ტყვე უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრესტი

რა არის ტყვე უძრავი ქონების საინვესტიციო ნდობა?

ტყვე უძრავი ქონების საინვესტიციო ნდობა უბრალოდ არის უძრავი ქონების საინვესტიციო ნდობა (REIT) ერთი კომპანიის მფლობელობის კონტროლით. კომპანიას, რომელიც ფლობს უძრავ ქონებას, რომელიც დაკავშირებულია მის საქმიანობასთან, შეიძლება ხელსაყრელი აღმოჩნდეს ქონების შეჯამება REIT– ში სპეციალური საგადასახადო შეღავათებისთვის. საგადასახადო შემსუბუქების ეს სტრატეგია შეიძლება გამოიყენონ საცალო ვაჭრობამ და ბანკებმა, რომლებსაც აქვთ მრავალი მაღაზია ან ფილიალი.

ტყვე უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრესტების გაგება

უძრავი ქონების საინვესტიციო ნდობა შეიძლება შეიქმნას უძრავი ქონების საინვესტიციო ნდობის (REIT) მიერ შემოთავაზებული საგადასახადო შეღავათებით სარგებლობისთვის. კომპანიებს შეუძლიათ აირჩიონ შეიმუშაონ ან მიიღონ საკონტროლო საკუთრება REIT ტყვეობის სტატუსისთვის. მაკონტროლებელი ან ტყვეობის სტატუსი განისაზღვრება, როგორც REIT- ის ხმის მიცემის 50% -ზე მეტი.

კომპანიები, რომლებიც ქმნიან ტყვე REIT- ს საკუთარი უძრავი ქონების მართვის მიზნით, როგორც წესი, ახასიათებენ მათ როგორც გაქირავებას ან იპოთეკური REITs. იპოთეკური REITs (mREITs) უზრუნველყოფენ იპოთეკურ კაპიტალს საპასუხო შემოსავლის დაპირებისათვის, რაც ხშირად არის REIT– ის საფუძველი შემოსავალი. კომპანიებს ასევე შეუძლიათ გამოიყენონ ტყვედ ჩავარდნილი უძრავი ქონების საინვესტიციო ნდობა უძრავი ქონების REIT- ში გადაცემით, შემდეგ კი ქირაობენ ამ REIT– ის ქონებით.

უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრესტი

დატყვევებული REIT არის REIT, რომელიც აკონტროლებს საკუთრებას ერთი კომპანიისგან. ამის მიღმა, ტყვე REIT– ები უბრალოდ REIT– ები არიან. ერთეული შეიძლება კლასიფიცირდეს როგორც REIT, თუ იგი აკმაყოფილებს შიდა შემოსავლების სამსახურის გარკვეულ მოთხოვნებს და შიდა შემოსავლების კოდექსის 26 -ე სათაურს. REIT– ები შეიძლება იყოს ტრესტები, ასოციაციები ან კორპორაციები - მაგრამ მიუხედავად ამისა, მათ ყველამ უნდა აირჩიოს, რომ დაიბეგროს როგორც კორპორაციები.

შიდა შემოსავლების კოდექსი ყველა REIT– ს საშუალებას აძლევს გაანაწილონ თავიანთი შემოსავალი აქციონერები. ეს ხდის REIT– ს საგადასახადო კოდექსის პარტნიორობის მსგავსს, რადგან პარტნიორობას საერთოდ არ აქვს შემოსავალი და ანაწილებს მთელ შემოსავალს K-1.

REIT– ები უნდა აკმაყოფილებდეს რამდენიმე მოთხოვნას შემოსავლების განაწილების კვალიფიკაციის მისაღებად საგადასახადო გამოქვითვები რომლებიც ახასიათებს REIT– ს ზოგადად. კერძოდ, კომპანია უნდა აკმაყოფილებდეს შემდეგ მოთხოვნებს, რომ კვალიფიცირებული იყოს როგორც REIT:

• იბეგრება როგორც კორპორაცია
• გადაიხადეთ დასაბეგრი შემოსავლის მინიმუმ 90% აქციონერთა დივიდენდების სახით ყოველწლიურად
• მიიღეთ მთლიანი შემოსავლის სულ მცირე 75% ქირადან, იპოთეკური სესხებიდან პროცენტები, რომლებიც აფინანსებენ უძრავ ქონებას ან უძრავი ქონების გაყიდვებს
• ინვესტიცია განახორციელეთ მთლიანი აქტივების მინიმუმ 75% უძრავ ქონებაში, ფულადი სახსრებით ან აშშ -ის სახაზინო ხაზებში
• გყავთ მინიმუმ 100 აქციონერი (მაკონტროლებელ კომპანიებს შეუძლიათ ამ მოთხოვნის დაკმაყოფილების მიზნით აღმასრულებლები დაასახელონ აქციონერებად)

თუ საწარმო აკმაყოფილებს REIT- ის მოთხოვნებს, მან უნდა გადაიხადოს თავისი შემოსავლის 90% აქციონერებისთვის და, შესაბამისად, მას უფლება აქვს შემოსავლების განაწილება მიიღოს გამოქვითვის სახით. ნებისმიერი დარჩენილი ნაშთი საჭირო განაწილების შემდეგ იბეგრება საჭირო კორპორატიული გადასახადის განაკვეთით.

