15-წლიანი წინააღმდეგ 30 წლიანი იპოთეკა: რა განსხვავებაა?

15-წლიანი წინააღმდეგ 30 წლიანი იპოთეკა: მიმოხილვა

იპოთეკური სესხის დამაბნეველი მრავალფეროვნება შეიძლება იყოს ხელმისაწვდომი, მაგრამ სახლის მყიდველთა უმეტესობისთვის, პრაქტიკაში, მხოლოდ ერთია. 30 წლის ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკა პრაქტიკულად არის ამერიკული არქეტიპი, ფინანსური ინსტრუმენტების ვაშლის ტორტი. ეს არის გზა, რომელიც ამერიკელთა თაობებმა გაიარეს პირველად სახლის მფლობელობაში.

მაგრამ ბევრ იმ მყიდველს შეეძლო უკეთესად ემსახურათ, თუ მათ ნაცვლად 15 წლიანი ფიქსირებული განაკვეთით იპოთეკა აირჩიეს.

სესხები სტრუქტურულად მსგავსია - მთავარი განსხვავება არის ვადა. მიუხედავად იმისა, რომ 30-წლიან იპოთეკას შეუძლია თქვენი ყოველთვიური გადასახადები უფრო ხელმისაწვდომი გახადოს, 15-წლიანი იპოთეკური სესხი, ზოგადად, უფრო იაფი ჯდება გრძელვადიან პერსპექტივაში.

როგორ მოქმედებს იპოთეკური პირობები ღირებულებაზე

ა იპოთეკა ეს არის უბრალოდ კონკრეტული ტიპის ვადიანი სესხი - ის უზრუნველყოფილია უძრავი ქონებით. ვადიანი სესხისთვის მსესხებელი იხდის ყოველწლიურად გამოანგარიშებულ პროცენტს სესხის გადაუხდელი ნაშთის წინააღმდეგ. ორივე საპროცენტო განაკვეთი და ყოველთვიური გადასახადი ფიქსირდება.

იმის გამო, რომ ყოველთვიური გადასახადი ფიქსირდება, ნაწილი გადაიხდის პროცენტს და ნაწილი გადაიხდის მთავარი ცვლილება დროთა განმავლობაში. დასაწყისში, რადგან სესხის ბალანსი იმდენად მაღალია, გადახდის უმეტესობა პროცენტია. მაგრამ, როდესაც ბალანსი მცირდება, გადახდის საპროცენტო წილი მცირდება, ხოლო წილი ძირითადზე იზრდება.

მოკლევადიანი სესხი ნიშნავს უფრო მაღალ თვიურ გადასახადს, რაც 15 წლიან იპოთეკას ნაკლებად ხელმისაწვდომს ხდის. მაგრამ უფრო მოკლე ვადა სესხს აძვირებს რამდენიმე ფრონტზე. ფაქტობრივად, სესხის მთელი სიცოცხლის განმავლობაში, 30 წლიანი იპოთეკა დასრულდება 15-წლიანი ვარიანტის ორჯერ მეტს.

30 წლიანი იპოთეკა

რა თქმა უნდა, 30 წლიანი იპოთეკის პირობებში ეს ბალანსი მცირდება უფრო ნელა-ფაქტობრივად, სახლის მყიდველი სესხულობს იმავე თანხას ორჯერ მეტხანს. სინამდვილეში, ეს ორჯერ მეტია ვიდრე ორჯერ მეტი, რადგან 30 წლიანი იპოთეკისთვის ძირითადი ბალანსი არ მცირდება ისე სწრაფად, როგორც 15 წლიანი სესხისთვის.

რაც უფრო მაღალია საპროცენტო განაკვეთი, მით უფრო დიდია უფსკრული ორ იპოთეკას შორის. მაგალითად, როდესაც საპროცენტო განაკვეთი 4%-ს შეადგენს, მსესხებელი ფაქტობრივად იხდის თითქმის 2.2-ჯერ მეტ პროცენტს, რომ აიღოს იგივე თანხა 30 წელზე მეტი ხნის განმავლობაში, ვიდრე 15 წლიანი სესხია.

30 წლიანი იპოთეკის მთავარი უპირატესობა არის შედარებით დაბალი ყოველთვიური გადასახადი. და მაშინაც კი, თუ ხელმისაწვდომობა არ არის პრობლემა, არსებობს სხვა უპირატესობები:

• უფრო დაბალმა გადასახადმა შეიძლება მსესხებელს მისცეს საშუალება შეიძინოს მეტი სახლი, ვიდრე მათ შეეძლოთ ა 15-წლიანი სესხი, ვინაიდან იგივე ყოველთვიური გადასახადი მსესხებელს საშუალებას მისცემს აიღოს უფრო დიდი სესხი 30-ზე მეტი წლები.
• დაბალი გადახდა მსესხებელს საშუალებას აძლევს შექმნას დანაზოგი.
• დაბალი გადახდა ათავისუფლებს სახსრებს სხვა მიზნებისთვის.

