抵当流れの家を買う：それをする方法および危険

の前に 2007年から2009年の住宅ローン危機、 抵当流れの家を買うことは難しい提案でした。 不動産バーゲンハンターは、郡庁舎で行われたオークションに従うか、一連の法的書類をふるいにかける必要がありました。 の波 差し押さえ によってもたらされた サブプライムメルトダウン 利用可能なプロパティの数を増やすだけでなく、 また、それらを見つけて取得するのも簡単になりました。 実際、今日のプロセスは、他の種類の家を探すのとよく似ています。 抵当流れの家は全国の事実上すべての不動産市場で利用可能であり、住宅所有者と投資家に同様に機会を提供します。

抵当流れの家を見つける方法

差し押さえられたプロパティを見つけることができます マルチプルリストサービス（MLS） 定期刊行物とウェブサイト、経由 オンライン不動産検索、銀行のオフィスやWebサイト、地元の新聞。 ローカルの複数のリストサービスでは、プロパティの差し押さえステータス自体が強調表示されない場合があります。 事実は、プロパティの説明にのみ記載することができます。

より直接的なルートは、ファニーメイのHomePath.comなど、差し押さえの住宅や不動産に特化した多くのウェブサイトを経由することです。 バンクオブアメリカなどの一部の金融機関も、抵当流れの家を検索するのに役立つ専用のページを提供しています。

貸し手はますます不動産業者を通じて押収した資産を売却しているので、不動産ブローカーや代理店に機会を求めることを躊躇しないでください。 一部の不動産専門家は差し押さえ物件を専門としています。

差し押さえのさまざまな段階

差し押さえられた家を見つけることは、それが差し押さえプロセスのどこにあるかによって異なります。 プロパティは、元の住宅所有者が引き続き所有できます（差し押さえ前や ショートセール プロパティ）、または銀行や政府（後の方）などのエンティティによって。

ここに差し押さえの5つのタイプと購入へのアプローチがあります。

1. 事前差し押さえ

プロパティはにあります 差し押さえ前 住宅ローンの貸し手が借り手に債務不履行であることを通知した後、物件がオークションで売りに出される前。 住宅所有者がこの期間中に不動産を売却することができれば、実際の差し押さえ手続きと、それが信用履歴や将来の見通しに悪影響を与えることを回避できる可能性があります。

事前差し押さえは通常、郡および市の郡庁舎の建物に記載されています。 さらに、Foreclosure.comを含む多くのオンラインリソースには、差し押さえ前の段階にあるプロパティがリストされています。

2. ショートセールス

貸し手が住宅ローンに支払うべきものよりも少ない物件を受け入れる意思がある場合、売り上げが不足します。 借り手は、貸し手がショートセールに同意するために、必ずしも住宅ローンの支払いをデフォルトにする必要はありません。 しかし、彼らは通常、失業などのある種の経済的困難を証明する必要があり、それはデフォルトにつながる可能性があります。

多くの場合、問題の住居は 水中、つまり、住宅ローンの未払い残高よりも価値が低いことを意味します。 ショートセールとしての資格を得るには、貸し手は、借りているよりも少ない金額を受け入れることによって「物件をショートで売る」ことに同意する必要があり、住宅は売りに出されている必要があります。 これらの物件は通常、「銀行の承認待ち」の短期販売として宣伝されています。

短期売却物件の購入は、ほとんどの点で従来の購入と同じですが、契約の文言は異なり、条件は貸し手の承認が必要であると明記されています。 銀行は短期間のオファーに応答するのに数か月かかる場合があるため、このプロセスは従来の購入よりもかなり長くかかる可能性があります。 個々の会社やリスティングサービスを含む多くの不動産ウェブサイトは、ショートセールのステータスで検索するオプションを提供しています。

3. 保安官の販売オークション

NS 保安官の売却 オークションは、貸し手が借り手にデフォルトを通知し、借り手が住宅ローンの支払いに追いつくための猶予期間を許可した後に行われます。 オークションは、貸し手がデフォルトのローンに対して迅速に返済されるように設計されています。

