როგორ გავაანალიზოთ REIT (უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრესტი)

ა უძრავი ქონების საინვესტიციო ნდობა (REIT) არის კომპანია, რომელიც ფლობს, ფუნქციონირებს ან აფინანსებს შემოსავლის მომტანი ქონებას. კანონის თანახმად, REIT– ის მოგების 90% უნდა განაწილდეს როგორც დივიდენდები აქციონერებს. აქ ჩვენ გადავხედავთ REIT– ებს, მათ მახასიათებლებს და როგორ უნდა შევაფასოთ REIT.

რა კვალიფიცირდება როგორც REIT?

REIT– ის უმეტესობა იჯარით იღებს ადგილს და აგროვებს ქირას, შემდეგ კი ანაწილებს ამ შემოსავალს დივიდენდების სახით აქციონერებზე. იპოთეკური REITs (ასევე მოუწოდა mREITs) არ ფლობენ უძრავ ქონებას და სამაგიეროდ აფინანსებენ უძრავ ქონებას. ეს REIT იღებს შემოსავალს მათი ინვესტიციების პროცენტიდან, რომელიც მოიცავს იპოთეკას, იპოთეკით დაფარულ ფასიან ქაღალდებს და სხვა დაკავშირებულ აქტივებს.

დან კვალიფიცირდება როგორც REIT, კომპანიამ უნდა შეასრულოს შიდა შემოსავლების კოდექსის (IRC) დებულებები. კერძოდ, კომპანია უნდა აკმაყოფილებდეს შემდეგ მოთხოვნებს REIT– ის კვალიფიკაციის მისაღებად:

• ინვესტიცია განახორციელეთ მთლიანი აქტივების მინიმუმ 75% უძრავ ქონებაში, ფულადი სახსრებით ან აშშ -ის სახაზინო ხაზებში
• მიიღეთ მთლიანი შემოსავლის სულ მცირე 75% ქირადან, იპოთეკური სესხებიდან პროცენტები, რომლებიც აფინანსებენ უძრავ ქონებას ან უძრავი ქონების გაყიდვებს
• გადაიხადეთ დასაბეგრი შემოსავლის მინიმუმ 90% აქციონერთა დივიდენდების სახით ყოველწლიურად
• იყავით სუბიექტი, რომელიც იბეგრება როგორც კორპორაცია
• იმართება დირექტორთა საბჭოს ან სამეურვეო საბჭოს მიერ
• ჰყავთ სულ მცირე 100 აქციონერი არსებობის პირველი წლის შემდეგ 
• აქვს მისი აქციების 50% -ზე მეტი ხუთი ან ნაკლები ფიზიკური პირის მიერ

REIT სტატუსის მქონე კომპანია თავს არიდებს კორპორატიულ საქმიანობას საშემოსავლო გადასახადი. რეგულარული კორპორაცია იღებს მოგებას და იხდის გადასახადს მის მთელ მოგებაზე, შემდეგ გადაწყვეტს როგორ გამოყოს მისი მოგება გადასახადის შემდგომ დივიდენდებსა და რეინვესტიცია. REIT უბრალოდ ანაწილებს მთელ ან თითქმის მთელ თავის მოგებას და იღებს გადასახადის გამოტოვებას.

REIT– ის სახეები

არსებობს რიგი სხვადასხვა ტიპის REIT. Equity REIT– ები სპეციალიზირებულნი არიან გარკვეული ტიპის შენობების მფლობელობაში, როგორიცაა ბინები, რეგიონალური ცენტრები, საოფისე შენობები, საცხოვრებელი ან საცხოვრებელი/საკურორტო ობიექტები. ზოგი დივერსიფიცირებულია, ზოგი კი კლასიფიკაციას ეწინააღმდეგება - მაგალითად, REIT, რომელიც ინვესტირებას ახდენს მხოლოდ გოლფის მოედნებზე.

REIT– ის სხვა ძირითადი ტიპი არის a იპოთეკა REIT ეს REIT იძლევა სესხს უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი, მაგრამ ისინი საერთოდ არ ფლობენ ან მოქმედებენ უძრავ ქონებაზე. იპოთეკური REITs მოითხოვს სპეციალურ ანალიზს. ისინი არიან ფინანსური კომპანიები, რომლებიც იყენებენ რამდენიმე ჰეჯირების ინსტრუმენტს მათი მართვისთვის საპროცენტო განაკვეთი კონტაქტი დაინფიცირების წყაროსთან.

