უძრავი ქონების წარმოებული განმარტება

რა არის უძრავი ქონების წარმოებული?

უძრავი ქონების წარმოებულები, რომლებსაც ზოგჯერ უწოდებენ საკუთრების წარმოებულები, არის ინსტრუმენტები, რომლებიც ინვესტორებს საშუალებას აძლევს გაეცნონ უძრავი ქონების აქტივების კლასს შენობების რეალურად ფლობის გარეშე. ამის ნაცვლად, ისინი ცვლის უძრავ ქონებას უძრავი ქონების დაბრუნების ინდექსის შესრულებით. ამ გზით, ინვესტორებს შეუძლიათ ინვესტიცია განახორციელონ უძრავი ქონების კაპიტალში ან ვალებში, ფაქტობრივი აქტივის ყიდვისა და უძრავი ქონების გამოყენების გარეშე უზრუნველყოფა.

სარგებელი უძრავი ქონების წარმოებული

უძრავი ქონების წარმოებულები ინვესტორს საშუალებას აძლევს შეამციროს მათი საწყისი ფასი კაპიტალი ვალდებულება და დაიფაროს უძრავი ქონების პორტფელები უარყოფითად, ხოლო უზრუნველყოს რისკების მართვის ალტერნატიული სტრატეგიები.

ისტორიულად, უძრავ ქონებას აქვს დაბალი კორელაცია, შესრულების თვალსაზრისით, საფონდო და ობლიგაცია ინვესტიციები, რაც მას სასურველ პორტფელს აქცევს დივერსიფიკაცია ინსტრუმენტი. სამწუხაროდ, ყიდვა და გაყიდვა ფიზიკური ქონება არ არის ისეთი მარტივი, როგორც ფასიანი ქაღალდების ვაჭრობა.

NPI ინდექსი

უძრავი ქონების საინვესტიციო მინდობილობათა საკუთრების ინდექსის ეროვნული საბჭო (NPI) არის მიღებული ინდექსი, რომელიც შექმნილია საინვესტიციო საქმიანობის შეფასების მიზნით. კომერციული უძრავი ქონება ბაზარი. თავდაპირველად შემუშავებული 1977 წელს, არასამთავრობო ბერკეტი ინდექსი არის საერთო ჯამში დაახლოებით 702 მილიარდი აშშ დოლარი (2020 წლის მესამე კვარტლის მდგომარეობით), შეერთებული შტატების ყველა კუთხიდან.

კომერციული უძრავი ქონების ინვესტიციები იყოფა შემდეგ ტიპებად:

• კერძო კაპიტალი
• კერძო ვალი
• საჯარო კაპიტალი
• სახელმწიფო ვალი

როგორ მუშაობს უძრავი ქონების წარმოებულები

შექმნილია კერძო კაპიტალის სექტორისთვის, NCREIF ინდექსით შემოთავაზებული წარმოებულები ემყარება სვოპები რომლებიც მოდის სხვადასხვა ფორმით, რაც საშუალებას აძლევს ინვესტორებს შეცვალონ ექსპოზიცია რომელიმეზე დაფასება ან მთლიანი დაბრუნება ინდექსის მიხედვით, ან ერთი მიწათსარგებლობიდან მეორეზე ექსპოზიციის შეცვლით.

ერთი მეთოდია "წასვლა" გრძელი"(ქონების ყიდვის ექსპოზიციის გამეორება) ან" წადი მოკლე"(გამეორება გაყიდვის ქონების ექსპოზიციის შესახებ). კიდევ ერთი მეთოდია ამრიგად, NCREIF ინდექსის მთლიანი შემოსავლის გაცვლა ქონების სექტორის მიხედვით რომელიც საშუალებას აძლევს ინვესტორებს შეცვალონ ანაზღაურება ოფისთან დაკავშირებული უძრავი ქონებიდან საცალო უძრავ ქონებაზე მაგალითი

ანაზღაურების სვოპი საშუალებას აძლევს სვოპის ორივე მხარეს არსებულ ორ ინვესტორს განახორციელონ სტრატეგიები, რომელთა განხორციელება შეუძლებელია უძრავი ქონების კერძო ბაზრის რეალური აქტივებით. სვოპები ინვესტორებს საშუალებას აძლევს ტაქტიკურად ცვლის ან აბალანსებს მათ პორტფელს გარკვეული პერიოდის განმავლობაში, საკუთრების უფლების გადაცემის გარეშე ბალანსი. სამ წლამდე კონტრაქტებს, ჩვეულებრივ, მართავს საინვესტიციო ბანკი, რომელიც მოქმედებს როგორც სახლის დასუფთავება სახსრებისთვის.

