不動産賃貸物件を評価する5つの方法

苦労して稼いだお金を投資することになると、投資家が自分自身に尋ねなければならないいくつかの質問があります。 投資はどのくらい返されますか？ どれくらいかかるか？ しかし、もっと重要なことは、投資家はその価値に関心を持つべきです。 これは、投資不動産の購入を検討する場合に特に当てはまります。

投資関連不動産からの収入 歴史的な高さです。 家賃は増加する源を提供します 収益、そしてそれはお金を稼ぐための着実な方法です。 しかし、不動産賃貸ゲームに入る前に、どのように評価を行うのですか？

高レベルの賃貸物件を評価するための最も一般的な方法のいくつかを見つけるために読んでください。

1. 取引事例比較法

NS 取引事例比較法 （SCA）は、最も認識しやすい評価形式の1つです。 住宅用不動産. これは、鑑定士や不動産業者が不動産を評価する際に最も広く使用されている方法です。

このアプローチは、特定の期間に地元で販売または賃貸された同様の住宅の比較にすぎません。 ほとんどの投資家は、潜在的に出現するトレンドを収集するために、かなりの時間枠でSCAを見たいと思うでしょう。

SCAは、属性または機能に依存して相対価格値を割り当てます。 これらの値は、寝室やバスルームの数などの特定の特性に基づいている場合があります。 ガレージおよび/または私道、プール、デッキ、暖炉-プロパティをユニークにし、 注目に値する。

平方フィートあたりの価格は、すべての投資家がどこにいるかを判断するために使用できる一般的で理解しやすい指標です。 財産評価する必要があります。 言い換えれば、2,000平方フィートのタウンハウスが1平方フィートあたり1ドルで借りている場合、投資家は次のことができます。 その地域の同等のタウンハウスが それも。

取引事例比較法の例

SCAはやや一般的であることに注意してください。つまり、すべての家には、常に定量化できるとは限らない独自性があります。 買い手と売り手には独特の好みと違いがあります。 SCAは、ベースラインまたは合理的な意見であり、完全な予測または

評価 不動産のためのツール。 これは、比較的類似した家と比較するために使用する必要がある方法でもあります。

したがって、ガレージ、スイミングプール、 ベッドルームが6つ、フルバスルームが5つあり、ベッドルームの数が半分で、プールがなく、面積はわずか1,200平方フィートです。

投資家が認定されたものを使用することも重要です 鑑定士 または要求するときの不動産業者 比較市場分析. これにより、2007年の不動産危機の際に広まった不正な評価のリスクが軽減されます。

2. 資本資産価格モデル

NS 資本資産価格モデル （CAPM）は、より包括的な評価ツールです。 CAPMは、不動産投資に適用されるリスクと機会費用の概念を導入しています。

このモデルは可能性を見ています 投資収益率 （ROI）賃貸収入から導き出され、ユナイテッドなどのリスクのない他の投資と比較されます 国債または不動産投資信託などの不動産への投資の代替形態 （REIT）。

一言で言えば、リスクのないまたは保証された投資の期待収益が潜在的なものを超える場合 ROI 賃貸収入から、賃貸物件のリスクを取ることは単に経済的に意味がありません。 リスクに関して、CAPMは賃貸に固有のリスクを考慮します 不動産.

危険因子

たとえば、すべての賃貸物件が同じではありません。 場所と財産の年齢は重要な考慮事項です。 古い物件を借りることは、家主がより高く負担する可能性が高いことを意味します 維持費.

犯罪の多い地域での賃貸物件は、ゲーテッドコミュニティでの賃貸物件よりも多くの安全対策が必要になる可能性があります。

このモデルは、投資を検討する前、または賃貸価格体系を確立するときに、これらのリスクを考慮に入れることを提案します。 CAPMは、お金を危険にさらすのにふさわしい収益を判断するのに役立ちます。