დამხმარე ბუღალტერია

ტყვედ ჩავარდნილი REIT– ები ითვლება შვილობილ კომპანიებად და, შესაბამისად, მათი საკუთრება გარკვეულწილად უნდა იყოს აღრიცხული მშობლიური კომპანიის ფინანსებზე. საერთოდ, შვილობილი კომპანიების და შვილობილი საკუთრების აღრიცხვის სამი გზა არსებობს დედა კომპანიის ფინანსური ანგარიშგება. კომპანიებს შეუძლიათ მოახსენონ კონსოლიდირებული ფინანსური ანგარიშგება, ან მათ შეუძლიათ აღრიცხონ საკუთრება საკუთარი კაპიტალის მეთოდით ან ღირებულების მეთოდით.

ქვეშ Საყოველთაოდ აღიარებული საბუღალტრო პრინციპების (GAAP), კომპანიებს აქვთ შესაძლებლობა შექმნან კონსოლიდირებული ფინანსური ანგარიშგება, რომელიც აერთიანებს ყველას შვილობილი კომპანიის ფინანსური ასპექტები, თუ დედა კომპანია ფლობს საკუთრების 50% -ზე მეტს უფლებები. როგორც წესი, არ არის მომგებიანი ან გამოსაყენებელი მშობელი კომპანიისათვის ფინანსური ანგარიშგების კონსოლიდირებულ ანგარიშგებაში ტყუილი REIT- ის ჩართვა. ეს არის იმის გამო, რომ საგადასახადო შეღავათები ტყვე REIT იღებს საკუთარი, რომელიც ხშირად მიზეზი მისი შექმნის. ამრიგად, REIT- ის მფლობელობა, როგორც წესი, აღირიცხება მშობლიური კომპანიის ფინანსებზე ან საკუთარი კაპიტალის მეთოდით ან ღირებულების მეთოდით.

ტყვე REIT საგადასახადო შეღავათები

შეიძლება იყოს რამდენიმე საგადასახადო შეღავათი, რომელიც დაკავშირებულია ტყვედ ჩავარდნილ REIT გადასახადებთან. REIT– ების ფედერალური დაბეგვრა განხილულია შიდა შემოსავლების კოდექსის 26 – ე სათაურში, მაგრამ სახელმწიფოებს შეიძლება ჰქონდეთ საკუთარი საგადასახადო წესები REIT– ებისთვის, რომელსაც შეუძლია გაზარდოს ან შეამციროს საგადასახადო შეღავათები.

ზოგადად, დატყვევებული REIT– ის დედა კომპანიას შეუძლია გამოაკლდეს ქირა ან იპოთეკური გადახდის ხარჯები, რომელსაც იხდის მის ტყვე REIT– ში, რაც ამცირებს მის დასაბეგრი შემოსავალი. ეს სულაც არ არის უზარმაზარი სარგებელი, რადგან, როგორც წესი, ეს ხარჯები მაინც გამოიქვითება. მიუხედავად ამისა, მას შეუძლია შექმნას რამდენიმე სასარგებლო უპირატესობა გადახდის დამუშავებაში და ა. ერთ -ერთი ყველაზე დიდი უპირატესობა ის არის, რომ მშობელი კომპანია იღებს დივიდენდის განაწილების ნაწილს ტყვედ ჩავარდნილი REIT– დან, რომელიც პოტენციურად შეიძლება დაბეგრილი იყოს უფრო დაბალი განაკვეთით.

დატყვევებული REIT სარგებლობს REIT სტატუსის ყველა საგადასახადო შეღავათით. მას შეუძლია გამოაკლოს მისი შემოსავლის 90% ან მეტი ოდენობა, რომელსაც ანაწილებს აქციონერებზე. იგი ასევე იხდის ფედერალური კორპორაციის საგადასახადო განაკვეთს დარჩენილ შემოსავალზე.

ტყვე REIT– ის მარეგულირებელი კანონები

იმის გამო, რომ REIT– ის დაქვემდებარებულ შვილობილ კომპანიებს შეუძლიათ შექმნან რამდენიმე უპირატესობა, არსებობს რამდენიმე ფედერალური და სახელმწიფო დებულება, რომლებიც მიზნად ისახავს მათ. ზოგადად, კანონმდებლობის უმეტესობა განსაზღვრავს ტყვეებს, როგორც 50%-ის მფლობელობის კონტროლს. ფედერალური კანონები მოითხოვს, რომ ნებისმიერი მკურნალობა იყოს სამართლიანი და შეესაბამებოდეს ქონების შეფასებას და მოლაპარაკებებს.

ზოგიერთ სახელმწიფოს აქვს საკუთარი განსაკუთრებული მოთხოვნები. ზოგიერთ შემთხვევაში, არსებობს შეზღუდვები, რომლებიც შეიძლება აღმოიფხვრას გადასახადის არიდება ყოვლისმომცველი ტაქტიკა. საერთო ჯამში, საბუღალტრო და საგადასახადო პროფესიონალებმა უნდა უზრუნველყონ, რომ ტყვედ ჩავარდნილი REIT და ტყვე REIT აღრიცხვა შეესაბამება ყველა ფედერალურ და შტატის კანონებს.