ფანი მეი: სესხები, HomePath და ყველაფერი რაც თქვენ უნდა იცოდეთ

ფანი მეი - ოფიციალურად ცნობილი როგორც ფედერალური ეროვნული იპოთეკური ასოციაცია (FNMA) - არის ა მთავრობის მიერ დაფინანსებული საწარმო (GSE) დადგენილია კონგრესის მიერ სახლის მფლობელობის სტიმულირებისა და ლიკვიდურობის უზრუნველსაყოფად იპოთეკური ბაზრისთვის. იგი დაარსდა 1938 წელს Დიდი დეპრესია როგორც ნაწილი Ახალი გარიგება. მისი მიზანია დაეხმაროს დაბალ და საშუალო შემოსავლის მსესხებლებს დაფინანსების მიღებაში.

რას აკეთებს ფანი მეი

Როგორც მეორადი იპოთეკური ბაზარი მონაწილე, Fannie Mae არ იღებს იპოთეკურ სესხებს. ამის ნაცვლად, ის ინახავს კრედიტორების სახსრებს საკრედიტო გაერთიანებების, ბანკების მიერ გაცემული იპოთეკის შეძენით ან გარანტიით. მეურნეობადა სხვა საფინანსო ინსტიტუტები. ეს არის მეორადი ბაზრის იპოთეკური სესხის ორი მსხვილი მყიდველიდან. მეორე არის მისი ძმა ფრედი მაკი, ან ფედერალური სახლის სესხის იპოთეკური კორპორაცია, რომელიც ასევე არის GSE კონგრესის მიერ დადგენილი.

მეორად ბაზარზე იპოთეკური სესხების შეძენის შემდეგ, ფანი მეი მათ აყალიბებს იპოთეკური მხარდაჭერის ფასიანი ქაღალდები (MBS). MBS არის აქტივებით დაფარული ფასიანი ქაღალდები, რომლებიც უზრუნველყოფილია იპოთეკით ან იპოთეკით. ფანი მეის იპოთეკით დაფარულ ფასიან ქაღალდებს ყიდულობენ ინსტიტუტები, როგორიცაა სადაზღვევო კომპანიები, საპენსიო ფონდები და საინვესტიციო ბანკები. ის გარანტიას უწევს მისი MBS- ის ძირითადი და პროცენტის გადახდას.

Fannie Mae– ს ასევე აქვს საკუთარი პორტფელი, რომელსაც ჩვეულებრივ უწოდებენ შენახულ პორტფელს, რომელიც ახდენს ინვესტიციებს საკუთარ და სხვა ინსტიტუტების იპოთეკურ ფასიან ქაღალდებში. Fannie Mae გასცემს ვალს, სახელწოდებით სააგენტოს დავალიანებას, მისი დაფინანსებული პორტფელის დასაფინანსებლად.

იპოთეკური ბაზრის ინვესტიციით, ფენი მე ქმნის კრედიტორების ლიკვიდურობას, რაც თავის მხრივ მათ საშუალებას აძლევს დაწერა ან დააფინანსოს დამატებითი იპოთეკური სესხი. 2020 წელს ფანი მეიმ უზრუნველყო იპოთეკური ბაზრის ლიკვიდურობა 1.4 ტრილიონი დოლარის ოდენობით, რაც დაბალშემოსავლიან ამერიკელებს დაეხმარა დაახლოებით ექვსი მილიონი სახლის ყიდვაში, რეფინანსირებაში ან ქირაობაში.

ფანი მეი სტოკი

ფანი მეის საფონდო ფასი

ფანი მეი საჯაროდ ვაჭრობდა 1968 წლიდან. 2010 წლამდე ის ვაჭრობდა ნიუ იორკის საფონდო ბირჟა (NYSE). Გაყვე დიდი რეცესია და გავლენა მას ჰქონდა საბინაო ბაზარიFannie Mae იძულებული გახდა წაეღო თავისი აქციები NYSE– ის მიერ მინიჭებული მინიმალური დახურვის ფასის მოთხოვნის შეუსრულებლობის გამო. ფანი მეი ახლა ვაჭრობს გაიცემა რეცეპტი ს გარეშე.