მიუხედავად იმისა, რომ მუჭა ჰიბრიდული REIT აწარმოებს როგორც უძრავი ქონების ოპერაციებს, ასევე გარიგებას იპოთეკურ სესხებში, უმეტესობა REIT არის კაპიტალის ტიპი - REIT, რომელიც ფოკუსირებულია უძრავი ქონების "მძიმე აქტივების" ბიზნესზე ოპერაციები. როდესაც კითხულობთ REIT– ებს, თქვენ ჩვეულებრივ კითხულობთ კაპიტალის REIT– ებს. როგორც ასეთი, ჩვენ გავამახვილებთ ჩვენს ანალიზს კაპიტალის REIT- ებზე.

როგორ გავაანალიზოთ REITs

REIT არის დივიდენდის გადამხდელი აქციები, რომლებიც ორიენტირებულია უძრავ ქონებაზე. თუ თქვენ ეძებთ შემოსავალს, თქვენ განიხილავთ მათ მაღალმოსავლიანობასთან ერთად ობლიგაციების სახსრები და დივიდენდის გადამხდელი აქციები. როგორც დივიდენდის გადამხდელი აქციები, REIT– ები გაანალიზებულია სხვა აქციების მსგავსად. მაგრამ არსებობს დიდი განსხვავებები ქონების აღრიცხვის გამო.

მოდით განვმარტოთ გამარტივებული მაგალითით. დავუშვათ, რომ REIT ყიდულობს შენობას 1 მილიონ დოლარად. ბუღალტრული აღრიცხვის წესები მოითხოვს ჩვენს REIT- ის გადახდას ამორტიზაცია აქტივის წინააღმდეგ. დავუშვათ, რომ ჩვენ ამორტიზაციას გავავრცელეთ 20 წლის განმავლობაში სწორი ხაზით. ყოველწლიურად ჩვენ გამოვაკლებთ $ 50,000 ცვეთის ხარჯს ($ 50,000 წელიწადში x 20 წელი = 1 მილიონი აშშ დოლარი).

მოდით შევხედოთ გამარტივებულს ბალანსი და შემოსავლის განაცხადი ზემოთ მე -10 წელს ჩვენი ბალანსი ასახავს შენობის ღირებულებას $ 500,000 (ანუ წიგნის ღირებულება), რომელიც თავდაპირველი ღირებულებაა $ 1 მილიონი გამოკლებული $ 500,000 დაგროვილი ცვეთა (10 წელი x $ 50,000 წელიწადში). ჩვენი შემოსავლის განაცხადი აკლებს $ 190,000 ხარჯებს $ 200,000 შემოსავლებიდან, მაგრამ ხარჯებიდან $ 50,000 არის ამორტიზაციის ბრალდება.

FFO

თუმცა, ჩვენი REIT რეალურად არ ხარჯავს ამ ფულს მე –10 წელს - ამორტიზაცია არის უნაღდო გადასახადი. აქედან გამომდინარე, ჩვენ ვამატებთ ცვეთის გადასახადს წმინდა შემოსავალს წარმოების მიზნით ოპერაციების სახსრები (FFO). იდეა ისაა, რომ ამორტიზაცია უსამართლოდ ამცირებს ჩვენს წმინდა შემოსავალი იმიტომ, რომ ჩვენმა შენობამ ალბათ არ დაკარგა თავისი ღირებულების ნახევარი ბოლო 10 წლის განმავლობაში. FFO აფიქსირებს ამ სავარაუდო დამახინჯებას ამორტიზაციის საფასურის გამოკლებით. FFO ასევე მოიცავს რამდენიმე სხვა კორექტირებას.

AFFO

უნდა აღვნიშნოთ, რომ FFO უახლოვდება ფულადი სახსრების დინება ვიდრე წმინდა შემოსავალი, მაგრამ ის არ ასახავს ფულადი სახსრების ნაკადს. ძირითადად, შენიშნეთ ზემოთ მოყვანილ მაგალითში, რომ ჩვენ არასოდეს ჩავთვალეთ 1 მილიონი აშშ დოლარი შენობის შესაძენად (კაპიტალური ხარჯები). უფრო ზუსტი ანალიზი მოიცავს კაპიტალური ხარჯები. კაპიტალური ხარჯების დათვლა იძლევა ფიგურას, რომელიც ცნობილია როგორც მორგებული FFO (AFFO).

