იმის გაგება, თუ რას აკეთებს ფანი მეი

ძალიან კარგი შანსია გსმენიათ ფანი მეის შესახებ. მაგრამ იცით რას აკეთებს და როგორ მუშაობს?

ის ფედერალური ეროვნული იპოთეკური ასოციაცია (FNMA), ჩვეულებრივ ცნობილია როგორც Fannie Mae, არის მთავრობის მიერ დაფინანსებული საწარმო (GSE), რომელიც დაარსდა 1938 წელს კონგრესის მიერ Დიდი დეპრესია როგორც ახალი გარიგების ნაწილი. იგი შეიქმნა საბინაო ბაზრის სტიმულირებისთვის საშუალო და დაბალი შემოსავლის მქონე მსესხებლებისათვის მეტი იპოთეკით სარგებლობის მიზნით.

Fannie Mae არ წარმოშობს ან არ აძლევს იპოთეკურ სესხებს. მაგრამ ის ყიდულობს და იძლევა გარანტიას მეორად იპოთეკურ ბაზარზე. ფაქტობრივად, ეს არის იპოთეკური სესხების ორი უმსხვილესი მყიდველიდან მეორადი ბაზარი. მეორე არის მისი ძმა, ფედერალური სახლის სესხის იპოთეკური კორპორაცია, ან ფრედი მაკი, კიდევ ერთი მთავრობის მიერ დაფინანსებული საწარმო, რომელიც შეიქმნა კონგრესის მიერ.

ფანი მეის ადრეული დღეები

1900 -იანი წლების დასაწყისში იპოთეკური სესხის აღება - მითუმეტეს სახლი - არ იყო ადვილი საქმე. ბევრს არ შეეძლო განვადების უზრუნველყოფა და სესხები თითქმის ყოველთვის იყო მოკლევადიანი-არა როგორც გრძელვადიანი ამორტიზაცია პერიოდები, რომლებიც ჩვენ ვიცით დღეს. ფაქტობრივად, როდესაც ბევრი სესხი გამოვიდა იმ დროს, ისინი ჩვეულებრივ მოითხოვდნენ დიდს ბუშტის გადახდა მოვალისგან.

თუკი სახლის მესაკუთრე ვერ შეძლებს გადახდას ან გადაფინანსებას, ბანკი იძახებს მას. ეს რთული გახდებოდა დიდი დეპრესიის დაწყებისთანავე. წლიური გადასახადის განაკვეთები ყოველწლიურად იზრდებოდა 1926 წლიდან (პირველი წლის მაჩვენებლები ინახებოდა) 1934 წლამდე, როდესაც მაჩვენებელმა მიაღწია 12%-ზე მეტს.

შეერთებული შტატების კონგრესმა უპასუხა ფანი მეის შექმნით. მიზანი იყო საბინაო დაფინანსების ნაკადის შექმნა, რომელიც ხელმისაწვდომი იქნება ყველასთვის ყველა ბაზარზე. ამან განაპირობა გრძელვადიანი დაფინანსება ფიქსირებული განაკვეთით იპოთეკური სესხი, რომელიც საშუალებას აძლევს სახლის მესაკუთრეებს სესხის დაფინანსება მოახდინონ ნებისმიერ დროს.

1968 წელს ფანი მეიმ დაიწყო საკუთარი თავის დაფინანსება აქციებისა და ობლიგაციების გაყიდვით მას შემდეგ, რაც მთავრობამ იგი ამოიღო ფედერალური ბიუჯეტიდან.ფანი მეიმ შეინარჩუნა კავშირი მთავრობასთან GSEთუმცა, დირექტორთა საბჭოს შემადგენლობაში შედის არაუმეტეს 13 წევრი.ის ასევე თავისუფლდება ადგილობრივი და სახელმწიფო გადასახადებისგან.

ლიკვიდურობის შექმნა

იპოთეკური ბაზრის ინვესტიციით, ფანი მეი ქმნის მეტს ლიკვიდურობა კრედიტორებისთვის, როგორიცაა ბანკები, მეურნეობადა საკრედიტო კავშირები, რაც, თავის მხრივ, მათ საშუალებას აძლევს იპოთეკური სესხების დაფინანსება ან დაფინანსება. იპოთეკური სესხი, რომელსაც ის ყიდულობს და გარანტიებს, უნდა აკმაყოფილებდეს მკაცრ კრიტერიუმებს. მაგალითად, 2021 წელს ერთსართულიანი სახლის ჩვეულებრივი სესხის ლიმიტი არის 548,250 აშშ დოლარი (2020 წელს 510,400 აშშ დოლარიდან) უმეტეს რაიონებში და 822,375 აშშ დოლარი (2020 წლის 765,600 აშშ დოლარიდან) ძვირადღირებული ტერიტორიებისთვის. ეს ტერიტორიები მოიცავს ჰავაის, ალასკას, გუამს და აშშ -ს ვირჯინიის კუნძულებს, სადაც სახლის საშუალო ღირებულება აღემატება საბაზისო მაჩვენებელს სულ მცირე 115%-ით.

