不動産鑑定について知っておくべきこと

不動産の価値を見積もるには、資金調達、販売リスト、投資分析など、さまざまな取り組みが必要です。 財産保険、および課税。 しかし、ほとんどの人にとって、質問を決定するか 購入金額 の一部の 不動産 不動産評価の最も有用なアプリケーションです。 この記事では、特に販売に関連する不動産評価の基本的な概念と方法を紹介します。

基本的な評価の概念

技術的に言えば、不動産の価値は、不動産の所有権から生じる将来の利益の現在価値として定義されます。 多くとは異なり 消費財 すぐに使用される不動産のメリットは、一般的に長期間にわたって実現されます。 したがって、不動産の価値の見積もりでは、経済的および社会的傾向だけでなく、 価値の4つの要素に影響を与える可能性のある政府の規制または規制および環境条件：

• 要求する：欲求を満たすための金銭的手段によってサポートされる所有権の欲求または必要性
• 効用：将来の所有者の欲求とニーズを満たす能力
• 希少性：競合するプロパティの有限供給
• 譲渡可能性：所有権の容易さ 転送

価値対コストおよび価格

価値は必ずしもコストや価格と同じではありません. コストとは、材料などの実際の支出や人件費を指します。 一方、価格は誰かが何かに支払う金額です。 コストと価格は 影響 値、彼らはしません 決定 価値。 家の販売価格は15万ドルかもしれませんが、その価値は大幅に高くなることも低くなることもあります。 たとえば、新しい所有者が基礎の欠陥など、家に重大な欠陥を見つけた場合、家の価値は価格よりも低くなる可能性があります。

市場価格

鑑定は、特定の日付における特定の資産の価値に関する意見または見積もりです。 評価レポートは、企業、政府機関、個人、投資家、および 住宅ローン会社 不動産取引に関する決定を行うとき。 鑑定の目的は、物件の 市場価格 –プロパティが競争力のあるとをもたらす最も可能性の高い価格 公開市場.

不動産が実際に売れる価格である市場価格は、必ずしも市場価値を表すとは限りません。 たとえば、売り手が次の脅威のために脅迫されている場合 差し押さえ、または個人販売が行われている場合、物件はその市場価格を下回って販売される可能性があります。

評価方法

正確な評価は、データの系統的な収集に依存します。 特定の資産に関する詳細をカバーする特定のデータ、および国に関連する一般的なデータ、 物件が所在する地域、都市、近隣地域を収集・分析し、 価値。 評価では、3つの基本的なアプローチを使用してプロパティの値を決定します。

方法1：取引事例比較法

NS 取引事例比較法 一戸建て住宅や土地の評価によく使用されます。 マーケットデータアプローチと呼ばれることもあります。これは、物件を最近販売された類似の特性を持つ物件と比較することによって得られる価値の見積もりです。 これらの同様のプロパティは、 匹敵する, 有効な比較を提供するには、それぞれが次のことを行う必要があります。

• 対象のプロパティにできるだけ類似している
• オープンで競争の激しい市場で昨年以内に販売されました
• 典型的な市場条件で販売されています

評価プロセスでは、少なくとも3つまたは4つの比較対象を使用する必要があります。 比較対象を選択する際に考慮すべき最も重要な要素は、サイズ、比較可能な機能です そして–おそらく何よりも–不動産の市場に多大な影響を与える可能性のある場所 価値。

比較対象の品質

2つのプロパティが完全に同じではないため、比較対象の販売価格の調整は、次のような価値に影響を与える異なる機能やその他の要因を考慮して行われます。

• 建物の築年数と状態
• 比較対象の販売日と鑑定日との間に経済的変化が生じた場合の販売日
• 物件の売り手が強要された場合や、物件が親戚間で（割引価格で）売却された場合などの販売条件
• 同様の物件は近隣ごとに価格が異なる可能性があるため、場所
• ロットサイズ、造園、建設の種類と質、部屋の数と種類などの物理的特徴、 平方フィートの居住スペース、堅木張りの床、ガレージ、キッチンのアップグレード、暖炉、プール、中央の空気など。

対象不動産の時価の見積もりは、比較対象の調整後の販売価格によって形成される範囲内に収まります。 比較対象の販売価格に加えられた調整の一部は他のものより主観的であるため、 加重 通常、調整の量が最も少ない比較対象が考慮されます。