წმინდა აქტივების ღირებულება

ჩვენი ჰიპოთეტური ბალანსი დაგვეხმარება გავიგოთ სხვა საერთო REIT მეტრიკა, აქტივების წმინდა ღირებულება (NAV). მე -10 წელს ჩვენი შენობის წიგნის ღირებულება იყო მხოლოდ $ 500,000, რადგან მისი ნახევარი ორიგინალური ღირებულება ამორტიზებული იყო. ამრიგად, წიგნის ღირებულება და მასთან დაკავშირებული კოეფიციენტები, როგორიცაა ფასი წიგნთან, ხშირად საეჭვოა საერთო აქციების ანალიზის თვალსაზრისით საკმაოდ უსარგებლოა REIT– ებისთვის. NAV ცდილობს შეცვალოს ქონების საბალანსო ღირებულება უკეთესი შეფასებით საბაზრო ღირებულება.

NAV– ის გაანგარიშება მოითხოვს REIT– ის გარკვეულწილად სუბიექტურ შეფასებას ჰოლდინგები. ზემოთ მოყვანილ მაგალითში ჩვენ ვხედავთ, რომ შენობა გამოიმუშავებს 100,000 აშშ დოლარს საოპერაციო შემოსავალი ($ 200,000 შემოსავლები გამოკლებული $ 100,000 ოპერაციული ხარჯებით). ერთი მეთოდი იქნებოდა კაპიტალიზაცია საოპერაციო შემოსავლებზე საბაზრო განაკვეთის საფუძველზე. თუ ვიფიქრებთ ბაზრის აწმყოზე ქუდის კურსი ამ ტიპის შენობისთვის არის 8%, მაშინ ჩვენი შენობის ღირებულების შეფასება ხდება 1.25 მილიონი აშშ დოლარი (100,000 აშშ დოლარი საოპერაციო შემოსავლიდან / 8% კაპიტალური განაკვეთი = 1,250,000 აშშ დოლარი).

ეს საბაზრო ღირებულება ცვლის შენობის საბალანსო ღირებულებას. ჩვენ მაშინ გამოვაკლებთ იპოთეკურ დავალიანებას (არ არის ნაჩვენები), რომ მიიღოთ აქტივის წმინდა ღირებულება. აქტივები გამოკლებული ვალი თანაბარი კაპიტალით, სადაც "წმინდა" NAV ნიშნავს ვალის წმინდა. საბოლოო ნაბიჯი არის NAV– ის დაყოფა საერთო აქციებად, რათა მივიღოთ NAV თითო აქციაზე, რაც არის სავარაუდო შინაგანი ღირებულება. თეორიულად, ციტირებული აქციის ფასი არ უნდა დაშორდეს NAV– ს ერთ აქციაზე.

ზემოთ-ქვემოთ vs. ქვემოდან ზემოთ ანალიზი

აქციების არჩევისას ზოგჯერ გესმით ზემოდან ქვემოთ წინააღმდეგ ქვემოდან ზემოთ ანალიზი. ზემოდან ქვემოთ იწყება ეკონომიკური პერსპექტივით და ფსონი თემებზე ან სექტორები (მაგალითად, დაბერების დემოგრაფიამ შეიძლება ხელი შეუწყოს წამალ კომპანიებს). ქვედა ნაწილი ყურადღებას ამახვილებს ფუნდამენტური კონკრეტული კომპანიების. REIT– ის აქციები აშკარად მოითხოვს როგორც ზემოდან ქვემოდან, ასევე ქვემოდან ზემოთ ანალიზს.

ზემოდან ქვემოდან, REIT– ებზე შეიძლება გავლენა იქონიოს ყველაფერმა, რაც გავლენას ახდენს ქონების მიწოდებაზე და მოთხოვნაზე. მოსახლეობა და სამუშაოების ზრდა ხელსაყრელია ყველა ტიპის REIT– ისთვის. მოკლედ, საპროცენტო განაკვეთები არის შერეული ტომარა.

საპროცენტო განაკვეთების ზრდა ჩვეულებრივ ნიშნავს გაუმჯობესებულ ეკონომიკას, რაც კარგია REIT– ისთვის, რადგან ხალხი ხარჯავს და ბიზნესი ქირაობს მეტ ადგილს. საპროცენტო განაკვეთების ზრდა კარგი იქნება ბინის REIT– ებისთვის, რადგან ხალხი ურჩევნია დარჩეს როგორც დამქირავებელი, ვიდრე ახალი სახლების შეძენა. მეორეს მხრივ, REIT– ებს ხშირად შეუძლიათ ისარგებლონ დაბალი საპროცენტო განაკვეთებით მათი შემცირებით საპროცენტო ხარჯები და ამით იზრდება მათი მომგებიანობა.