これらのオークションは、多くの場合、地元の法執行機関によって管理されている市の郡庁舎の階段で行われます。 物件は、公表された場所、日時に落札者に競売にかけられます。 これらの通知は、「保安官販売オークション」を検索することにより、地元の新聞や多くのオンラインの場所で見つけることができます。

4. 銀行所有の不動産

オークションで売れない物件は銀行に戻ります。 つまり、彼らは 不動産所有（REO） プロパティ。 多くの場合、教育機関のREO部門によって管理されています。 RealtyTracなどのオンラインソースには、都市、州、または郵便番号で検索できる銀行所有の不動産の広範なリストがあります。

5. 政府所有の不動産

一部の住宅は、連邦政府によって保証されたローンで購入されています 連邦住宅局（FHA） または 退役軍人省（VA）. これらの資産が差し押さえられると、政府によって差し押さえられます その連邦機関で働いているブローカーによって販売されました.

政府所有の不動産を購入するには、政府登録のブローカーに連絡する必要があります。 購入者は、米国住宅都市開発省（HUD）のWebサイトで可能性を調べることができます。

抵当流れの家が安い理由

抵当流れの住宅の最大のセールスポイントは、もちろん、その値下げされた価格です。多くの場合、同じ地域の他の同様の物件よりも大幅に低くなっています（「匹敵する、」または「comps」、ブローカーで話す）。 ほとんどの差し押さえは、以下のかなりの割引で販売されています 市場価格、正確な金額は地域ごとに異なります。 購入者は、頭金の削減、金利の低下、鑑定料や特定の決算費用の廃止などの特典を利用して、追加の節約を利用することもできます。

これらのプロパティをそのような取引にする理由は何ですか？ 住宅が差し押さえ前または短期販売の段階にある場合、その所有者は経済的拘束力にあり、時間は彼らの味方ではありません。 彼らは財産を降ろし、所有権を失う前に、できる限りできることを手に入れなければなりません。 要するに、これらの売り手は強さの立場から交渉しておらず、他人の不幸を利用することは残酷に見えるかもしれませんが、買い手は利益を得ることができます。

不動産が実際に押収された場合、買い手はさらに多くの利益を得ることができます。 保安官事務所は家にぶら下がることに興味がなく、銀行は家主の仕事に従事することを望んでいません。 金融機関は通常、差し押さえられた不動産を迅速に（リーズナブルな価格で、 もちろん、彼らは投資家や監査人に、元の融資額のできるだけ多くを取り戻すためにあらゆる試みをしたと答えなければなりません。 できるだけ）。 繰り返しますが、バイヤーはこの状況を利用できます。

最後に、抵当流れの住宅は通常「現状有姿」で販売されます。損傷がある場合、所有者による修理は一部ではありません。 方程式の-そして、中古車やヴィンテージ家具の愛好家が知っているように、「現状のまま」は、 割引。 もちろん、以下で説明するように、「現状のまま」は両刃の剣にすることができます。

抵当流れの家を購入するリスク

市場価格を下回る価格は、抵当流れの家を購入することの大きなプラスです。 それでもないし、 これらのプロパティには、落とし穴もあります。.

財産問題

それは代償割引を運びますが、現状のままの状態はかなり厳しいかもしれません。 家がまだ所有者によって占められている場合、人々が作ることができない場合、それは不十分に維持されている可能性があります 住宅ローンの支払いは、主要なことは言うまでもなく、定期的な維持費の支払いにも遅れをとっている可能性があります 修理します。 さらに、差し押さえに直面している、または差し押さえを余儀なくされている一部の人々は困惑しており、銀行が差し押さえる前に彼らは彼らの家で彼らの欲求不満を取り除きます。 これには、多くの場合、電化製品や備品の取り外しが含まれ、場合によっては意図的な破壊行為も含まれます。

隠れたコスト

予期せぬ修理や改修工事に加えて、税金や リーエン内国歳入庁（IRS）または州または他の債権者のいずれかによって、オークション物件がしばしばそれらに添付されているものは、そうでなければ望ましい家にさらなるコストを追加する可能性があります。 借りているものが何であれ、購入プロセスを進める前に、まず政府に支払いと決済を行う必要があります。 これは主に競売にかけられている物件に当てはまります。 銀行は、物件を他の当事者に転売する前に、物件に添付されているすべてのリーエンを常に返済します。

