იპოთეკური გადახდის სტრუქტურა განმარტებულია მაგალითით

ა იპოთეკა არის გრძელვადიანი სესხი, რომელიც განკუთვნილია სახლის ყიდვაში. გარდა იმისა, რომ დაფარავთ ძირითად თანხას, თქვენ ასევე უნდა დაინტერესდეთ გადასახადები რომ ლდამთავრება მის გარშემო არსებული სახლი და მიწა გირაოს როლს ასრულებს. მაგრამ თუ თქვენ ეძებთ სახლის ფლობას, თქვენ უნდა იცოდეთ მეტი ამ ზოგად საკითხებზე. ეს კონცეფცია ასევე ეხება ბიზნესს, განსაკუთრებით ფიქსირებულ ხარჯებთან დაკავშირებით გამორთვის წერტილები.

ისტორია

თითქმის ყველას, ვინც ყიდულობს სახლს, აქვს იპოთეკური სესხი. იპოთეკური განაკვეთები ხშირად მოიხსენიება საღამოს სიახლეებში და სპეკულაცია იმის შესახებ, თუ რომელი მიმართულებით გადაადგილდება განაკვეთები გახდა ფინანსური კულტურის სტანდარტული ნაწილი.

თანამედროვე იპოთეკური სესხი შეიქმნა 1934 წელს, როდესაც მთავრობამ - რათა დაეხმაროს ქვეყანას დიდი დეპრესიის დაძლევაში - შექმნა ა იპოთეკური პროგრამა, რომელმაც მინიმუმამდე შეამცირა სახლისთვის საჭირო წინასწარი გადახდა და გაზარდა პოტენციური სახლის მესაკუთრეთა თანხა სესხის აღება მანამდე 50% წინასწარი გადახდა საჭირო იყო.დღეს, 20% -იანი წინასწარი გადახდა სასურველია, ძირითადად იმიტომ, რომ თუ თქვენი წინასწარი გადახდა 20% -ზე ნაკლებია, თქვენ მოგიწევთ აიღოთ კერძო იპოთეკური დაზღვევა (PMI), რაც გაზრდის თქვენს ყოველთვიურ გადასახადს.

თუმცა სასურველი არ არის აუცილებლად მიღწევადი. Არიან, იმყოფებიან იპოთეკური პროგრამები ხელმისაწვდომია, რაც მნიშვნელოვნად ამცირებს გადასახადებს, მაგრამ თუ თქვენ შეძლებთ ამ 20%–ის მართვას, აუცილებლად უნდა გააკეთოთ.

იპოთეკური გადასახადები

ძირითადი ფაქტორები, რომლებიც განსაზღვრავს თქვენს ყოველთვიურ იპოთეკურ გადახდას არის სესხის ზომა და ვადა. ზომა არის ნასესხები თანხის ოდენობა და ვადა არის ხანგრძლივობა, რომლის დროსაც თქვენ უნდა დაფაროთ. საერთოდ, რაც უფრო გრძელია თქვენი ვადა, მით უფრო დაბალია თქვენი ყოველთვიური გადასახადი. ამიტომ 30-წლიანი იპოთეკური სესხი ყველაზე პოპულარულია. მას შემდეგ რაც შეიტყობთ რა სესხის ზომა გჭირდებათ ახალი სახლისთვის, იპოთეკური კალკულატორი არის იპოთეკის ტიპების შედარების მარტივი გზა და სხვადასხვა კრედიტორების.

PITI: იპოთეკური გადახდის კომპონენტები

არსებობს ოთხი ფაქტორი, რომელიც თამაშობს როლს იპოთეკური გადახდის გაანგარიშებაში: ძირითადი, პროცენტი, გადასახადები და დაზღვევა (PITI). როდესაც მათ ვუყურებთ, ჩვენ გამოვიყენებთ 100,000 აშშ დოლარის იპოთეკას, როგორც მაგალითს.

მთავარი

თითოეული იპოთეკური გადახდის ნაწილი ეძღვნება ძირითადი ბალანსის დაფარვას. სესხები სტრუქტურირებულია ისე, რომ მსესხებელს დაუბრუნდეს ძირითადი თანხა, იწყება დაბალი და იზრდება თითოეული იპოთეკური გადახდისას. პირველ წლებში გადასახადები უფრო მეტად გამოიყენება პროცენტზე, ვიდრე ძირითადი, ხოლო ბოლო წლებში გადასახადები ანადგურებს ამ სცენარს.ჩვენი $ 100,000 იპოთეკისთვის, ძირითადი არის $ 100,000.

ინტერესი

პროცენტი არის გამსესხებლის ჯილდო რისკზე წასვლისა და ფულის სესხებისათვის. იპოთეკის საპროცენტო განაკვეთი პირდაპირ გავლენას ახდენს იპოთეკის გადახდის ზომაზე: უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთი ნიშნავს უფრო მაღალ იპოთეკურ გადახდას.

უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთები ზოგადად ამცირებს იმ ოდენობის ფულს, რომლის სესხებაც შეგიძლიათ და დაბალი საპროცენტო განაკვეთები ზრდის მას.თუ ჩვენი 100,000 აშშ დოლარის იპოთეკის საპროცენტო განაკვეთი არის 6%, 30 წლიანი იპოთეკის ერთობლივი ძირითადი და საპროცენტო გადასახადი იქნება დაახლოებით $ 599.55-$ 500 პროცენტი + 99.55 $ ძირითადი. იგივე სესხი 9% საპროცენტო განაკვეთით იწვევს ყოველთვიურ გადასახადს $ 804.62.

Გადასახადები

უძრავი ქონების ან ქონების გადასახადები ფასდება სამთავრობო უწყებების მიერ და გამოიყენება ისეთი სახელმწიფო სერვისების დასაფინანსებლად, როგორიცაა სკოლები, პოლიციის ძალები და სახანძრო სამსახურები. გადასახადები გამოითვლება მთავრობის მიერ ყოველწლიურად, მაგრამ თქვენ შეგიძლიათ გადაიხადოთ ეს გადასახადები თქვენი ყოველთვიური გადასახადების სახით. გადასახდელი თანხა იყოფა მოცემულ წელს ყოველთვიური იპოთეკური გადასახდელების საერთო რაოდენობაზე. კრედიტორი აგროვებს გადასახადებს და ინახავს მათ ესქროში, სანამ გადასახადები არ უნდა გადაიხადოს.

დაზღვევა

უძრავი ქონების გადასახადების მსგავსად, დაზღვევის გადახდა ხდება თითოეული იპოთეკური გადახდისას და ინახება ესქროში, სანამ არ მოხდება კანონპროექტის დაფარვა. ამ პროცესში არის შედარებები პრემიის დონის დაზღვევა. არსებობს ორი სახის სადაზღვევო დაფარვა, რომელიც შეიძლება შედიოდეს იპოთეკის გადახდაში. ერთი არის ქონების დაზღვევა, რომელიც იცავს სახლს და მის შინაარსს ხანძრის, ქურდობისა და სხვა კატასტროფებისგან. მეორე არის PMI, რომელიც სავალდებულოა მათთვის, ვინც ყიდულობს სახლს განვადებით, ღირებულების 20% -ზე ნაკლები. ამ ტიპის დაზღვევა იცავს კრედიტორს იმ შემთხვევაში, როდესაც მსესხებელი ვერ ახერხებს სესხის დაფარვას. იმის გამო, რომ ის მინიმუმამდე ამცირებს სესხის ნაგულისხმევ რისკს, PMI ასევე აძლევს კრედიტორებს საშუალებას გაყიდონ სესხი ინვესტორებზე, რომლებსაც, თავის მხრივ, შეუძლიათ გარკვეული გარანტია ჰქონდეთ, რომ მათი ვალი ინვესტიცია დაუბრუნდება მათ. PMI დაფარვა შეიძლება შემცირდეს მას შემდეგ, რაც მსესხებელს აქვს მინიმუმ 20% საკუთარი კაპიტალი სახლში.

მიუხედავად იმისა, რომ ძირითადი, პროცენტი, გადასახადები და დაზღვევა შეადგენენ ტიპურ იპოთეკას, ზოგი ირჩევს იპოთეკურ სესხს, რომელიც არ შეიცავს გადასახადებს ან დაზღვევას ყოველთვიური გადასახადის ნაწილად. ამ ტიპის სესხით, თქვენ გაქვთ დაბალი ყოველთვიური გადასახადი, მაგრამ თქვენ უნდა გადაიხადოთ გადასახადები და დაზღვევა დამოუკიდებლად.

ამორტიზაციის განრიგი

იპოთეკური სესხი ამორტიზაცია გრაფიკი გვაწვდის დეტალურ ინფორმაციას იპოთეკური გადასახადის რა ნაწილი ეთმობა PITI– ს თითოეულ კომპონენტს. როგორც უკვე აღვნიშნეთ, პირველი წლების იპოთეკური გადასახადები შედგება ძირითადად პროცენტის გადახდისგან, ხოლო შემდგომში - უპირველეს ყოვლისა.

ჩვენს მაგალითში $ 100,000, 30 წლიანი იპოთეკური სესხი, ამორტიზაციის გრაფიკს აქვს 360 გადახდა. ქვემოთ ნაჩვენები ნაწილობრივი გრაფიკი აჩვენებს, თუ როგორ იცვლება ბალანსი ძირითად და საპროცენტო გადახდებს შორის დროთა განმავლობაში, რაც უფრო მეტად მიმართულია პრინციპალზე.