3. 収入アプローチ

収入アプローチは、賃貸物件の潜在的な収入に焦点を当てています 収量 初期投資と比較して。 インカムアプローチは、 商業不動産 投資。

NS 収入アプローチ 年次の決定に依存します 還元利回り 投資のために。 このレートは、総賃貸料乗数からの予測年収を物件の現在価値で割ったものです。 したがって、オフィスビルの購入に12万ドルの費用がかかり、賃貸からの予想月収が 1,200ドル、予想される年間還元利回りは次のとおりです。14,400（1,200ドルx 12か月）÷120,000ドル= 0.12または 12%

これは非常に単純化されたモデルであり、いくつかの仮定があります。 おそらく、 支払利息 住宅ローンで。 また、将来の賃貸収入は、現在よりも5年後に多かれ少なかれ価値があるかもしれません。

多くの投資家はに精通しています 正味現在価値 お金の。 不動産に適用されるこの概念は、 割引キャッシュフロー. 将来受け取るドルは、インフレリスクとデフレリスクの影響を受け、これを説明するために割引価格で表示されます。

4. グロスレントマルチプライヤアプローチ

総賃貸料乗数（GRM）アプローチは、投資家が毎年徴収できる賃貸料の額に基づいて賃貸物件を評価します。 これは、不動産が投資する価値があるかどうかをすばやく簡単に測定する方法です。 もちろん、これは税金を検討する前ですが、 保険、ユーティリティ、およびプロパティに関連するその他の費用なので、一粒の塩と一緒に服用する必要があります。

収入アプローチに似ているかもしれませんが、総家賃乗数アプローチは、キャ​​ップレートとして純営業利益を使用せず、代わりに総家賃を使用します。

総家賃乗数のキャップレートは1より大きいのに対し、インカムアプローチのキャップレートはパーセンテージ値です。 りんご同士の比較を行うには、興味のある物件と同様のその他の物件のGRMと賃貸収入を確認する必要があります。

グロスレントマルチプライヤアプローチの例

あなたが探している近所で$ 500,000で販売され、年収が$ 90,000の商業用不動産を考えてみましょう。 そのGRMを計算するために、販売価格を年間賃貸収入で割ります：$ 500,000÷$ 90,000 = 5.56。

年間賃貸収入がわかっている限り、この数字をあなたが見ている数字と比較することができます。 GRMに年収を掛けると、その市場価値を知ることができます。 最近販売されたものよりも高い場合、つまり 500,000ドルで、それだけの価値はないかもしれないので、先に進むことを検討してください。

5.コストアプローチ

NS 原価法 不動産を評価することは、財産はそれが合理的に使用できるものだけの価値があると述べています。 それは組み合わせることによって推定されます 地価 改善の減価償却額。

この学校の鑑定士は、不動産への原価アプローチを要約するために最有効使用を支持することがよくあります。 空き地を評価するための基礎として頻繁に使用されます。

たとえば、不毛の地域で3エーカーの土地を購入して変換しようとしているアパート開発者の場合 マンション、その土地の価値は、その土地の最善の使用に基づいています。 土地が油田に囲まれていて、最も近い人が20マイル離れたところに住んでいる場合は、最適な使用法であるため、 その資産の最高の価値はアパートに転換することではありませんが、より多くを見つけるために掘削権を拡大する可能性があります 油。

別の最良の使用法の議論は、財産と関係があります ゾーニング. 将来の不動産が住宅目的でゾーニングされていない場合、開発者は再ゾーニングを取得するために多額の費用が発生するため、その価値は低下します。 このアプローチは、新しい構造で使用すると最も信頼性が高く、古いプロパティでは信頼性が低いと見なされます。 多くの場合、特殊用途のプロパティを検討する場合、これが唯一の信頼できるアプローチです。

結論

賃貸物件の価値を判断する方法は1つではありません。 ほとんどの真面目な投資家は、賃貸物件に関する投資決定を行う前に、これらすべての評価方法の構成要素を検討します。 これらの入門的な評価の概念を学ぶことは、不動産投資ゲームに参入するための正しい方向への一歩となるはずです。

次に、有利な収入を得ることができる物件を見つけたら、住宅ローン計算機を使用して、新しい物件の有利な金利を見つけます。 このツールを使用すると、将来の賃貸物件を評価するときに使用するより具体的な数値も得られます。