遅いプロセス

前述の合併症は、多くの場合、多くの事務処理を意味します。 通常、差し押さえには、準備のために記入する必要のある追加の文書がいくつかあります。 閉鎖、 これは必ずしもタイムリーではありません。 短期販売の状況の場合、所有者の貸し手は取引を承認する必要があり、前述のように、これにはしばらく時間がかかる場合があります。 家に深刻な損傷が見つかった場合、家が低くなる可能性があります 鑑定、これは、ローンを確保するための購入者の能力に影響を与える可能性があります。 一部の貸し手は、特定の金額を下回って貸し出すことはありません。これは、より少ないローンでの潜在的な利益がリスクに見合わないためです。

銀行は差し押さえられた住居を降ろしたいと思うかもしれませんが、銀行と他の関係者との間の応答時間もREOプロパティで遅くなる可能性があります。 入札に対する返答を得るのにかかる時間は大きく異なります。 あなたの財産を保有している銀行が差し押さえでいっぱいになっている場合、あなたの要求を処理するのに長い時間がかかる可能性があります。

かなりのバックログがある銀行は、オファーに応答するのに最大90日かかることが知られています。 購入資金を調達する予定がある場合は、取得に時間を費やすのが賢明です。 事前承認 住宅ローンのために。

コンペ

他の市場と同様に、現在のレートから割引価格で何かを取得する機会があるときはいつでも、需要は急増します。 そのため、潜在的な居住者だけでなく、投資家や専門家からの関心と競争が高まっています。 足ひれ—価値のある差し押さえ物件を扱う場合は避けられません。

非常に多くの場合、抵当流れの家は、周辺地域の他の家よりも魅力的に安い価格である可能性があります。 言葉が出ると、たくさんのオファーが急速に届く可能性があります。 入札戦争 続く。 したがって、かつては掘り出し物だったものが、急速に高価な資産になる可能性があります。

抵当流れの家の見込みのある買い手は、競合する買い手がより高い入札または全額現金の申し出で物件を確保することが可能であるため、一度に複数の物件に入札を提出するのが賢明かもしれません。 ただし、他の誰かが特定の物件のオファーを打ち負かしても落胆しないでください。 代わりに、定期的にチェックして、銀行の在庫に再表示されるかどうかを確認してください。 差し押さえ取引はかなり頻繁に失敗する傾向があります。

抵当流れの家の購入

銀行から購入する場合は、交渉スキルを磨き、希望する物件のローボールオファーからプロセスを開始する必要があります。 差し押さえ物件のかなりの在庫を蓄積している銀行は、価格について交渉する傾向が強くなります。 銀行が資産を保有している期間が長ければ長いほど、低オファーを真剣に検討する可能性が高くなります。 おそらく、現在の市場より少なくとも20％低い価格で最初の入札を行う必要があります 価格-入札している物件が発生率の高い地域にある場合は、おそらくさらに高くなります 差し押さえ。

物件や必要な改修の費用を現金で支払うことができれば、うらやましい立場にあります。 そのため、一部の購入者は、フロントエンドで彼らを支援し、家が再び売りに出されたときに利益を共有できる外部投資家とチームを組むことにしました。 実際、現金取引はREO売上のかなりの部分を占めています。

抵当流れの家のための資金調達オプション

あなたは住宅ローンを使ってREOの不動産を購入することができますが、民間の貸し手は差し押さえ取引の資金調達に気が進まない傾向があります。 ただし、資格のある人は、政府が後援するいくつかの資金調達オプションを利用できます。 203（k）ローン 連邦住宅局（FHA）、ファニーメイのHomePath ReadyBuyerプログラム、およびフレディマックを介したHomeStepsプログラムから。

