価償却費を除外することにより、この推定される歪みを修正します。 FFOには、他にもいくつかの調整が含まれています。

AFFO

FFOが近づくことに注意する必要があります 現金流量 純利益よりも多いが、キャッシュフローを捉えていない。 主に、上記の例では、建物の取得に費やされた100万ドル（設備投資）をカウントしなかったことに注意してください。 より正確な分析には、 資本支出. 設備投資を数えると、 調整済みFFO（AFFO）.

純資産価値

私たちの架空の貸借対照表は、他の一般的なREIT指標を理解するのに役立ちます。 純資産価値（NAV）. 10年目に、私たちの建物の簿価はわずか500,000ドルでした。これは、 元の費用 減価償却されました。 したがって、簿価および株価純資産倍率などの関連する比率（一般的な株式分析に関しては疑わしいことが多い）は REITにはほとんど役に立たない。 NAVは、プロパティの簿価をより適切な見積もりに置き換えようとします。 市場価格.

NAVを計算するには、REITの主観的な評価が必要です。 持ち株. 上記の例では、建物が$ 100,000を生成していることがわかります。 営業利益 （収益の$ 200,000から運営費の$ 100,000を引いたもの）。 1つの方法は 大文字にする 市場レートに基づく営業利益について。 市場の存在を考えれば キャップレート このタイプの建物の場合、建物の価値の見積もりは$ 125万になります（営業利益$ 100,000 / 8％キャップレート= $ 1,250,000）。

この市場価値の見積もりは、建物の簿価に置き換わるものです。 次に、住宅ローンの負債（図には示されていません）を差し引いて、純資産価値を取得します。 資産から負債を差し引いたものは資本に等しく、NAVの「純」は負債の純額を意味します。 最後のステップは、NAVを普通株式に分割して、1株あたりのNAVを取得することです。これは、 本質的価値. 理論的には、引用 株価 1株あたりのNAVから大きく外れてはいけません。

トップダウン対。 ボトムアップ分析

株を選ぶとき、あなたは時々耳にします トップダウン 対 一気飲み 分析。 トップダウンは経済的視点から始まり、テーマや セクター （たとえば、人口動態の高齢化は製薬会社に有利に働く可能性があります）。 ボトムアップはに焦点を当てています ファンダメンタルズ 特定の会社の。 REIT株は明らかにトップダウンとボトムアップの両方の分析を必要とします。

トップダウンの観点から、REITは不動産の供給と需要に影響を与えるあらゆるものの影響を受ける可能性があります。 人口と雇用の伸びは、すべてのREITタイプにとって好ましい傾向があります。 簡単に言えば、金利は混合バッグです。

金利の上昇は通常、経済の改善を意味します。これは、人々が支出し、企業がより多くのスペースを借りているため、REITにとって良いことです。 人々は新しい家を購入するよりも賃貸人のままでいることを好むので、金利の上昇はアパートREITにとって良い傾向があります。 一方、REITは多くの場合、金利を引き下げることで低金利を利用できます。 支払利息 そしてそれによって彼らの収益性を高めます。

資本市場の状況、すなわちREIT株式に対する制度上の需要も重要です。 の中に 短期、この需要はファンダメンタルズを圧倒する可能性があります。 たとえば、REITの株式は、ファンダメンタルズが不十分であるにもかかわらず、2001年と2002年前半に非常に好調でした。これは、資金が全体に流れ込んでいたためです。 資産クラス.

個人REITレベルでは、賃貸収入、関連サービス収入、FFOなどの収益成長の強い見通しを見たいと考えています。 REITが占有率を改善し、賃料を引き上げるための独自の戦略を持っているかどうかを確認したいと思います。

規模の経済

REITは通常、買収を通じて成長を追求し、さらに実現を目指します 規模の経済 非効率的に実行されるプロパティを同化することによって。 規模の経済は、 営業経費 収益のパーセンテージとして。 しかし、買収は両刃の剣です。 REITが改善できない場合 稼働率 および/または家賃を引き上げると、成長を促進するために、慎重に検討されていない買収を余儀なくされる可能性があります。

住宅ローンの負債は株式価値に大きな役割を果たしているため、バランスシートを検討する価値があります。 見ることをお勧めする人もいます てこの作用、など 負債比率. しかし実際には、レバレッジが過剰になった時期を判断するのは困難です。 の比率を比較検討することがより重要です 修繕 対変動金利債務。 現在では 低金利環境、変動金利の債務のみを使用するREITは、金利が上昇すると損害を被ります。

REIT税

ほとんどのREIT配当は、IRSが適格配当と見なすものではないため、通常、より高い税率で課税されます。 課税範囲に応じて、適格配当は0％、15％、または20％で課税されます。 ただし、REITの場合、ほとんどの配当は経常利益として課税され、2021年には最大37％になります。

ただし、ここにはいくつかの良いニュースがあるかもしれません。 REITはパススルー事業であるため、適格配当としてカウントされない配当は、20％の適格事業所得（QBI）控除の対象となる可能性があります。 たとえば、通常のREIT配当が1,000ドルある場合、そのうち800ドルだけに税金を支払う必要があります。

結論

REITは、楽しむために高配当を支払わなければならない不動産会社です。 税制上の優遇措置 REITステータスの。 超えることができる安定した収入 財務省の利回り 価格の変動性と組み合わせて、 トータルリターン 小型株に匹敵する可能性。 REITを分析するには、投資家は減価償却によって引き起こされる会計上の歪みを理解し、マクロ経済の影響に注意を払う必要があります。