MBSによる住宅ローン債務からの利益

ニューヨーク連邦準備銀行によると、住宅ローンの残高は、2021年の第1四半期の家計債務の最大の構成要素でした。 2021年3月31日の時点で、消費者信用レポートは、前四半期から1,170億ドル増加し、合計10.16兆ドルの住宅ローン関連債務を示しました。 住宅ローンの利率は上昇すると予想されますが、住宅需要と低い失業率が相まって、住宅ローン市場を刺激する可能性があります。 つまり、この借り入れは必ず拡大するということです。 この状況は、使用できる賢明な投資家に機会を生み出します 住宅ローン担保証券 （MBS）この債務の一部を所有する。

これらの資産は2008年の金融危機において重要な役割を果たしたことを忘れないでください。 銀行は住宅ローンに関する多くの制限を撤廃し、一部の銀行はお金を取り下げず、住宅ローンに全額出資していました。 しかし、新しい住宅所有者の大部分は彼らの支払いをする余裕がなかっただけで、それは貸し手を邪魔するようには見えませんでした。 彼らはまだローンをパッケージ化して投資家に売却することでお金を稼ぐことができました。 その結果、バブルが発生し、2007年に崩壊しました。 トリクルダウン効果がリーマンブラザーズを襲い、銀行が崩壊し、世界経済全体に衝撃波を送りました。

それで、あなたはまだこれらの資産に投資する余裕がありますか？ この記事では、MBSを使用して他の債券資産を補完する方法を紹介します。

それらがどのように形成されるか

住宅ローン担保証券は銀行から購入した債務であり、 モーゲージ 企業、信用組合、およびその他の金融機関は、政府、準政府、または民間のエンティティによってプールに集められます。 次に、これらのエンティティは証券を投資家に販売します。 このプロセスを以下に示します。

1. 不動産購入者は金融機関から借りています。
2. 金融機関は住宅ローンをMBS事業体に販売しています。
3. MBSエンティティは住宅ローンプールを形成し、住宅ローン担保証券を発行します。
4. 個人はMBSプールに投資します。

MBSの種類

MBSには2つのタイプがあります。 NS パススルー または参加証明書は、住宅ローンのプールの直接所有権を表します。 あなたは得るでしょう 比例して 発行者が借り手から毎月の支払いを受け取るときにプールに行われるすべての元本および利息の支払いのシェア。 住宅ローンのプールは通常5年から30年の満期があります。 ただし、キャッシュフローは、早期に返済される住宅ローンの数に応じて、月ごとに変わる可能性があります。 これは、 前払いリスク 嘘。 現在の金利が下がると、借り手は 借り換え ローンを前払いします。 次に、投資家は、より低い現在の金利環境で、元の投資と同様の利回りを見つけようとする必要があります。 逆に、投資家は直面することができます 金利リスク 金利が上がるとき。 借り手は彼らのローンにとどまり、投資家は上昇する現在の金利環境でより低い利回りで立ち往生するでしょう。

MBSの2番目のタイプは モーゲージ担保証券 （CMO）。 これは、パススルー住宅ローンのプールです。

投資家の前払いリスクを軽減するように設計されたCMOにはいくつかの種類があります。 で 順次支払いCMO、CMOの発行者は、キャッシュフローを一連のクラスから債券保有者に分配します。 トランシェ. 各トランシェは、同様の満期の住宅ローン担保証券を保有しており、 現金流量 パターン。 各トランシェは、CMO内の他のトランシェとは異なります。 たとえば、CMOには、それぞれ平均2年、5年、7年、20年の住宅ローンを伴う4つのトランシェがあるとします。 住宅ローンの支払いが行われると、CMOの発行者はまず、各トランシェの債券保有者に指定されたクーポン金利を支払います。 スケジュールされた元本とスケジュールされていない元本の支払いは、最初のトランシェの投資家に最初に行われます。 それらが完済されると、後のトランシェの投資家は元本の支払いを受け取ります。 コンセプトは、前払いリスクをあるトランシェから別のトランシェに移転することです。 一部のCMOには、50以上の相互依存トランシェがある場合があります。 したがって、投資する前に、CMOの他のトランシェの特徴を理解する必要があります。 トランシェには2つのタイプがあります。