2008 წლის მეორე ნახევარში, ფანი მე და ფრედი მაკი მთავრობამ აიღო ა კონსერვატორიის საქართველოს ფედერალური საბინაო ფინანსების სააგენტო (FHFA). ის აშშ -ის ხაზინა უზრუნველყო $ 191.5 მილიარდი ორივე გამხსნელის შესანარჩუნებლად. ორივე უწყებამ დაფარა ფული, შემდეგ კი რამდენიმე.

2012 წლის აგვისტოში შეიცვალა ფენი მეის დივიდენდის ვალდებულებების მარეგულირებელი პირობები ისე, რომ აშშ -ს სახაზინო სახსრები ითხოვდა მოგებას ყოველი კვარტლის ბოლოს და უზრუნველყოფდა კაპიტალს დეფიციტის შემთხვევაში. 2019 წლის სექტემბერში, სახაზინო და FHFA– მ გამოაცხადა, რომ ფანი მეეს და ფრედი მაკს შეეძლოთ თავიანთი შემოსავლის შენარჩუნება, შესაბამისად, 25 მილიარდი და 20 მილიარდი დოლარის კაპიტალის რეზერვების გასაზრდელად. ეს ნაბიჯი არის ნაბიჯი კონსერვატორიიდან ორივეს გადასვლისკენ.

Fannie Mae სესხის მოთხოვნები

ფანი მეისთან ბიზნესის გასაკეთებლად, იპოთეკურმა კრედიტორმა უნდა შეასრულოს ფედერალური მთავრობის მიერ გაცემული განცხადება Subprime Lending– ის შესახებ. განცხადება ეხება რამდენიმე რისკს, რომლებიც დაკავშირებულია სუბსიდიის სესხები, როგორიცაა დაბალი შესავალი განაკვეთები, რასაც მოყვება უფრო მაღალი ცვლადი განაკვეთი, ძალიან მაღალი ლიმიტები საპროცენტო განაკვეთზე გაზრდა, შეზღუდული მსესხებლის შემოსავლის დოკუმენტაციით და პროდუქტის მახასიათებლებით, რაც ახორციელებს სესხის ხშირ რეფინანსირებას სავარაუდოდ

იპოთეკური სესხი, რომელსაც ფენი მე ყიდულობს და გარანტიას უწევს, უნდა აკმაყოფილებდეს მკაცრ კრიტერიუმებს. ლიმიტი, მაგალითად, ა ჩვეულებრივი სესხი 2021 წელს მარტოხელა სახლისთვის არის 548,250 აშშ დოლარი (2020 წელს 510,400 აშშ დოლარიდან) უმეტეს რაიონებში და 822,375 აშშ დოლარი (2020 წლის 765,600 აშშ დოლარიდან) ძვირადღირებული ტერიტორიებისთვის, მათ შორის ჰავაის და ალასკას ჩათვლით. FHFA ადგენს ამ ლიმიტებს.

ფენი მეის მიერ მხარდაჭერილი სესხის მისაღებად, თქვენ უნდა გაიაროთ დამტკიცებული კრედიტორი. ზემოაღნიშნული სესხების თავიდან აცილებასთან ერთად, კრედიტორები უნდა აკმაყოფილებდნენ დასაშვებობის კრიტერიუმებს, რომლებიც უზრუნველყოფენ დაფინანსების საკრედიტო ხარისხს.

როგორ მივმართოთ ფანი მეის მხარდაჭერილი იპოთეკით

როდესაც იპოვით კრედიტორს, რომელიც უფლებამოსილია გასცეს Fannie Mae- ის მიერ დაფინანსებული სესხი, თქვენ იხელმძღვანელებთ ერთიანი საცხოვრებელი სესხის განაცხადის შევსებაში. თქვენ უნდა შეაგროვოთ და მოგაწოდოთ ფინანსური ინფორმაცია და დოკუმენტაცია. ეს მოიცავს ჩანაწერს დასაქმებისა და თქვენი მთლიანი შემოსავლისა და განცხადებების შესახებ, როგორიცაა ა W-2 ან 1099 ფორმა, რომელიც მხარს უჭერს მათ. თქვენ ასევე უნდა მოგაწოდოთ თქვენი ყოველთვიური ვალის ვალდებულებები, როგორიცაა საკრედიტო ბარათების ნაშთები, მანქანის გადახდები, ალიმენტი და ბავშვის დახმარება.