15 წლიანი იპოთეკა

მომხმარებლები იხდიან ნაკლებ 15 წლიან იპოთეკურ სესხს-სადმე მეოთხედი პროცენტიდან სრულ პროცენტამდე (ან წერტილი) ნაკლები და ათწლეულების განმავლობაში, რაც ნამდვილად შეიძლება დაემატოს.

მთავრობის მიერ მხარდაჭერილი სააგენტოები, რომლებიც მხარს უჭერენ იპოთეკურ სესხებს, როგორიცაა ფანი მეი და ფრედი მაკი, დააწესოს დამატებითი საფასური, სახელწოდებით სესხის დონის ფასის კორექტირება, რაც 30-წლიან იპოთეკას უფრო ძვირი ხდის.

ეს გადასახადები ჩვეულებრივ ვრცელდება მსესხებლებზე დაბალი ოდენობით საკრედიტო ქულებიმცირე გადასახადები, ან ორივე. ის ფედერალური საბინაო ადმინისტრაცია ასევე 30-წლიან მსესხებლებს იპოთეკური დაზღვევის უმაღლესი პრემიები ეკისრება.

”სესხის დონის ზოგიერთი ფასის კორექტირება, რომელიც არსებობს 30 წლის განმავლობაში, არ არსებობს 15 წლის განმავლობაში,”-ამბობს ჯეიმს მორინი, Norcom Mortgage– ის საცალო ვალის უფროსი ვიცე პრეზიდენტი, Avon, კონონი. ადამიანების უმეტესობა, მორინის თანახმად, ამ ხარჯებს იპოთეკაში ითავსებს, როგორც უფრო მაღალი განაკვეთის ნაწილს, და არა მათ პირდაპირ გადახდას.

წარმოიდგინეთ 300,000 აშშ დოლარის სესხი, რომელიც ხელმისაწვდომია 4% -ით 30 წლის განმავლობაში ან 3,25% -ით 15 წლის განმავლობაში. კომბინირებული ეფექტი უფრო სწრაფად ამორტიზაცია და დაბალი საპროცენტო განაკვეთი ნიშნავს იმას, რომ ფულის სესხის აღება სულ რაღაც 15 წლით ეღირება 79,441 აშშ დოლარი, 30 წლის განმავლობაში 215,609 აშშ დოლართან შედარებით, ანუ თითქმის ორ მესამედზე ნაკლები.

რა თქმა უნდა, არის დაჭერა. ამდენი ფულის დაზოგვის ფასი გრძელვადიან პერსპექტივაში არის ბევრად უფრო მაღალი ყოველთვიური ხარჯები - გადახდა ჰიპოთეტური 15 წლიანი სესხი არის 2,108 აშშ დოლარი, 676 აშშ დოლარი (ან დაახლოებით 38%) მეტი ვიდრე ყოველთვიური გადასახადი 30 წლიანი სესხისთვის ($1,432).

ზოგიერთი ექსპერტისთვის, უფრო მაღალი ანაზღაურების შესაძლებლობა მოიცავს წვიმიანი დღის ფონდის ჩამორთმევას. რაც ბევრ ფინანსურ დამგეგმავს მოსწონს 15 წლიანი იპოთეკით არის ის ეს არის ეფექტურად "იძულებითი დაზოგვა" აქტივის კაპიტალის სახით, რომელიც ნორმალურად აფასებს (თუმცა, აქციების მსგავსად, სახლები იზრდება და იკლებს).

სპეციალური მოსაზრებები

არის შემთხვევები, როდესაც მსესხებელს შეიძლება ჰქონდეს სტიმული, რომ ყოველთვიურად დახარჯოს დამატებითი თანხა 15 წლიანი იპოთეკით სხვაგან, მაგალითად, 529 ანგარიში კოლეჯის სწავლისთვის ან გადასახადის გადავადებით 401 (ლ) გეგმა, განსაკუთრებით იმ შემთხვევაში, თუ დამსაქმებელი ემთხვევა მსესხებლის წვლილს. იპოთეკური განაკვეთები იმდენად დაბალია, საზრიანმა და მოწესრიგებულმა ინვესტორმა შეიძლება აირჩიოს 30-წლიანი სესხი და განათავსოს სხვაობა 15-წლიან და 30-წლიან გადასახადებს შორის უფრო მაღალმოსავლიან ფასიან ქაღალდებში.

