ესკრო პროცესისა და მოთხოვნების გააზრება

სახლის ყიდვა შეიძლება იყოს რთული პროცესი, რომლის უმეტესობა მოუმზადებელია და ნამდვილად არ ესმის. სახლის ყიდვისა და გაყიდვის ეტაპებზე - შეთავაზებიდან დაწყებული, სახლის შემოწმებამდე და იპოთეკური თანხმობის მისაღებად - არის სხვა ქმედებები, რომლებიც უნდა მოხდეს.

ერთ-ერთი იმ ძნელად გასაგები ელემენტია ყოფნის პროცესი ესქროში, რაც ხდება გამყიდველის მიერ შეთავაზების მიღებამდე და მყიდველი მიიღებს ახალი სახლის გასაღებებს. როგორ ემზადებით ამისთვის? აქ არის 10-საფეხურიანი პროცესი, ასე რომ თქვენ არ დარჩებით წვიმაში სახურავის გარეშე.

1. გახსენით ესქრო ანგარიში

მას შემდეგ რაც თქვენ და გამყიდველი შეთანხმდებით ფასზე და ხელს აწერთ ორმხრივად მისაღებ შესყიდვის ხელშეკრულებას, თქვენი უძრავი ქონების აგენტი შეაგროვებს თქვენს სერიოზულ ფულს - ერთგვარი კეთილსინდისიერი ანაბრის მსგავსად, რომელიც საბოლოოდ გამოიყენება თქვენს დაბლა გადახდა - და ჩააბარეთ ესქროუ ანგარიშზე ესქროუ კომპანიაში ან შესყიდვაში მითითებულ სერვისში შეთანხმება.

ესქრო ანგარიშის მართვა ხდება გარე მხარის მიერ, რათა შეინახოს ძვირფასი ნივთები, როგორიცაა ფული, ქონება და პირადი ფინანსური დოკუმენტები, ორი ხელშემკვრელი მხარის სახელით, სანამ ფინანსური პირობების განსაზღვრული პირობები არ დაკმაყოფილდება გარიგება. ესქროუს მიზეზებიდან გამომდინარე, ესქრო აგენტი შეიძლება იყოს სათაური კომპანია, რომელიც სპეციალიზირებულია უძრავ ქონებაში, ბანკში ან სხვა ფინანსურ დაწესებულებაში, ან კერძო პირს, რომელსაც ენიჭება ეს როლი.

ესქროუს კომპანია მოქმედებს როგორც ნეიტრალური მესამე ნაწილი შეაგროვოს დახურვის პროცესში ჩართული საჭირო სახსრები და დოკუმენტები, მათ შორის პირველადი სერიოზული ფულადი ჩეკი, სესხის დოკუმენტები და ხელმოწერილი აქტი. ზოგიერთ რაიონში ადვოკატებს შეუძლიათ ეს პროცესი განახორციელონ ესქროუ კომპანიის ნაცვლად, ამ შემთხვევაში მას ხშირად უწოდებენ "ანგარიშსწორებას" და არა "ესქროუს".

2. დაელოდეთ კრედიტორების შეფასებას

ბანკი ან სხვა გამსესხებელი, რომელიც უზრუნველყოფს თქვენს იპოთეკას, თავისას გააკეთებს შეფასება ქონების შესახებ - რომელსაც თქვენ, მყიდველი, ჩვეულებრივ იხდით - მისი ფინანსური ინტერესების დასაცავად, იმ შემთხვევაში, თუკი ის ოდესმე საჭიროებს ქონების ჩამორთმევას. თუ შეფასება შემოთავაზებულ ფასზე დაბალია, კრედიტორი არ მოგცემთ დაფინანსება თუ თქვენ არ გსურთ ნაღდი ანგარიშსწორება სხვაობისთვის ან გამყიდველი არ შეამცირებს ფასს შეფასებულ თანხამდე.

თქვენი სხვა ვარიანტები, რომ შეცვალოთ შემფასებლის აზრი არის ერთ – ერთი შემდეგი:

• მიეცით დამატებითი ინფორმაცია იმის შესახებ, თუ რატომ ფიქრობთ, რომ სახლი უნდა შეფასდეს უფრო მაღალი ოდენობით.
• მიიღეთ მეორე შეფასება.
• სცადეთ სხვა კრედიტორთან წასვლა და იმედი გაქვთ, რომ შეფასება თქვენს სასარგებლოდ გამოვა.

თუ არცერთი ვარიანტი არ არის შესაძლებელი, თქვენ შეძლებთ გააუქმოთ ყიდვის ხელშეკრულება.

3. უსაფრთხო დაფინანსება

თქვენ უკვე უნდა ყოფილიყავით წინასწარ დამტკიცებული იპოთეკისთვის იმ დროს, როდესაც თქვენი ნასყიდობის ხელშეკრულება მიიღეს. მას შემდეგ რაც თქვენს კრედიტორს მისცემთ ქონების მისამართს, ის მოამზადებს კეთილსინდისიერ შეფასებას ან განცხადებას, სადაც დეტალურად იქნება აღწერილი თქვენი სესხის თანხა, საპროცენტო განაკვეთი, დახურვის ხარჯებიდა სხვა ხარჯები, რომლებიც დაკავშირებულია შესყიდვასთან. შეიძლება დაგჭირდეთ ამ დოკუმენტის ნომრებზე მოლაპარაკება ხელმოწერამდე.

