მაღალი კოეფიციენტის სესხის განმარტება

რა არის მაღალი თანაფარდობის სესხი?

მაღალი თანაფარდობის სესხი არის სესხი, რომლის დროსაც სესხის ღირებულება მაღალია ქონების ღირებულებასთან შედარებით უზრუნველყოფა. იპოთეკურ სესხებს, რომლებსაც აქვთ მაღალი სესხის კოეფიციენტი, აქვთ სესხის ღირებულება, რომელიც უახლოვდება ქონების ღირებულების 100% -ს. მაღალი თანაფარდობის სესხი შეიძლება დამტკიცდეს მსესხებლისთვის, რომელსაც არ შეუძლია დაფაროს დიდი წინასწარი გადახდა

იპოთეკური სესხებისთვის, მაღალი თანაფარდობის სესხი ჩვეულებრივ ნიშნავს, რომ სესხის ღირებულება აღემატება ქონების ღირებულების 80% -ს. გაანგარიშებას ეწოდება სესხის ღირებულების (LTV) თანაფარდობა, რაც არის დაკრედიტების რისკის შეფასება რომელსაც ფინანსური ინსტიტუტები იყენებენ იპოთეკის დამტკიცებამდე.

მაღალი თანაფარდობის სესხის ფორმულა LTV– ს გამოყენებით

მიუხედავად იმისა, რომ არ არსებობს კონკრეტული ფორმულა მაღალი კოეფიციენტის სესხის გამოსათვლელად, ინვესტორებმა ჯერ უნდა გამოანგარიშონ ის სესხის ღირებულების თანაფარდობა მათ სიტუაციაში, რათა დადგინდეს აღემატება თუ არა სესხი 80% LTV ზღვარს.

$\text{სესხის ღირებულების კოეფიციენტი.}=\frac{\text{იპოთეკის თანხა.}}{\text{შეფასებული ქონების ღირებულება.}}$სესხის ღირებულების კოეფიციენტი=შეფასებული ქონების ღირებულებაიპოთეკის თანხა​

როგორ გამოვთვალოთ მაღალი კოეფიციენტის სესხი LTV გამოყენებით

1. LTV თანაფარდობა გამოითვლება ნასესხები თანხის გაყოფით შეაფასა ქონების ღირებულება.
2. გაამრავლეთ შედეგი 100 -ით, რომ გამოხატოთ იგი პროცენტულად.
3. თუ სესხის ღირებულება თქვენი დაფარვის შემდეგ აღემატება LTV- ს 80% -ს, სესხი ითვლება მაღალი კოეფიციენტის სესხად.

რას გეუბნებათ მაღალი LTV კოეფიციენტის სესხი?

კრედიტორები და ფინანსური პროვაიდერები იყენებენ LTV კოეფიციენტს იპოთეკური სესხის მიღებასთან დაკავშირებული რისკის დონის გასაზომად. თუ მსესხებელი ვერ ახერხებს დიდი თანხის გადახდას და შედეგად, სესხის ღირებულება უახლოვდება ქონების შეფასებული ღირებულების ღირებულებას, ის ჩაითვლება მაღალი თანაფარდობის სესხად. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, როდესაც სესხის ღირებულება უახლოვდება ქონების ღირებულების 100% -ს, კრედიტორებმა შესაძლოა სესხი ძალიან სარისკოდ მიიჩნიონ და განაცხადზე უარი თქვან.

გამსესხებელი ემუქრება მსესხებლის ნაგულისხმევ საფრთხეს, განსაკუთრებით თუ LTV ძალიან მაღალია. შესაძლოა ბანკმა ვერ შეძლოს ქონების გაყიდვა ნაგულისხმევი მსესხებლისთვის გაცემული სესხის თანხის დასაფარად. ასეთი სცენარი შეიძლება ადვილად მოხდეს ეკონომიკურ კრიზისში, როდესაც საბინაო საკუთრება ჩვეულებრივ იკლებს ღირებულებას. თუ მსესხებლისთვის გაცემული სესხი აღემატება ქონების ღირებულებას, ნათქვამია, რომ სესხი წყალქვეშაა. თუ მსესხებელი იპოთეკურ სესხზე უარს იტყვის, ბანკი დაკარგავს ფულს, როდესაც წავა ქონების გასაყიდად უფრო დაბალი ღირებულებით, ვიდრე იპოთეკური ბალანსი. ბანკები აკონტროლებენ LTV– ს, რათა თავიდან აიცილონ ასეთი დანაკარგი.

შედეგად, ყველაზე მაღალი პროპორციული სახლის სესხები მოითხოვს რაიმე სახის დაზღვევას, რათა დაიცვან კრედიტორი. დაზღვევას ქვია კერძო იპოთეკური დაზღვევა (PMI), რომელიც მსესხებელს ცალკე უნდა შესყიდოს, რათა დაეხმაროს კრედიტორს.

მაღალი თანაფარდობის სესხის ისტორია

1920 -იან წლებამდე ადამიანები ყიდულობდნენ სახლებს არა ბანკში წასვლით, არამედ საკუთარი ფულის დაზოგვით მანამ, სანამ არ ექნებოდათ საკმარისი მინიმუმ მიწის ნაკვეთი ან მიწა სახლით. შემდეგ, გაჩნდა სამშენებლო და საკრედიტო კომპანიები, რომელიც ხალხს მისცემს ფულს სახლის შესაძენად, შემდეგ კი მათ გადაუხდიან განვადებით მრავალი წლის განმავლობაში. მაშინაც კი, სესხები, როგორც წესი, სახლის ღირებულების ნახევარზე ან ნაკლები იყო.