იმ შემთხვევაში, თუ ინვესტორი დიდხანს გადის NCREIF ინდექსის მთლიანი ანაზღაურებით, ისინი მიიღებენ NPI– ის მთლიან ანაზღაურებას (გადახდილი კვარტალურად) წინასწარ განსაზღვრული მოჩვენებითი თანხა და თანახმაა გადაიხადოს საორიენტაციო მოკლევადიანი საპროცენტო განაკვეთი, პლუს სპრედი (ზღვარი) იმავე სავარაუდო თანხაზე. სვოპის მეორე მხარე მიიღებს იგივე ფულადი ნაკადებს პირიქით, გადაიხდის კვარტალური ინდექსის ანაზღაურებას და მიიღებს საორიენტაციო განაკვეთს პლუს სპრედს.

ვარაუდობენ, რომ ვაჭრობის ორივე მხარეს არიან ინვესტორები, ორმა ინვესტორმა უნდა ვაჭრობა ერთზე სხვისთვის ქონების გამოვლენამ შეიძლება შეცვალოს NPI– ის ანაზღაურება ამ კონკრეტული ქონებისთვის სხვა მაგალითად, პორტფელის მენეჯერი, რომელიც თვლის, რომ მათი სახსრები მეტისმეტად გადანაწილებულია საოფისე საკუთრებაზე და არასათანადოდ არის გამოყოფილი სამრეწველო კომპანიებს შეუძლიათ შეცვალონ საოფისე ექსპოზიციის ნაწილი სამრეწველოდ, უძრავი ქონების ყიდვის ან გაყიდვის გარეშე.

საჯარო კაპიტალის ინდექსი

NPI- ის ნაცვლად, კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის საჯარო კაპიტალის სექტორზე ზემოქმედების წარმოებულები იყენებენ უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრესტების ეროვნული ასოციაცია (NAREIT) გამოთვლის მიზნით ფულადი ნაკადები მიღებული (ხანგრძლივი ინვესტორისთვის) ან გადახდილი (მოკლე ინვესტორის მიერ).

ეს ინდექსი უზრუნველყოფს საჯარო ფასიანი ქაღალდების ბაზრის შესრულების ანაზღაურებას გარანტირებული კომერციული უძრავი ქონებით. მაგალითად, სვოპის მიმღები იხდის საორიენტაციო მოკლევადიანი საპროცენტო განაკვეთს, პლუს ა გავრცელება, ერთწლიანი ინდექსის სვოპში შესასვლელად 50 მილიონი დოლარის სავარაუდო ოდენობით და ისინი მიიღებენ კვარტალურ გადასახადებს NAREIT ინდექსიდან 50 მილიონ დოლარად. კიდევ ერთხელ, ინვესტორს შეუძლია მიიღოს სრულად დივერსიფიცირებული საზოგადოებრივი უძრავი ქონების ექსპოზიცია ერთი აქტივის ყიდვის გარეშე.

უძრავი ქონების ვალის დერივატივები

სიგანისა და სიღრმის გამო სხვადასხვა რისკის პროფილის ტრანშები კომერციული უძრავი ქონების იპოთეკური სესხებიდან კომერციული იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდები (CMBS) ბაზარი, უძრავი ქონების წარმოებულები ასევე ხელმისაწვდომია უძრავი ქონების დავალიანების პოზიციებზე. სვოპები უძრავი ქონების სახელმწიფო ვალისათვის ემყარება CMBS ბაზრის ინდექსებს.