203（k）ローン

FHAは、リスクの高いREOの購入を敬遠する銀行の懸念を和らげるために、203（k）ローンを設計しました。 借り手に請求することにより 住宅ローン保険 プレミアム、FHAはプログラムに参加する民間の貸し手によるローンを保証することができます。

借り手にとって、大きな利点の1つは、単一の住宅ローンで住宅購入と必要な修理の資金を調達できることです。 より基本的なバージョンである合理化された203（k）ローンは、エンジニアリングや建築計画を必要としない限定的な修理を対象としています。 個人は、新しい電化製品、羽目板、窓などの基本的な救済策をカバーするために、住宅の販売価格を最大35,000ドル上回って借りることができます。

追加の構築や構造的損傷の処理など、より広範な修正を行う場合、通常、従来の203（k）ローンが最良のオプションです。 合理化されたバリアントとは異なり、住宅所有者は少なくとも5,000ドルを引き出す必要があります。 最大額は、各郡のFHA制限に基づいています。 さらに、プロパティを検査し、作業がプログラムのガイドラインを満たしていることを確認するために、独立したコンサルタントにお金を払う必要があります。

これらのローンの追加の欠点は価格です。 住宅ローン保険の支払いに加えて、借り手は通常、他の人よりも1/4パーセントポイント高い金利を支払います。 従来のローン. 彼らはまた1つか2つ以上フォークしなければならないかもしれません ポイント-それぞれ元本の1％に相当する前払い料金。

HomePath ReadyBuyer

連邦住宅抵当公庫（FNMA）、または愛情を込めて知られているファニーメイが提供するHomePath ReadyBuyerプログラムは、初めての購入者を対象としています。 オンラインで受講できる必須の住宅購入教育コースを修了すると、参加者は次のことができるようになります。 ファニーが所有する抵当流れ物件の購入に向けて、最大3％のクロージングコスト支援を受ける メイ。

この政府支援企業は他の休憩も提供しています。 住宅購入者はたった500ドルを支払う必要があるかもしれません 手付金、たとえば、 民間住宅ローン保険 家の資産が20％に達した後、キャンセルされる場合があります。

HomeSteps

フレディマックは、銀行からローンを購入し、それらをプールし、投資家に次のように販売することにより、住宅ローン市場に流動性を提供します。 証券. HomeStepsを使用すると、組織は、民間の貸付パートナーを通じて、所有する差し押さえ物件のみを購入したい人に特別な融資を提供します。 HomeStepsは現在、次の州でのみご利用いただけます。

• アラバマ
• フロリダ
• ジョージア
• イリノイ
• ケンタッキー
• ノースカロライナ州
• サウスカロライナ
• テネシー
• テキサス
• バージニア

これらの州のいずれかに住んでいる場合、HomeStepsにはいくつかの重要な利点があります。 その中で最も重要なのは、203（k）ローンとは一線を画す住宅ローン保険を購入する必要がないことです。 それだけで、住宅ローンの過程で数千ドルではないにしても数百ドルを節約することができます。 さらに、HomeSteps住宅ローンは、での評価を必要としません オリジネーション、これは従来のローンを探している人にとって大きなハードルになる可能性があります。 購入者は、HomeSteps Webサイトで、一戸建て、コンドミニアム、および集合住宅の物件のリストを見つけることができます。

結論

表面上、差し押さえられた家はひどく魅力的に見えるかもしれません。 ただし、コストは非常に予測不可能である可能性があり、根本的な損傷はプロパティを望ましくないものにする可能性があります。 購入プロセスはしばしば遅いので、一部の人の心に再考を促すかもしれませんが、差し押さえ物件を誘惑するための強い需要は他の希望のある購入者を遠ざけるかもしれません。

このすべてが言われていると、差し押さえられた家は信じられないほどの取引になる可能性があります。 購入者には、通常の状況では利用できない住宅の市場価格を下回る金額を支払うというユニークな機会があります。 買収側に節約があれば、購入者が気付く可能性が高まります 感謝 彼らの資産の、そして彼らが将来売却する場合の投資利益。 責任を持って行われた場合、抵当流れの家を購入することは、買い手が今後何年にもわたって無数の利益を享受することを可能にすることができます。