1920-იანი წლების ბოლოსთვის ბანკები იღებდნენ მაღალი კოეფიციენტის სესხებს სახლის ღირებულების 80% -მდე. კერძო იპოთეკური დაზღვევა შეიქმნა ბანკების დასაცავად, მაგრამ ეს ყველაფერი გასული იქნა 1930 -იან წლებში, როდესაც უმუშევარმა ადამიანებმა შეწყვიტეს გადასახადების გადახდა და ბანკები და PMI კომპანიებიც დაექვემდებარნენ.

კონგრესმა ამოიღო სახლის მესაკუთრეთა სესხის კორპორაცია, რომელმაც დაიწყო იპოთეკური სესხებისა და კოეფიციენტების გარანტირება 15%-მდე. მოგვიანებით, მეშვეობით ფედერალური საბინაო ადმინისტრაცია (FHA) და სხვა სააგენტოები, წინასწარი გადასახადები დაეცა დაბალ ერთნიშნა ციფრამდე და 0% -მდეც კი, სახლის წახალისების მიზნით.

ეს სისტემა აყვავდა დაახლოებით 2007-2008 წლამდე 2008 წლის იპოთეკური კრიზისი დაიჭირა ხელი. მაღალი რისკის იპოთეკური სესხების მკვეთრმა ზრდამ, რომელიც ნაგულისხმევი იყო 2007 წლიდან, ხელი შეუწყო ათწლეულების განმავლობაში ყველაზე მძიმე რეცესიას. 2000-იანი წლების შუა პერიოდის საბინაო ბუმმა-იმ დროისთვის დაბალ საპროცენტო განაკვეთებთან ერთად-აიძულა ბევრი კრედიტორი მიეცა სესხი დაბალი კრედიტის მქონე პირებისთვის. მას შემდეგ, რაც უძრავი ქონების ბუშტი ააფეთქეს, ბევრმა მსესხებელმა ვერ შეძლო გადახდა სარისკო იპოთეკა.

მაღალი პროპორციული კრედიტორები

ფედერალური საბინაო ადმინისტრაცია გთავაზობთ პროგრამებს, რომლის საშუალებითაც მსესხებლებს შეუძლიათ მიიღონ FHA სესხები LTV თანაფარდობით 96.5%-მდე. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, პროგრამა მოითხოვს 3.5% წინასწარ გადახდას. ამასთან, პროგრამა მოითხოვს მინიმალურ საკრედიტო ქულას მაღალი თანაფარდობის სესხის მისაღებად. არსებობს სხვა შეთავაზებებიც, რომლის მიხედვითაც დასაშვებია დაბალი საკრედიტო ანგარიში 10% –იანი განვადებით.

ასევე, FHA სესხები მოითხოვს ა იპოთეკური დაზღვევის პრემია (MIP). ამასთან, თქვენ შეგიძლიათ დაფინანსდეთ მას შემდეგ, რაც LTV დაეცემა 80% –ზე დაბლა და სესხი აღარ განიხილება მაღალი თანაფარდობის სესხად, რაც აღმოფხვრის დაზღვევას.

მაღალი თანაფარდობის სესხის მაგალითი

თქვით, რომ მსესხებელი გეგმავს შეიძინოს სახლი, რომლის ღირებულებაა 100,000 აშშ დოლარი. მსესხებელს შეუძლია მხოლოდ $ 10,000 გამოიმუშაოს წინასწარი გადახდადა დარჩენილი 90,000 აშშ დოლარი უნდა იყოს ნასესხები. რამოდენიმე კრედიტორთან მიახლოვების შემდეგ, საბოლოოდ ერთი თანახმაა იპოთეკის გაფორმებაზე, მაგრამ საშუალოზე მაღალი პროცენტით.

შედეგი არის სესხის ღირებულების თანაფარდობა 90% ან (90,000 / 100,000), რომელიც ჩაითვლება მაღალი თანაფარდობის სესხად.

მაღალი თანაფარდობის სესხები vs. სახლის კაპიტალის სესხები

ა სახლის კაპიტალის სესხი არის განვადებით სესხი ან ა მეორე იპოთეკა რაც საშუალებას აძლევს სახლის მესაკუთრეებს სესხის აღება საკუთარი საცხოვრებლის კაპიტალის ღირებულების საწინააღმდეგოდ. სესხი ემყარება განსხვავებას სახლის მესაკუთრის კაპიტალსა და სახლის ამჟამინდელ საბაზრო ღირებულებას შორის.

სახლის სესხი განკუთვნილია იმ მსესხებლებისთვის, რომლებსაც უკვე აქვთ იპოთეკური სესხი და აქვთ დაფარული იპოთეკური ბალანსის ნაწილი, ხოლო ქონების ღირებულება აღემატება სესხის ბალანსს. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, სახლის კაპიტალის სესხი საშუალებას აძლევს სახლის მესაკუთრეებს სესხის აღება სახლის კაპიტალის საფუძველზე. მაღალი თანაფარდობის სესხს, მეორეს მხრივ, შეიძლება ჰქონდეს სესხის ღირებულება, რომელიც უახლოვდება ქონების ღირებულების 100% -ს.