საწყისი საპროცენტო განაკვეთის კაპიტალის განსაზღვრა

რა არის საწყისი საპროცენტო განაკვეთი?

საწყისი საპროცენტო განაკვეთის ზღვარი განისაზღვრება, როგორც მაქსიმალური თანხა საპროცენტო განაკვეთი რეგულირებადი განაკვეთის სესხზე შესაძლებელია მორგებული იყოს პირველი დაგეგმილი განაკვეთის კორექტირებაზე. როგორც წესი, საპროცენტო განაკვეთები იდება იპოთეკური განაკვეთები სესხის ვადის განმავლობაში მსესხებლების იზოლირება უკიდურესი განაკვეთის გადახტებისგან. იმის გამო, რომ ისინი თავდაპირველია, განაკვეთის ზღვარი შეიძლება შეიცვალოს საწყისი პერიოდის დასრულების შემდეგ.

პირველადი საპროცენტო განაკვეთის ზღვრების გაგება

პირველადი საპროცენტო განაკვეთის ზღვარი შეიძლება მოიძებნოს მხოლოდ რეგულირებადი განაკვეთის პროდუქტებზე, მაგალითად რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკა, სადაც საპროცენტო განაკვეთი განიცდის დაგეგმილ ცვლილებებს სესხის სიცოცხლის განმავლობაში. ფიქსირებული განაკვეთის პროდუქტებს არ აქვთ თავსახური, რადგან არ მორგებულია. სესხის დასაწყისში განაკვეთი იგივე რჩება მანამ, სანამ სესხი არ დაფარდება, ან შეიცვლება შენიშვნის პირობები, როგორიცაა მოდიფიკაციის ან რეფინანსირების დროს.

პროდუქტები ცვალებადი საპროცენტო განაკვეთით იყო პოპულარული 2000 -იანი წლების დასაწყისში subprime იპოთეკური ბუმი. ბევრი სახლის მეპატრონე სწრაფად აღმოჩნდა უბედურებაში, როდესაც მათი საპროცენტო განაკვეთები გაიზარდა თავდაპირველი ფიქსირებული პერიოდის შემდეგ. რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკის მიმზიდველობა იყო ის, რომ საწყისი ფიქსირებული განაკვეთი ზოგადად უფრო დაბალი იყო, ვიდრე იმ დროს ფიქსირებული განაკვეთის პროდუქტებზე შემოთავაზებული საპროცენტო განაკვეთები.

მსესხებლებს დიდი სურვილი ჰქონდათ ისარგებლონ ამ დაბალი განაკვეთებით, იმ მოლოდინით, რომ მათ შეეძლოთ ხელახლა დაფინანსება, სანამ მათი განაკვეთი მორგებული იქნებოდა. საწყისი საპროცენტო განაკვეთის ზღვარი იყო, რომ დაიცვას სახლის მესაკუთრეები დიდი გადახდის შოკისგან, იმ მოლოდინით, რომ განაკვეთები ნელ -ნელა გაიზრდება დროთა განმავლობაში.

სამწუხაროდ, ბაზარი დაინგრა და ქონების ღირებულება დაეცა, რის გამოც ბევრი სახლის მფლობელი ამის შესაძლებლობის გარეშე დარჩა გადაფინანსება სულ უფრო ძვირი იპოთეკური პროდუქტებიდან. ბევრმა მსესხებელმა უარი თქვა იპოთეკურ სესხებზე, რამაც გამოიწვია სარისკო კრახი.

მიუხედავად იმისა, რომ პირველადი საპროცენტო განაკვეთები კვლავ არსებობს, როგორც დამატებითი დაცვა მსესხებლებისათვის, რომლებიც შეშფოთებულნი არიან გადახდის შოკით, რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკური პროდუქტები დღეს გაცილებით იშვიათია.

საწყისი საპროცენტო განაკვეთის კაპიტალის მაგალითი

მაგალითისთვის ავიღოთ ჰიპოთეტური 30 წელი რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკა (ARM), რომელიც შეიძლება დაიწყოს ფიქსირებული განაკვეთით 4.5% პირველი ორი წლის განმავლობაში. ეს უფრო დაბალია, ვიდრე მიმდინარე საპროცენტო განაკვეთი ა ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკა, რაც 4.8%-ია, რის გამოც რეგულირებადი იპოთეკა უფრო მიმზიდველად გამოიყურება.

პირველი კორექტირების პერიოდის ბოლოს, საწყისი საპროცენტო განაკვეთის ზღვარი არის პლუს ან მინუს 2%, რაც იმას ნიშნავს, რომ განაკვეთი მორგდება არაუმეტეს 6.5%და არანაკლებ 2.5%. ამის შემდეგ, საპროცენტო განაკვეთი დაექვემდებარება კორექტირებას იმისდა მიხედვით, თუ რა ინდექსი იყო გამოყენებული სესხის დაწყებისას პლუს ზღვარი. ზღვარი არის მაქსიმალური სპრედი, რომლის კორექტირება არ ცვალებადია მის ფარგლებს გარეთ.

თუ პირველი კორექტირების პერიოდი შემცირდა და იპოთეკური განაკვეთები შემცირდა, მსესხებელი ისარგებლებს უფრო დაბალი საპროცენტო განაკვეთით. ახლა, თუ საპროცენტო განაკვეთები გაიზარდა, მსესხებელი იქნება არახელსაყრელ პირობებში, რადგანაც გაიზარდა მათი საპროცენტო განაკვეთი და ასევე ყოველთვიური იპოტეკური გადახდა. თუ მსესხებლებმა არ იციან ან არ შეუძლიათ აღიქვან გადახდების ზრდა, რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკა შეიძლება იყოს უკიდურესად სარისკო ვარიანტი.

განვიხილოთ სხვა მაგალითი, როდესაც მსესხებელმა აიღო 30 წლიანი რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკა, რომელიც შეიცავს საწყის ფიქსირებულ განაკვეთს 4.5%, 2% საწყისი საპროცენტო განაკვეთის ზღვარს და 6% ზღვარს. მსესხებლის მაქსიმალური ზრდა შეიძლება იყოს 10.5% სესხის ვადის განმავლობაში.