ფანი მეისთან ბიზნესის გასაკეთებლად, იპოთეკურმა კრედიტორმა უნდა შეასრულოს ფედერალური მთავრობის მიერ გამოქვეყნებული განცხადება Subprime Lending– ის შესახებ. განცხადება ეხება რამდენიმე რისკს, რომლებიც დაკავშირებულია სუბსიდიის სესხები, როგორიცაა დაბალი შესავალი განაკვეთები, რასაც მოყვება უფრო მაღალი ცვლადი განაკვეთები; ძალიან მაღალი ლიმიტები, თუ რამდენად შეიძლება გაიზარდოს საპროცენტო განაკვეთი; შემოიფარგლება შემოსავლის დოკუმენტაციის გარეშე; და პროდუქტის მახასიათებლები, რომლებიც სავარაუდოა სესხის ხშირი რეფინანსირება. 

2020 წელს ფანი მეიმ შეიძინა 1.4 ტრილიონი დოლარი ერთ ოჯახზე და მრავალშვილიან სესხებზე, რაც ყველაზე დიდი ლიკვიდობით უზრუნველყოფდა იპოთეკურ ბაზარს ფანი მეის ისტორიაში ნებისმიერი წლის განმავლობაში. ეს დაეხმარა ხალხს მთელი ქვეყნის მასშტაბით დაახლოებით სამი მილიონი სახლის ყიდვაში, რეფინანსირებაში და ქირაობაში.

Იპოთეკური მხარდაჭერის ფასიანი ქაღალდები

მეორად ბაზარზე იპოთეკური სესხების შეძენის შემდეგ, ფანი მაი მათ აყალიბებს იპოთეკური მხარდაჭერის ფასიანი ქაღალდები (MBS). MBS არის აქტივებით დაფარული ფასიანი ქაღალდები, რომლებიც უზრუნველყოფილია იპოთეკით ან იპოთეკით. ფენი მეის იპოთეკით დაფარულ ფასიან ქაღალდებს ყიდულობენ ისეთი ინსტიტუტები, როგორიცაა სადაზღვევო კომპანიები, საპენსიო ფონდები და საინვესტიციო ბანკები. ის გარანტიას უწევს მისი MBS- ის ძირითადი და პროცენტის გადახდას.

ფანი მეის ასევე აქვს საკუთარი პორტფელი, რომელსაც ჩვეულებრივ უწოდებენ შენახულ პორტფელს. ეს ინვესტიციებს ახორციელებს როგორც საკუთარ იპოთეკურ, ისე სხვა ინსტიტუტების ფასიან ქაღალდებში. Fannie Mae გასცემს ვალი მოუწოდა სააგენტოს ვალი დააფინანსოს მისი შენახული პორტფელი.

ფინანსური კრიზისი

ფანი მეი საჯაროდ ვაჭრობდა 1968 წლიდან.2010 წლამდე ის ვაჭრობდა ნიუ იორკის საფონდო ბირჟა (NYSE). Ის იყო ამოღებულია იპოთეკის, საბინაო და ფინანსური კრიზისის შემდეგ, მას შემდეგ, რაც მისი მარაგი დაეცა ნიუ -იორკის საფონდო ბირჟაზე მოთხოვნილი მინიმალური კაპიტალის მოთხოვნების ქვემოთ. ახლა ვაჭრობს გაიცემა რეცეპტი ს გარეშე.

არაეთიკური დაკრედიტების პრაქტიკამ გამოიწვია კრიზისი. 2000-იანი წლების შუა პერიოდის საბინაო ბუმის დროს, კრედიტორებმა შეამცირეს თავიანთი სტანდარტები და შესთავაზეს სესხი სესხებს მსესხებლებს სუსტი კრედიტით. 2007 წელს, საბინაო ბუშტი აფეთქდა და ასობით ათასი ამ მსესხებელი შევიდა ნაგულისხმევში, რამაც გამოიწვია ის, რაც ცნობილი იყო როგორც ქვეწარმავალი დნობა. ამან მნიშვნელოვანი გავლენა მოახდინა საკრედიტო ბაზრებზე, რამაც გამოიწვია ფინანსური ბაზრების განვითარება და შექმნა ყველაზე მძიმე რეცესია ათწლეულების განმავლობაში შეერთებულ შტატებში.