დიდი რაოდენობის ტრანზაქციათა მონაცემების სიგანისა და სიღრმის წყალობით (უძრავი ქონებასთან შედარებით), CMBS ინდექსები ბევრად უკეთესი მაჩვენებელია მათი შესაბამისი ბაზრებისთვის, ვიდრე მათი კაპიტალი კოლეგები კაპიტალის სვოპსა და ვალის სვოპს შორის ყველაზე მნიშვნელოვანი განსხვავება ისაა, რომ საპროცენტო განაკვეთზე დაფუძნებული გადახდების მიმღებები იღებენ საორიენტაციო განაკვეთს მინუს სპრედი, განსხვავებით კაპიტალის სვოპებისაგან, რომლებიც ჩვეულებრივ ემყარება საორიენტაციო მაჩვენებელს პლიუს გავრცელება ეს იმიტომ ძირითადი ფასიანი ქაღალდები ჩვეულებრივ ფინანსდება მოკლევადიანი ბრუნვით რეპო ვადიანი ვალი, რომელიც ჩვეულებრივ არის სტანდარტული მოკლევადიანი კურსი გამოკლებული სპრედი და ეს განაკვეთი გადაეცემა სვოპ კონტრაგენტებს.

კერძო უძრავი ქონების დავალიანების წარმოებულები, როგორიცაა საკრედიტო ნაგულისხმევი სვოპები (CDSs), ჩვეულებრივ გამოიყენება ჰეჯირება საკრედიტო რისკი. დერივატივები, როგორიცაა სესხის სვოპები, უზრუნველყოფს სვოპის მხარეს როგორც საპროცენტო განაკვეთით, ასევე საკრედიტო რისკი, ხოლო აქტივი (კომერციული უძრავი ქონების სესხი) რჩება კონტრაგენტის ბალანსზე. ამდენად, ა იპოთეკური კრედიტორი შეუძლია დაფაროს თავისი ვალის პორტფელის ნაწილი სხვადასხვა საინვესტიციო პირობებისთვის, თავად სესხის გაყიდვის გარეშე. ამ გზით, ინვესტორებს შეუძლიათ გადაადგილდნენ უძრავი ქონების ბაზრის გარკვეული სექტორიდან, როდესაც თვლიან, რომ ანაზღაურება არ არის რისკის პროპორციულად, და შემდეგ მოგვიანებით დაიბრუნოს ექსპოზიცია, როდესაც ბაზარი იმ კონკრეტული სექტორისთვის უმჯობესდება

სპეციალური მოსაზრებები

რადგან კომერციული უძრავი ქონების აქტივებია კაპიტალის ინტენსიური და შედარებით არალიკვიდურიუძრავი ქონების ინვესტორებს გაუჭირდათ მათი ექსპოზიციის ჰეჯირება ან შესრულება ალფა სტრატეგიები. მაღალი გარიგების ხარჯები და ბაზარი, რომელიც ნაკლებად ეფექტურია ვიდრე აქციები და ობლიგაციები, სირთულეს უქმნის პორტფელების ბალანსირებას ბაზრის ცვლილებების საპასუხოდ.

უძრავი ქონების მონაცემების გამჭვირვალედ და გარიგების შესახებ ინფორმაციის მოპოვება უფრო ადვილი და ნაკლებად ძვირი, უძრავი ქონების ინდექსები უფრო აქტუალური გახდა, რამაც გამოიწვია უფრო ეფექტური წარმოებული ბაზრის შექმნა. უძრავი ქონების წარმოებულები საშუალებას აძლევს ინვესტორებს შეცვალონ თავიანთი ზემოქმედება კონკრეტული რისკებისა და შესაძლებლობების მიმართ, აქტივების ყიდვისა და გაყიდვის გარეშე. ეს წარმოებულები იძლევა ინვესტიციის განხორციელებას უძრავი ქონების კაპიტალის ბაზრის სხვადასხვა სექტორში ან უძრავი ქონების ექსპოზიციის ვაჭრობას ცვალებადი საპროცენტო განაკვეთით პლუს ან მინუს პრემია.

ექსპოზიციის გაცვლის შესაძლებლობა უძრავი ქონების ინვესტორს საშუალებას აძლევს უფრო ტაქტიკური გახდეს ინვესტიციისას. მათ უკვე შეუძლიათ უძრავი ქონების ბაზრის ოთხივე კვადრატის შიგნით და გარეთ გადასვლა, რაც შესაძლებელს გახდის რისკების უკეთ მართვას და გაზრდის პოტენციალს მოკლე ვადა ან გრძელვადიანი მათი ინვესტიციების დაბრუნება.