რა არის ნეგატიური კაპიტალი?

რა არის ნეგატიური კაპიტალი?

ნეგატიური კაპიტალი წარმოიქმნება მაშინ, როდესაც უძრავი ქონების ღირებულება იკლებს იპოთეკურ ბალანსზე, რომელიც გამოიყენება ამ ქონების შესაძენად. ნეგატიური საკუთარი კაპიტალი გამოითვლება უბრალოდ ქონების მიმდინარე საბაზრო ღირებულების აღებით და იპოთეკაზე დარჩენილი თანხის გამოკლებით.

როგორ მუშაობს უარყოფითი კაპიტალი

ნეგატიური კაპიტალის გასაგებად, ჩვენ ჯერ უნდა გვესმოდეს "პოზიტიური კაპიტალი", უფრო სწორად, როგორც მას ჩვეულებრივ მოიხსენიებენ, სახლის კაპიტალი.

სახლის კაპიტალი არის სახლის მესაკუთრის ინტერესის ღირებულება საკუთარ სახლში. ეს არის უძრავი ქონების მიმდინარეობა საბაზრო ღირებულება ნაკლები ყოველგვარი გირავნობა ან დატვირთვა, რომელიც ერთვის ამ ქონებას. ეს ღირებულება დროთა განმავლობაში იცვლება, რადგან გადახდა ხდება იპოთეკურ სესხზე და საბაზრო ძალები თამაშობენ ამ ქონების ამჟამინდელ ღირებულებაზე.

თუ სახლის ნაწილი ან მთლიანად შეძენილია ა იპოთეკა, საკრედიტო დაწესებულებას აქვს ინტერესი სახლში მანამ, სანამ სესხის ვალდებულება არ შესრულდება. სახლის კაპიტალი არის სახლის ამჟამინდელი ღირებულების ნაწილი, რომელსაც მფლობელი ფლობს თავისუფლად და ნათლად.

სახლის კაპიტალი შეიძლება დაგროვდეს ან ქონების პირველადი შეძენისას განხორციელებული წინასწარი გადახდით, ან იპოთეკური გადასახადები, რადგან ამ გადახდის ხელშეკრულებული ნაწილი გადანაწილდება გადაუხდელი ძირითადი თანხის ჩამოსაყვანად ჯერ კიდევ ვალია. მესაკუთრეებს შეუძლიათ ისარგებლონ ქონების ღირებულებით, რადგან ეს იწვევს მათი კაპიტალის ღირებულების ზრდას.

როდესაც პირიქით ხდება - როდესაც სახლის ამჟამინდელი საბაზრო ღირებულება მცირდება იმ თანხის ოდენობით, რაც ქონების მესაკუთრეს ევალება მის იპოთეკაზე - ეს მესაკუთრე კლასიფიცირდება, როგორც
აქვს უარყოფითი კაპიტალი სახლში. სახლის გაყიდვა უარყოფითი კაპიტალით ხდება გამყიდველის დავალიანება, რადგან ისინი ვალდებულნი იქნებიან თავიანთი გამსესხებელი დაწესებულების წინაშე, სხვაობისათვის თანდართულ იპოთეკასა და სახლის გაყიდვას შორის.

ნეგატიური კაპიტალის ეკონომიკური შედეგები

ნეგატიური კაპიტალი შეიძლება მოხდეს მაშინ, როდესაც სახლის მესაკუთრე ყიდულობს სახლს ა
იპოთეკა საბინაო ბუშტის დაშლამდე, რეცესიამდე, ან ა
დეპრესია - ყველაფერი, რაც უძრავი ქონების ღირებულებების ვარდნას იწვევს. მაგალითად, თქვით, რომ მყიდველმა დააფინანსა 400,000 დოლარიანი სახლის შეძენა იპოთეკით 350,000 აშშ დოლარით. თუ მომავალ წელს ამ სახლის საბაზრო ღირებულება დაეცემა 275,000 აშშ დოლარამდე, მფლობელს აქვს უარყოფითი კაპიტალი სახლში რადგან ქონებაზე დართული იპოთეკა 75,000 აშშ დოლარით მეტია, ვიდრე ის გაიყიდებოდა მიმდინარეობაში ბაზარი.

წყალქვეშა იპოთეკა იყო საერთო პრობლემა სახლის მესაკუთრეებს შორის სიმაღლეზე 2007 -2008 წლების ფინანსური კრიზისი რაც სხვა საკითხებთან ერთად მოიცავდა საბინაო ფასების მნიშვნელოვან დეფლაციას. როგორც დიდი რეცესიის შემდგომმა დაწყებამ აჩვენა, საბინაო ბაზარზე ნეგატიური კაპიტალის ფართოდ გავრცელებულმა ეპიდემიამ შეიძლება ფართო გავლენა იქონიოს მთლიანად ეკონომიკაზე. სახლის მეპატრონეებს ნეგატიური კაპიტალი უფრო გაუჭირდათ სხვა სფეროებში ან შტატებში აქტიურად გაეგრძელებინათ მუშაობა მათი სახლების გაყიდვით გამოწვეული პოტენციური ზარალის გამო.

სპეციალური მოსაზრებები

ნეგატიური კაპიტალი არ უნდა იყოს დაბნეული იპოთეკური კაპიტალის გატანა (MEW) არის კაპიტალის ამოღება სახლის ღირებულებიდან სესხის გამოყენებით საბაზრო ღირებულება ქონების. იპოთეკური კაპიტალის ამოღება ამცირებს ქონების რეალურ ღირებულებას მის მიმართ ახალი ვალდებულებების რაოდენობით-მაგრამ ეს არ ნიშნავს იმას, რომ მესაკუთრე წითელში შევიდა, კაპიტალის თვალსაზრისით.