მთავრობის აღება და გადარჩენა

2008 წლის მეორე ნახევარში ფანი მე და ფრედი მაკი მთავრობამ აიღო ა კონსერვატორიის ფედერალური საბინაო საფინანსო კომიტეტის. იმ დროს, ორივე მათგანს ჰქონდა 4.9 ტრილიონი დოლარის ობლიგაციები და იპოთეკით დაფარული ფასიანი ქაღალდები. შეერთებული შტატების ხაზინამ 191.5 მილიარდი დოლარი გამოყო ორივე გამხსნელის შესანარჩუნებლად. არსებითად, აშშ -ს მთავრობა ჩაერია ბაზრებზე ნდობის აღდგენის მიზნით, ცუდი სესხების აღსადგენად და საბინაო ბაზრის შემდგომი ვარდნის თავიდან ასაცილებლად. 2019 წლის მაისის მდგომარეობით, ფედერალურმა მთავრობამ მიიღო 292 მილიარდი დოლარის დივიდენდი ფენი მეისა და ფრედი მაკისგან.

საკრედიტო პარამეტრები

Fannie Mae ახლა გთავაზობთ უამრავ სხვადასხვა ბიზნეს ინიციატივას და საკრედიტო ვარიანტს სახლის მესაკუთრეებს, რომლებიც მუშაობენ კრედიტორებთან იმ ადამიანების დასახმარებლად, რომლებსაც სხვაგვარად შეიძლება ჰქონდეთ სირთულეები დაფინანსების მოპოვებაში.

• მთავარი მზად იპოთეკური სესხი: ეს პროდუქტი საშუალებას აძლევს სახლის მფლობელებს უზრუნველყონ დაფინანსება და შეიძინონ სახლი დაბალი განვადებით. მსესხებლები კვალიფიცირდება, თუ მათ აქვთ დაბალი და საშუალო შემოსავალი და საკრედიტო ქულა 620-ზე ქვემოთ. 620 -ზე მეტი ქულის მქონე ადამიანებს აქვთ უკეთესი ფასი.
• 3% განვადებით: კიდევ ერთი რესურსი სახლის მფლობელებისთვის, რომლებსაც შეიძლება არ ჰქონდეთ საკმარისი სახსრები დიდი განვადების უზრუნველსაყოფად.
• HFA სასურველია: ეს პროგრამა ეხმარება სახლის მესაკუთრეებს ხელმისაწვდომი ფინანსების მიღებაში ადგილობრივი და სახელმწიფო საბინაო ფინანსების სააგენტოების და სხვა კრედიტორების მეშვეობით. მსესხებლების შემოსავლის დონე განისაზღვრება HFA– ს მიერ და არ არსებობს პირველად მყიდველის მოთხოვნები.
• RefiNow: ფანი მეი დაბალშემოსავლიან იპოთეკურ მფლობელებს სთავაზობს მათ რეფინანსირების ახალ ვარიანტს "RefiNow" პროგრამის საშუალებით. პროგრამა მოითხოვს სახლის მესაკუთრის საპროცენტო განაკვეთის შემცირებას მინიმუმ 50 საბაზისო პუნქტით და დაზოგავს მინიმუმ 50 აშშ დოლარს სახლის მესაკუთრის ყოველთვიური იპოთეკური გადახდისას. იმისათვის, რომ უფლება ჰქონდეთ, სახლის მესაკუთრეებმა უნდა მიიღონ თავიანთი ფართობის საშუალო შემოსავლის (AMI) 80% ან ნაკლები.

პროდუქტების სრული სია და მათი აღწერილობა ხელმისაწვდომია Fannie Mae's– ში ვებგვერდი.

სესხის ცვლილებები

იპოთეკური სესხის შემდეგ, ფანი მეიმ დაიწყო ფოკუსირება სესხის ცვლილებები. 2008 წლის სექტემბრიდან ფანი მეიმ და ფრედი მაკმა შეასრულეს დაახლოებით 2.37 მილიონი სესხის მოდიფიკაცია.სესხის ცვლილებები ცვლის არსებული იპოთეკის პირობებს, რაც მსესხებლების თავიდან აცილებას უწყობს ხელს ნაგულისხმევი მათ იპოთეკურ სესხებზე, დამთავრებული იძულებით და საბოლოოდ დაკარგეს სახლი. ცვლილებები შეიძლება შეიცავდეს დაბალ საპროცენტო განაკვეთს ან გახანგრძლივდეს სესხის ვადა. სესხის მოდიფიკაციამ ასევე შეიძლება შეამციროს ყოველთვიური გადასახადები.

დედააზრი

ფანი მეიმ მოახერხა საკუთარი თავის შემობრუნება 2008 წლის ზღვარზე ყოფნის შემდეგ. დღეს ის არის 30 წლიანი ფიქსირებული იპოთეკური სესხების ყველაზე დიდი მხარდამჭერი და რჩება მთავარ მექანიზმად სახლის მფლობელობის გასაადვილებლად.