საერთოდ, კრედიტორებს ურჩევნიათ დაიცვან 28/36 წესი- ანუ, ოჯახმა უნდა დახარჯოს ყოველთვიური შემოსავლის არაუმეტეს 28% საცხოვრებლის ხარჯებზე და არაუმეტეს 36% ვალების მომსახურებაზე (მათ შორის იპოთეკური სესხები და მანქანის სესხები). ფანი მეი მიიღებს მაქსიმუმს ვალის მიმართ შემოსავალი (DTI) 36% -ს, თუმცა ეს შეიძლება იყოს 45% -მდე, თუ მსესხებელი აკმაყოფილებს საკრედიტო ანგარიშს და სარეზერვო მოთხოვნებს.

თუ თქვენი DTI თანაფარდობა ძალიან მაღალია, შეგიძლიათ გადაიხადოთ უფრო დიდი თანხა, რაც შეამცირებს თქვენს ყოველთვიურ ხარჯებს. მიუხედავად იმისა, რომ 20% –იანი წინასწარი გადახდა იდეალურად ითვლება, ზოგიერთ მსესხებელს შეუძლია 3% –ით დააგვიანოს.

სახლის მყიდველები ასევე უნდა აკმაყოფილებდნენ მინიმალურ საკრედიტო მოთხოვნებს, რომ მიიღონ ფანი მეის მხარდაჭერილი იპოთეკა. ერთსართულიანი სახლისთვის, რომელიც პირველადი რეზიდენციაა, ა FICO ანგარიში მინიმუმ 620 ფიქსირებული საპროცენტო სესხისთვის და 640 სესხისთვის რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკა (ARM) საჭიროა. რასაკვირველია, რაც უკეთესი ან უფრო მაღალია თქვენი FICO ქულა, მით უფრო მეტი უფლება გაქვთ მიიღოთ ყველაზე დაბალი ხელმისაწვდომი საპროცენტო განაკვეთები.

სესხის ცვლილებები

Გაყვე იპოთეკის დაშლა, ფანი მეიმ დაიწყო სესხის მოდიფიკაციაზე ფოკუსირება. სესხის მოდიფიკაცია ცვლის არსებული იპოთეკის პირობებს, რათა მსესხებლებმა თავიდან აიცილონ ნაგულისხმევი გადახდა, დასრულდეს ყადაღა და საბოლოოდ დაკარგონ თავიანთი სახლები. ცვლილებები შეიძლება შეიცავდეს დაბალ საპროცენტო განაკვეთს და გახანგრძლივდეს სესხის ვადა, რაც შეამცირებს ყოველთვიურ გადასახადებს. 2008 წლის სექტემბრიდან ფანი მეიმ და ფრედი მაკმა დაასრულა 2.45 მილიონზე მეტი სესხის მოდიფიკაცია.

ფანი მეი HomePath

როდესაც ხდება იპოთეკური სესხის აღება, რომელშიც ფანი მეი არის მფლობელი/ინვესტორი, ან როდესაც ქონება შეძენილია საქმეები ჩამორთმევის ნაცვლად ან ყადაღის დადება, ფანი მე ცდილობს ქონების გაყიდვას დროულად, რათა შეამციროს პოტენციური ზემოქმედება საზოგადოებაზე. HomePath.com არის Fannie Mae ვებგვერდი, სადაც სახლის მყიდველებს და ინვესტორებს შეუძლიათ მოძებნონ და გააკეთონ შეთავაზებები ამ თვისებებზე, ხოლო HomeReady by Fannie Mae გთავაზობთ მყიდველთა დაფინანსების პროდუქტებს ქონებისათვის.

ზოგიერთ შემთხვევაში, შეიძლება არსებობდეს სპეციალური დაფინანსება. ესენია დახურვის ხარჯების დახმარება, 3% –იანი წინასწარი გადახდა და გაუმჯობესების ხარჯები, რომლებიც გაერთიანებულია სესხზე.

HomePath.com ექსკლუზიურად გთავაზობთ ქონებას ფანი მეის საკუთრებაში და მოიცავს ერთსართულიან სახლებს, ქალაქურ სახლებს და ამხანაგებს. ფანი მეი იყენებს უძრავი ქონების ადგილობრივ პროფესიონალებს გასაყიდი ქონების მოსამზადებლად, შესანახად და ჩამოსათვლელად. სიების უმეტესობას აქვს ფოტომასალა, ქონების აღწერილობა და სხვა დეტალები, მათ შორის სკოლისა და სამეზობლოს ინფორმაცია.