ასევე მნიშვნელოვანია კაპიტალის ბაზრის პირობები, კერძოდ REIT– ის კაპიტალზე ინსტიტუციური მოთხოვნა. იმ მოკლე გარბენიამ მოთხოვნას შეუძლია გადალახოს ფუნდამენტური საფუძვლები. მაგალითად, REIT– ის აქციები საკმაოდ კარგად გამოჩნდა 2001 წელს და 2002 წლის პირველ ნახევარში, მიუხედავად ფუნდამენტური საფუძვლებისა, რადგან ფული შემოდიოდა მთელ ქვეყანაში აქტივების კლასი.

ინდივიდუალურ REIT დონეზე, თქვენ გსურთ ნახოთ შემოსავლების ზრდის ძლიერი პერსპექტივები, როგორიცაა ქირავნობის შემოსავალი, შესაბამისი მომსახურების შემოსავალი და FFO. თქვენ გინდათ გაარკვიოთ აქვს თუ არა REIT– ს უნიკალური სტრატეგია საცხოვრებლის გაუმჯობესებისა და მისი ქირაში.

მასშტაბის ეკონომიკა

REITs, როგორც წესი, ეძებს ზრდას შესყიდვების გზით და შემდგომ მიზნად ისახავს რეალიზაციას მასშტაბის ეკონომიკა არაეფექტურად გაშვებული თვისებების ათვისებით. მასშტაბის ეკონომიკა განხორციელდება შემცირებით საოპერაციო ხარჯები შემოსავლის პროცენტულად. მაგრამ შენაძენები ორპირი მახვილია. თუ REIT ვერ გაუმჯობესდება დაკავების განაკვეთები და/ან გაზარდოს რენტა, ის შეიძლება აიძულოს განუხორციელებელ შესყიდვებში, რათა ხელი შეუწყოს ზრდას.

ვინაიდან იპოთეკური დავალიანება დიდ როლს ასრულებს კაპიტალის ღირებულებაში, ღირს ბალანსის დათვალიერება. ზოგი გირჩევთ გადახედოთ ბერკეტი, როგორიცაა ვალის თანაფარდობა. მაგრამ პრაქტიკაში ძნელი სათქმელია როდის გახდა ბერკეტი გადაჭარბებული. უფრო მნიშვნელოვანია გავზომოთ პროპორცია დაფიქსირდა ცვალებადი განაკვეთის ვალის წინააღმდეგ. მიმდინარეში დაბალი საპროცენტო განაკვეთის გარემო, REIT, რომელიც იყენებს მხოლოდ მცურავი განაკვეთის ვალს, დააზარალებს, თუ საპროცენტო განაკვეთები გაიზრდება.

REIT გადასახადები

REIT დივიდენდების უმეტესობა არ არის ის, რაც IRS მიიჩნევს კვალიფიციურ დივიდენდებს, ამიტომ ისინი ზოგადად იბეგრება უფრო მაღალი განაკვეთით. თქვენი საგადასახადო ფილიალიდან გამომდინარე, კვალიფიციური დივიდენდები იბეგრება 0%, 15%, ან 20%. თუმცა, REIT– ით დივიდენდების უმეტესობა იბეგრება როგორც ჩვეულებრივი შემოსავალი - 2021 წლამდე 37% –მდე.

თუმცა, აქ შეიძლება იყოს კარგი ამბები. ვინაიდან REIT– ები არის ბიზნესები, ნებისმიერი დივიდენდი, რომელიც არ ითვლება კვალიფიციურ დივიდენდებზე, შეიძლება იყოს 20% –ით კვალიფიციური ბიზნესის შემოსავლის (QBI) გამოქვითვით. მაგალითად, თუ თქვენ გაქვთ $ 1,000 ჩვეულებრივი REIT დივიდენდები, თქვენ შეიძლება გქონდეთ გადასახადი მხოლოდ 800 აშშ დოლარზე.

დედააზრი

REITs არის უძრავი ქონების კომპანიები, რომლებმაც უნდა გადაიხადონ მაღალი დივიდენდები, რომ ისარგებლონ საგადასახადო შეღავათები REIT სტატუსის. სტაბილური შემოსავალი, რომელიც შეიძლება აღემატებოდეს სახაზინო შემოსავლები აერთიანებს ფასების არასტაბილურობას შესთავაზოს ა მთლიანი დაბრუნება პოტენციალი, რომელიც კონკურენციას უწევს მცირე კაპიტალიზაციის აქციებს. REIT- ის გაანალიზება მოითხოვს ინვესტორებს გააცნობიერონ ამორტიზაციით გამოწვეული აღრიცხვის დამახინჯება და ფრთხილად მიაქციონ ყურადღება მაკროეკონომიკურ გავლენას.