მას შემდეგ რაც მიიღებთ წერილობით სესხის ვალდებულებას, დროა ამოიღოთ დაფინანსების გაუთვალისწინებელი შემთხვევა ნასყიდობის ხელშეკრულებიდან, თუკი ეს არსებობდა.

აგენტები ხშირად ასევე მოიცავს სახლის გაყიდვების გაუთვალისწინებელი შემთხვევები ნასყიდობის ხელშეკრულებებში, რათა მყიდველებს არ ჰქონდეთ ერთდროულად ორი სახლის მფლობელობა და ორი იპოთეკის გადახდა. ამ ტიპის გაუთვალისწინებელი შემთხვევა მყიდველს აძლევს განსაზღვრულ დროს, რომლითაც გაყიდიან თავიანთ ახლანდელ სახლს ახალ სახლში ესკროუს დახურვის წინ.

4. დაამტკიცეთ გამყიდველის გამჟღავნება

ამ ნაბიჯის დროს თქვენ უნდა მიიღოთ წერილობითი შეტყობინება იმ აშკარა პრობლემების შესახებ, რომლებიც უკვე გამოვლენილია გამყიდველის ან გამყიდველის აგენტის მიერ. მაგალითად, ავტოფარეხი შეიძლება საცხოვრებელ ფართობად იქცეს, ქალაქის საცხოვრებელი კოდების დარღვევით. თქვენ შეიძლება უკვე იცოდეთ მსგავსი პრობლემების შესახებ, რადგან ისინი ხშირად არის ნახსენები ჩამონათვალში.

5. მიიღეთ სახლის შემოწმება

სახლის შემოწმება

თქვენ არ გჭირდებათ ა სახლის შემოწმება როდესაც ყიდულობთ სახლს, მაგრამ ეს თქვენს ინტერესებშია. რამდენიმე ასეულ დოლარად, პროფესიონალი სახლის ინსპექტორი გეტყვით, არის თუ არა სახიფათო ან ძვირადღირებული დეფექტი სახლში. თუ არსებობს, თქვენ გინდათ იცოდეთ მათ შესახებ, ასე რომ თქვენ შეძლებთ უარი თქვათ შესყიდვაზე, სთხოვეთ გამყიდველს შეასწოროს ისინი, ან სთხოვეთ გამყიდველს შეამციროს ფასი, რათა თქვენ თვითონ გაუმკლავდეთ რემონტს.

აღსანიშნავია, რომ თქვენ არ შეგიძლიათ მოლაპარაკება ნებისმიერ გამყიდველზე დათმობები აქ თუ ხელშეკრულებაში ნათქვამია თქვენ შეიძენთ ქონებას "როგორც არის". თუ შემოწმების პროცესი დასრულდება დამაკმაყოფილებლად, თქვენ მაშინ უნდა ამოიღოთ შესყიდვის ხელშეკრულების შემოწმების გაუთვალისწინებელი შემთხვევა წერა. თქვენ გაიმეორებთ ამ ნაბიჯს ნებისმიერი სხვა შემოწმების შემდეგ.

მავნებლების ინსპექცია

თუ გამსესხებელი არ საჭიროებს მავნებლების შემოწმებას, თქვენ მაინც უნდა მიიღოთ ის იმის უზრუნველსაყოფად, რომ სახლს არ ჰყავს ტერმიტები, დურგლის ჭიანჭველები ან სხვა მავნებლები, როგორიცაა ბაწრები ან ვირთხები. ეს პრობლემები შეიძლება არ იყოს აშკარა დღის საათებში, როდესაც თქვენ სავარაუდოდ დაათვალიერეთ სახლი და იქნება საშინლად არასასურველი აღმოჩენა საცხოვრებლად გადასვლის შემდეგ. თუ რაიმე მავნებლის პრობლემა არსებობს, მათი გამოსწორება დასჭირდება გაყიდვის დაწყებამდე - იმ ვარაუდით, რომ გსურთ გააგრძელოთ შესყიდვა. ეს არის კიდევ ერთი სფერო, სადაც შეიძლება დაგჭირდეთ გამყიდველთან ხელახალი მოლაპარაკება სამუშაოს საფასურის გადახდაზე.

გარემოს დაცვის ინსპექცია

ხანდახან რეკომენდირებულია გარემოსდაცვითი შემოწმების ჩატარება სახლში ტოქსინების შესამოწმებლად, როგორიცაა ყბა, რადონის გაზი და აზბესტი. ასევე შეიძლება იყოს პრობლემები სახლის ადგილზე, როგორიცაა დაბინძურება ნაგავსაყრელის მახლობლად მდებარე ადგილიდან, ყოფილი ნავთობის საბადოდან, მშრალი გამწმენდი ან ბენზინგასამართი სადგური. ამ სფეროში აღმოჩენილი ნებისმიერი პრობლემა შეიძლება ჯანმრთელობის სერიოზულ საფრთხეს წარმოადგენდეს და მისი გადაჭრა საკმაოდ ძვირი იყოს.