წინა მაგალითის გამოყენებით, თუ 15-წლიანი სესხის ყოველთვიური გადასახადი იყო 2,108 აშშ დოლარი, ხოლო 30 წლიანი სესხის ყოველთვიური გადასახადი იყო 1,432 აშშ დოლარი, მსესხებელს შეეძლო ეს 676 აშშ დოლარის სხვაობის ინვესტიცია სხვაგან. კონვერტის უკან გაანგარიშება არის რამდენად (ან არა) გარე ინვესტიციის ანაზღაურება, ნაკლები კაპიტალის მოგება გადასახადი, აღემატება იპოთეკის საპროცენტო განაკვეთს იპოთეკური პროცენტის გამოქვითვის აღრიცხვის შემდეგ. ვიღაცისთვის, 24% საგადასახადო ფრჩხილში, გამოქვითვამ შეიძლება შეამციროს ეფექტური იპოთეკური საპროცენტო განაკვეთი, მაგალითად, 4% -დან 3% -მდე.

ფართოდ რომ ვთქვათ, მსესხებელი გამოდის წინ, თუ ინვესტიციის შემოსავალი გადასახადების შემდეგ უფრო მაღალია, ვიდრე იპოთეკის ღირებულება, გამოკლებული პროცენტის გამოკლებით.

თუმცა, ეს გამბიტი მოითხოვს რისკისკენ მიდრეკილებას, შაშინ შაჰის თანახმად, სერტიფიცირებული ფინანსური დამგეგმავი დალასში, ტეხასი, რადგან მსესხებელს მოუწევს ინვესტიცია არასტაბილურ აქციებში.

”ამჟამად არ არსებობს ინვესტიციები ფიქსირებული შემოსავლით რაც საკმაოდ მაღალ შემოსავალს გამოიღებს ამ სამუშაოს შესასრულებლად, ” - ამბობს შაჰი. ეს რისკი შეიძლება ყოველთვის არ ანაზღაურდეს, თუ ის ემთხვევა საფონდო ბირჟის მკვეთრ ვარდნას, რაც მოხდა COVID-19 პანდემიის დროს. ის ასევე მოითხოვს დისციპლინას სისტემატურად ჩადოს იმ ყოველთვიური განსხვავებების ექვივალენტი და დრო ინვესტიციებზე ფოკუსირებისთვის, რაც, მისივე თქმით, ადამიანების უმეტესობას აკლია.

ორივე სამყაროს საუკეთესო ვარიანტი

მსესხებლების უმრავლესობას აშკარად ასევე აკლია-ან სულ მცირე ფიქრობს, რომ მათ აკლიათ-რის საშუალება აქვთ განახორციელონ უმაღლესი გადახდები 15 წლიანი იპოთეკით. მაგრამ არსებობს მარტივი გამოსავალი მოკლე იპოთეკის დანაზოგის დიდი ნაწილის დასაფიქსირებლად: უბრალოდ განახორციელეთ 15 წლიანი გრაფიკის უფრო დიდი გადახდა თქვენს 30 წლიან იპოთეკურ სესხზე, იმ პირობით, რომ იპოთეკას არ აქვს წინასწარი გადახდის ჯარიმა.

მსესხებელი უფლებამოსილია დამატებითი გადასახადები მიმართოს ძირითად თანხას, ხოლო თუ გადახდები თანმიმდევრულია, იპოთეკა დაფარულია 15 წელიწადში. თუ დრო დაიძაბა, მსესხებელს ყოველთვის შეუძლია დაუბრუნდეს ნორმალურ და დაბალ ანაზღაურებას 30-წლიანი გრაფიკით. ამასთან, მსესხებელს, რომელიც დააჩქარებს გადახდებს, ასევე ექნება მათი პროცენტი შედარებით მაღალი 30 წლიანი განაკვეთით როდესაც ისინი უკეთესად იხდიდნენ იპოთეკურ სესხს 15 წლის განმავლობაში, ყოველ შემთხვევაში, უფრო დაბალ განაკვეთზე, რომელიც შემოთავაზებული იყო მოკლედ სესხი.

დედააზრი

30 წლიანი ან 15 წლიანი იპოთეკური სესხის გადაწყვეტილება არის ის, რაც გავლენას მოახდენს თქვენს ფინანსებზე მომდევნო ათწლეულების განმავლობაში, ასე რომ დარწმუნდით გაანადგურე რიცხვები სანამ გადაწყვეტთ რომელია საუკეთესო. თუ თქვენი მიზანია იპოთეკის ადრე დაფარვა და უფრო მაღალი ყოველთვიური გადასახადების გადახდა, 15-წლიანი სესხი შეიძლება იყოს უკეთესი არჩევანი. 30-წლიანი სესხის ქვედა ყოველთვიური გადასახადი, მეორეს მხრივ, შეიძლება საშუალებას მოგცემთ შეიძინოთ მეტი სახლი ან გაათავისუფლოთ სახსრები სხვა ფინანსური მიზნებისათვის.