方法2：コストアプローチ

NS 原価法 1つまたは複数の建物によって改善されたプロパティの値を見積もるために使用できます。 この方法では、建物と土地の価値を別々に見積もり、考慮します。 減価償却. 見積もりは、改善されたプロパティ全体の値を計算するために合計されます。 原価法では、合理的な購入者は、同等のロットを購入して同等の建物を建設するための価格よりも、既存の改良された不動産に多くを支払うことはないと想定しています。 このアプローチは、評価対象の物件が頻繁に売却されず、収入を生み出さないタイプである場合に役立ちます。 例としては、学校、教会、病院、政府の建物などがあります。

建築費は、1平方フィートあたりの費用を含む平方フィート法を含むいくつかの方法で見積もることができます。 最近構築された比較対象の平方フィートに、対象の平方フィートの数を掛けます 建物; ユニットインプレース方式。コストは、労働力や資材を含む個々の建築コンポーネントの測定単位あたりの建設コストに基づいて見積もられます。 との量を推定する数量調査法 原材料 これは、対象の建物を置き換えるために必要になります。 現在の価格 材料と関連する設置費用の。

減価償却

評価の目的で、減価償却とは、不動産の改善の価値に悪影響を与える条件を指し、以下を考慮に入れます。

• 塗装や屋根の交換などの硬化性劣化を含む物理的劣化、および構造的問題などの不治性劣化
• 機能的退行、これは、プロパティによって望ましいとは見なされなくなった物理的または設計上の特徴を指します 古くなった電化製品、時代遅れの備品、寝室が4つある家など、所有者は1つだけです。 浴
• 騒がしい空港や汚染工場の近くにあるなど、物件の外部要因によって引き起こされる経済的陳腐化。

方法論

• 土地は減価償却できないため、取引事例比較法を使用して、土地が空いていて最有効使用できるかのように土地の価値を見積もります。
• 建物の建設とサイトの改善にかかる現在のコストを見積もります。
• 劣化、機能の陳腐化、または経済の陳腐化に起因する改善の減価償却額を見積もります。
• 推定建設費から減価償却費を差し引きます。
• 土地の推定値をに追加します 減価償却費 総資産価値を決定するための建物とサイトの改善の。

方法3：所得資本化アプローチ

単に収入アプローチと呼ばれることが多いこの方法は、 利益率 投資家が必要とし、 当期純利益 プロパティが生成する。 それはに慣れています 値を見積もる 集合住宅、オフィスビル、ショッピングセンターなどの収入を生み出す物件の 対象不動産が将来の収入を生み出すことが期待できる場合、およびその費用が予測可能で安定している場合、収益資本化アプローチを使用した評価はかなり簡単です。

直接資本化

直接資本化アプローチを使用する場合、鑑定士は次の手順を実行します。

• 年間の可能性を見積もる 総収入.
• 考慮に入れる 空室 と家賃の徴収損失を決定する 実効総所得.
• 年次控除 営業経費 年間純額を計算する 営業利益.
• 一般的な投資家が特定の種類とクラスの資産によって生み出される収入に対して支払う価格を見積もります。 これは、収益率を推定することによって達成されます。 還元利回り.
• プロパティの年間に還元利回りを適用します 営業純利益 プロパティの値の見積もりを作成します。

総所得乗数

NS 総所得乗数 （GIM）メソッドを使用して、通常は購入されない他のプロパティを評価できます。 収入物件 でもそれは 借りることができます、一戸建てや二世帯住宅など。 GRM方式は、物件の販売価格を予想賃貸収入に関連付けます。 （関連資料については、「不動産賃貸物件を評価する4つの方法")

住宅用不動産の場合、通常、総月収が使用されます。 商業用および工業用不動産の場合、総年収が使用されます。 総所得乗数法は次のように計算できます。

販売価格÷賃貸収入=総収入乗数。

少なくとも3つの同様の物件からの最近の販売および賃貸データを使用して、正確なGIMを確立できます。 次に、GIMを対象不動産の推定公正市場賃貸料に適用して、その市場価値を決定できます。これは、次のように計算できます。

賃貸収入xGIM =推定市場価値。

結論

正確な不動産評価は、住宅ローンの貸し手、投資家、保険会社と買い手、および不動産の売り手にとって重要です。 評価は一般的に熟練した専門家によって行われますが、実際の関係者は誰でも 取引は、不動産のさまざまな方法の基本的な理解を得ることから利益を得ることができます 評価。