ფანი მეი და COVID-19

მიმდინარე კოროვირუსული პანდემიის ფინანსური ზემოქმედების გამო, უთვალავი სახლის მეპატრონე აღმოჩნდნენ ისეთ სიტუაციებში, როდესაც მათ არ შეეძლოთ თავიანთი იპოთეკური გადასახადების გადახდა. ამ სიტუაციაში დასახმარებლად, კორონავირუსის დახმარება, დახმარება და ეკონომიკური უსაფრთხოება (CARES) აქტი, რომელიც მიღებულია 2020 წლის მარტში, მოითხოვდა კრედიტორებს, რომლებსაც აქვთ ფედერალური იპოთეკური სესხი, თავიანთ პანდემიაზე დაზარალებულ კლიენტებს მიანიჭონ შემწყნარებლობა 180 დღემდე და შეაჩერონ განკარგულებასთან დაკავშირებული გამოსახლება. ამის ნაწილად, ფანი მეიმ შესთავაზა შემდეგი იპოთეკური დახმარება და დახმარება მსესხებლები მისი ერთი ოჯახის იპოთეკური სესხებით, რომლებმაც ფინანსურად მოახდინეს გავლენა ამჟამინდელ ეროვნულზე გადაუდებელი:

• იპოთეკურ მომსახურებასთან დაკავშირების გზით იპოთეკური დახმარების მოთხოვნის შესაძლებლობა
• გაყიდვების შეწყვეტა და გამოსახლება 2021 წლის 31 ივლისს უნდა დასრულებულიყო, მაგრამ გამოსახლების შეჩერება გადაიდო 2021 წლის 30 სექტემბრამდე.
• შემწყნარებლობის გეგმის უფლება, შეამციროს ან შეაჩეროს იპოთეკური გადასახადები 12 თვემდე
• საკრედიტო ბიუროს შეჩერება მსესხებლების ვადაგადაცილებულ ანგარიშგებაზე შემწყნარებლობის გეგმაში მიმდინარე პანდემიის გამო გამოწვეული გაჭირვების შედეგად
• მსესხებლებისათვის შემწყნარებლობის გეგმაში დაგვიანებული საფასურის შემოღება არ ხდება
• მოთხოვნა, რომ შემწყნარებლობის შემდეგ, თანამშრომელი იმუშავებს მსესხებლებთან მუდმივ გეგმაზე, რომელიც დაეხმარება შეინარჩუნოს ან შეამციროს ყოველთვიური გადასახადი საჭიროებისამებრ, მათ შორის სესხის მოდიფიკაცია

მორატორიუმის გაგრძელება

2021 წლის ივნისის ბოლოს, პრეზიდენტმა ბაიდენმა გამოაცხადა დამატებითი ზომების მიღება, რათა თავიდან აიცილოს ყადაღის დადება. მისმა ადმინისტრაციამ გააუქმა მორატორიუმი ივლისის ბოლო დღემდე და გააგრძელა შემწყნარებლობის ჩარიცხვა ფანჯარა 2021 წლის 30 სექტემბრამდე, გარკვეული მსესხებლებისთვის, რომელთა იპოთეკურ სესხებს ფლობს სამი ფედერალური სააგენტო, რომლებიც მხარს უჭერენ იპოთეკური სესხი.

გარდა ამისა, FHFA– მ ასევე შემოიღო უფრო მოქნილი დაკრედიტებისა და შეფასების სტანდარტები ფენი მეის და ფრედი მაკის მიერ დაფინანსებული სესხებისთვის. დარწმუნებული ვარ, რომ სახლის მყიდველებს შეეძლოთ სესხების დახურვა პანდემიის დროს და რომ ყველა ჩართულ მხარეს შეუძლია შეინარჩუნოს სოციალური დისტანცია მთელ მსოფლიოში პროცესი. ეს სტანდარტები ახლა იძლევა საშუალებას:

• ყიდვისა და რეფინანსირების სესხების ალტერნატიული შეფასებები (ავტომობილის მეშვეობით და ონლაინ შეფასებების ჩატარება ადგილზე)
• სესხის დახურვამდე შემოსავლის დოკუმენტირებისა და დასაქმების შემოწმების ალტერნატიული მეთოდები (მაგალითად, დასაქმების შემოწმება ელექტრონული ფოსტით)
• გამოყენების გაფართოება მინდობილობის ძალა სესხის დახურვაში დახმარება (მაგალითად, ელექტრონული ხელმოწერები)