გადახდა	მთავარი	ინტერესი	ძირითადი ბალანსი
1	$99.55	$500.00	$99,900.45
12	$105.16	$494.39	$98,772.00
180	$243.09	$356.46	$71,048.96
360	$597.00	$2.99	$0

როგორც დიაგრამა გვიჩვენებს, თითოეული გადახდა არის 599.55 აშშ დოლარი, მაგრამ იცვლება თანხა, რომელიც ეძღვნება ძირითად თანხას და პროცენტს. იპოთეკური სესხის დასაწყისში, თქვენი სახლის კაპიტალის მოპოვების მაჩვენებელი გაცილებით ნელია. ამიტომაც შეიძლება კარგი იყოს დამატებითი ძირითადი თანხის გადახდა, თუ იპოთეკა ამის უფლებას მოგცემთ ა წინასწარი გადახდის ჯარიმა.ისინი ამცირებენ თქვენს ძირითად თანხას, რაც, თავის მხრივ, ამცირებს პროცენტს ყოველი შემდგომი გადახდისთვის და მიგიყვანთ თქვენი საბოლოო მიზნისკენ: იპოთეკის დაფარვა.

მეორეს მხრივ, პროცენტი არის ნაწილი, რომელიც იბეგრება გადასახადებით კანონით ნებადართული ზომით-თუ სტანდარტულად გამოქვითვის ნაცვლად ასახავთ თქვენს გამოქვითვებს.

როდესაც იპოთეკური გადახდა იწყება

პირველი იპოთეკური გადახდა ხდება ერთი თვის შემდეგ, იმ თვის ბოლო დღიდან, როდესაც დასრულდა სახლის შეძენა. ქირისგან განსხვავებით, იმ თვის თვის პირველ დღეს, იპოთეკური გადახდები გადაიხდება დავალიანებით, თვის პირველ დღეს, მაგრამ წინა თვისთვის.

ვთქვათ, დახურვა ხდება 25 იანვარს. დახურვის ხარჯები მოიცავს დარიცხულ პროცენტს იანვრის ბოლომდე. პირველი სრული იპოთეკური გადახდა, რომელიც თებერვლის თვეშია, შემდეგ 1 მარტს უნდა გადაიხადოს.

მაგალითისთვის, დავუშვათ, თქვენ აიღეთ საწყისი იპოთეკა 240,000 აშშ დოლარი, 300,000 აშშ დოლარის შესყიდვისას 20% –იანი წინასწარი გადახდით. თქვენი ყოველთვიური გადასახადი 1,077.71 აშშ დოლარამდეა 30 წლიანი ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკით 3.5% საპროცენტო განაკვეთით. ეს გაანგარიშება მოიცავს მხოლოდ ძირითად თანხას და პროცენტს, მაგრამ არ მოიცავს ქონების გადასახადს და დაზღვევას.

თქვენი ყოველდღიური ინტერესი 23.01 აშშ დოლარია. ეს გამოითვლება ჯერ 240,000 აშშ დოლარის სესხის გამრავლებით 3.5% საპროცენტო განაკვეთით, შემდეგ 365 -ით გაყოფით. თუ იპოთეკა იხურება 25 იანვარს, თქვენ ვალდებული ხართ $ 161,10 აშშ დოლარი დარიცხული პროცენტის შვიდი დღის განმავლობაში თვის დარჩენილი თვის განმავლობაში. მომდევნო ყოველთვიური გადასახადი, რომელიც არის მთლიანი ყოველთვიური გადასახადი 1,077.71 აშშ დოლარი, უნდა გადაიხადოს 1 მარტს და მოიცავს თებერვლის იპოთეკურ გადახდას.

თქვენ უნდა გქონდეთ ყველა ეს ინფორმაცია წინასწარ. TILA-RESPA ინტეგრირებული გამჟღავნების წესის თანახმად, ორი ფორმა უნდა მოგაწოდოთ დაგეგმილ დახურვის თარიღამდე სამი დღით ადრე-სესხის ხარჯთაღრიცხვა და დახურვის გამჟღავნება. დარიცხული პროცენტის ოდენობა, სხვა დახურვის ხარჯებთან ერთად, ასახულია დახურვის გამჟღავნების ფორმაში. თქვენ შეგიძლიათ ნახოთ სესხის ოდენობა, საპროცენტო განაკვეთი, ყოველთვიური გადასახადები და სხვა ხარჯები და შეადაროთ ისინი თავდაპირველ შეფასებას.

დედააზრი

იპოთეკა არის მნიშვნელოვანი ინსტრუმენტი სახლის შესაძენად, რაც საშუალებას გაძლევთ გახდეთ სახლის მფლობელი დიდი განვადების გარეშე. ამასთან, როდესაც იღებთ იპოთეკას, მნიშვნელოვანია გესმოდეთ თქვენი გადახდების სტრუქტურა, რომელიც მოიცავს არა მხოლოდ ძირითად თანხას (სესხის ოდენობა), არამედ პროცენტს, გადასახადებს და დაზღვევას. ის გეუბნებათ რამდენი დრო დაგჭირდებათ თქვენი იპოთეკის დაფარვისთვის და, საბოლოოდ, რამდენად ძვირი იქნება თქვენი სახლის შეძენის დაფინანსება.