• PACトランシェ 使用 減債基金 投資家が前払いリスクを軽減し、より安定したキャッシュフローを受け取るのに役立つコンセプト。 NS コンパニオンボンド 住宅ローンが早期に返済されるため、超過元本を吸収するために設立されました。 次に、2つのソース（PACとコンパニオンボンド）からの収入により、投資家は元の満期スケジュールよりも支払いを受け取る可能性が高くなります。
• Zトランシェ 発生主義債または付加債トランシェとしても知られています。 間に 発生 期間中、投資家には利息は支払われません。 代わりに、元本は複合レートで増加します。 これにより、投資家がより低い利回りで再投資しなければならないリスクが排除されます。 現在の市場レートは下落します. 以前のトランシェが支払われた後、Zトランシェ保有者は受け取ります クーポン 債券のより高い元本残高に基づく支払い。 さらに、基礎となる住宅ローンから元本の前払いを受け取ります。 発生期間中に貸方に記入された利息は、投資家が実際に受け取っていなくても課税対象となるためです。Zトランシェの方が良いかもしれません に適しています 税金繰延勘定.

剥奪された住宅ローン証券 投資家に元本のみ（PO）または利息のみ（IO）を支払うMBSです。 ストリップはMBSから作成されるか、CMOのトランシェである可能性があります。

• 元本のみ（PO）：投資家は、POに対して大幅に割引された価格を支払い、基礎となる住宅ローンから元本の支払いを受け取ります。 POの市場価値は、現在の金利に基づいて大きく変動する可能性があります。 金利が下がると、前払いが増える可能性があり、POの価値が上がる可能性があります。 一方、現在のレートが上昇し、前払いが減少すると、POの価値が低下する可能性があります。
• 利息のみ（IO）：IOは、未払いの元本の金額に基づいて厳密に利息を支払います。 住宅ローンとして 償却する 前払いにより元本残高が減少し、IOのキャッシュフローが減少します。 IOの値は、POの値とは逆に変動します。現在の金利が下がり、前払いが増えると、収入が下がる可能性があります。 また、現在の金利が上昇すると、投資家は長期間にわたって利息の支払いを受ける可能性が高くなり、それによってIOの市場価値が高まります。

MBS発行者

MBSはいくつかの異なる発行者から購入できます。 投資銀行、金融機関、住宅建設業者は、自社ブランドの住宅ローン担保証券を発行します。 それらの信用力と安全性の評価は、政府機関や政府支援企業のものよりもはるかに低い可能性があります。

フレディマック は、全国の貸し手から住宅ローンを購入する、連邦規制の政府支援企業です。 次に、それらをさまざまな形で投資家に販売できる有価証券に再パッケージ化します。 フレディマックは米国政府の支援を受けていませんが、企業はから借りる特別な権限を持っています 米国財務省.

ファニーメイ は、現在店頭で取引されている株主所有の会社です。 2008年にS＆P 500から削除され、最低価格要件を下回った後、2010年にニューヨーク証券取引所から上場廃止になりました。 政府からの資金提供や支援は受けていません。 安全性に関する限り、ファニーメイのMBSは、米国政府ではなく、企業の財政状態に支えられています。

ジニー・メイス 米国政府の完全な信頼と信用に裏打ちされた唯一のMBSです。 それらは主に、連邦住宅局によって保証された、または退役軍人省によって保証されたローンで構成されています。

ミューチュアルファンド

住宅ローンの増加から利益を得るというアイデアは好きだが、さまざまな種類のMBSをすべて調査することに慣れていない場合は、住宅ローンの方が快適かもしれません。 ミューチュアルファンド. Ginnie Maesなどの1種類のMBSのみに投資するファンドもあれば、他の国債の保有にさまざまな種類のMBSを組み込むファンドもあります。

ローンの多様化に加えて、 投資信託は再投資することができます 他のMBSの元本のすべてのリターン。 これにより、投資家は現在の金利で変化する利回りを受け取ることができ、前払いと金利のリスクを軽減できます。

結論

MBSは、連邦政府の支援、月収、固定金利を提供できます。 ただし、マイナス面は、期間が不確実であり、現在の金利が下がったときに他の債券のように価値が上がらない可能性があることです。 また、毎月の支払いで元本の一部が返される可能性があることを忘れないでください。 したがって、満期時には、再投資するための元本が残っていない可能性があります。