შემოსავლებისა და მინდობილობების დოკუმენტირების მოქნილობა ამოიწურა 2021 წლის 30 აპრილს, მაგრამ ალტერნატიული შეფასების მოქნილობა გაგრძელდა 2021 წლის 31 მაისამდე. მიუხედავად იმისა, რომ CARES– ის მოქმედების ზოგიერთი დაცვის ვადა ამოიწურა, პრეზიდენტმა ჯო ბაიდენმა გააგრძელა ფედერალური გარანტირებული იპოთეკური სესხების მორატორიუმი 2021 წლის 31 ივლისამდე.

ფანი მეის RefiNow პროგრამა

2021 წლის 5 ივნისიდან, ფანი მე შესთავაზებს დაბალშემოსავლიან იპოთეკურ მფლობელებს რეფინანსირების ახალ ვარიანტს პროგრამის სახელწოდებით RefiNow, რომლის მიზანია შეამციროს მათი ყოველთვიური გადასახადები და საპროცენტო განაკვეთები. უფლების მისაღებად, სახლის მესაკუთრეებმა უნდა მიიღონ თავიანთი ფართობის საშუალო შემოსავლის (AMI) 80% -ზე ნაკლები.

ეს პროგრამა მიზნად ისახავს დაეხმაროს სახლის მესაკუთრეთა რეფინანსირებას ტრადიციული რეფინანსირების პროცესის ზოგიერთი ბარიერის მოხსნით, ხელმისაწვდომობის გაუმჯობესებით და მდგრადი სახლის მფლობელობის ხელშეწყობით. ”დაბალი შემოსავლის მქონე მსესხებლები, როგორც წესი, უფრო ნელი ტემპით ახორციელებენ რეფინანსირებას, ვიდრე უფრო მაღალი შემოსავლის მქონე მსესხებლები, პოტენციურად აკლია საცხოვრებლის ხარჯების დაზოგვის შესაძლებლობა, ”-ამბობს მალოი ევანსი, უფროსი ვიცე პრეზიდენტი და ერთჯერადი ოჯახის საკრედიტო რისკის ოფიცერი, ფანი მეი.

თუ სახლის მეპატრონეები დარწმუნებულნი არ არიან ფანი მეი ფლობს მათ იპოთეკას, მათ შეუძლიათ ეწვიონ ფანი მეის სესხის საძიებელი ინსტრუმენტი. RefiNow პროგრამა გთავაზობთ რამდენიმე სარგებელს სახლის მფლობელებისთვის. პირველ რიგში, ის მოითხოვს სახლის მესაკუთრის საპროცენტო განაკვეთის შემცირებას მინიმუმ 50 საბაზისო პუნქტით და დაზოგავს მინიმუმ 50 აშშ დოლარს სახლის მესაკუთრის ყოველთვიური იპოთეკური გადახდისას. მეორე, ფანი მეი კრედიტორს გადასცემს 500 აშშ დოლარის კრედიტს იმ დროს, როდესაც სესხი შეძენილია, თუ მიღებული იქნა ტრანზაქციის შეფასება და ეს კრედიტი უნდა გადაეცეს კრედიტორებიდან სახლის მეპატრონე.

RefiNow– ის კვალიფიკაციის მისაღებად, სახლის მესაკუთრემ უნდა დააკმაყოფილოს ეს კვალიფიკაცია:

• იყავით ფანი მეის მხარდაჭერილი იპოთეკით, რომელიც უზრუნველყოფილია ერთი ერთეულის ძირითადი რეზიდენციით.
• გქონდეთ მიმდინარე შემოსავალი AMI– ს 80% –ზე დაბლა (არა შემოსავალი, როგორც საწყისი სესხის წარმოშობა).
• არასოდეს გამოგრჩათ იპოთეკური გადახდა ბოლო ექვსი თვის განმავლობაში და არაუმეტეს ერთი გამოტოვებული იპოთეკური გადახდა ბოლო 12 თვის განმავლობაში.
• ფლობდეთ იპოთეკას სესხის ღირებულების თანაფარდობით 97% -მდე, დავალიანება შემოსავალზე 65% ან ნაკლები და მინიმალური 620 FICO ანგარიშით.