სხვა შემოწმებები

მიწისძვრას დაქვემდებარებული ტერიტორიები შეიძლება მოითხოვდეს ნიადაგის ანგარიშს და/ან გეოლოგიურ ანგარიშს, რათა შეაფასოს ქონების სერიოზული დაზიანების რისკი ასეთი კატასტროფის შემთხვევაში. ბევრი ტერიტორია მოითხოვს წყალდიდობის ანგარიშებს. თუ სახლი ძალიან დატბორილია, თქვენ ვერ შეძლებთ მიიღოთ სახლის მესაკუთრის დაზღვევა, რაც იმას ნიშნავს, რომ თქვენ ვერ მიიღებთ იპოთეკას. ზოგიერთ შემთხვევაში, წყალდიდობის დაზღვევის შეძენა სახლის მფლობელის დაზღვევის გარდა, გადაჭრის ამ პრობლემას. სოფლად, მიწის შესწავლა უნდა მოხდეს ქონების საზღვრების გადამოწმების მიზნით - ურბანულ რაიონებში საზღვრები უკვე ძალიან ნათელია.

6. შეიძინეთ საშიშროების დაზღვევა

ეს მოიცავს სახლის მესაკუთრის დაზღვევას და თქვენს გეოგრაფიულ მხარეში საჭირო დამატებით დაფარვას, როგორიცაა წყალდიდობის დაზღვევა. თქვენ მოგეთხოვებათ გქონდეთ სახლის მესაკუთრის დაზღვევა, სანამ თქვენი იპოთეკური სესხი არ დაფარავს - და თქვენ მაინც გინდათ ეს. შეარჩიეთ თქვენი საკუთარი სადაზღვევო კომპანია, რომელიც შეიძლება განსხვავდებოდეს კრედიტორების შერჩევისგან და იყიდეთ მაღაზიაში, რომ მიიღოთ საუკეთესო განაკვეთი.

7. სათაურის ანგარიში და დაზღვევა

ეს ასევე მოითხოვს თქვენს კრედიტორს, მაგრამ ისევ და ისევ, თქვენ მაინც გინდათ ისინი. სათაურის ანგარიში დარწმუნებულია, რომ საკუთრების უფლება ნათელია - ანუ, რომ ქონებაზე არ არსებობს გირავნობა და გამყიდველის გარდა არავის აქვს პრეტენზია მის რომელიმე ნაწილზე.

სადაზღვევო დაზღვევა იცავს თქვენ და კრედიტორს ნებისმიერი სამართლებრივი გამოწვევისგან, რომელიც შეიძლება წარმოიშვას მოგვიანებით, თუ რაიმე არ გამოჩნდება სათაურის ძიების დროს.

თუ სათაურში რაიმე არის არასწორი - ცნობილია როგორც ღრუბელი ან დეფექტი - გამყიდველს დასჭირდება მისი გამოსწორება, რათა გაყიდვა გაგრძელდეს ან გაგიშვათ. იმისდა მიხედვით, თუ სად ცხოვრობთ, ესქროუს კომპანია და სათაური კომპანია შეიძლება იყოს ერთი და იგივე.

8. საბოლოო გასავლელი

კარგი იდეაა ხელახლა შეამოწმოთ ქონება დახურვის წინ, რათა დარწმუნდეთ, რომ ახალი დაზიანება არ მომხდარა და რომ გამყიდველმა დაგიტოვათ შესყიდვის ხელშეკრულებაში მითითებული ნივთები, როგორიცაა ტექნიკა ან მოწყობილობები პროცესის ამ ეტაპზე, თქვენ ალბათ ვერ შეძლებთ უკან დახევას, თუ სახლს არ აქვს სერიოზული დაზიანება. თუმცა, ეს არ არის გაუგონარი წვრილმანმა მყიდველმა ზეწოლა მოახდინოს მის აგენტზე, რომ ხელშეკრულება გაუქმდეს რაიმე უმნიშვნელოს გამო.

9. გადახედეთ HUD-1 ფორმას

დახურვამდე ერთი დღით ადრე, თქვენ მიიღებთ HUD-1 ფორმას ან სესხის პირობების და დახურვის ხარჯების საბოლოო ანგარიშგებას. შეადარეთ ის კეთილსინდისიერ შეფასებას, რომელიც ადრე მოაწერეთ ხელი. ეს ორი დოკუმენტი ძალიან ჰგავს ერთმანეთს. მოძებნეთ არასაჭირო, მოულოდნელი ან გადაჭარბებული საფასური, ასევე აშკარა შეცდომები.

10. დახურვა ესქრო

დახურვის პროცესი გარკვეულწილად განსხვავდება სახელმწიფოს მიხედვით, მაგრამ ძირითადად, თქვენ უნდა მოაწეროთ ხელი ერთ ტონა საბუთს, რომელსაც დრო უნდა დაუთმოთ და ყურადღებით წაიკითხოთ. გამყიდველს ექნება საბუთებიც ხელმოსაწერად. ყველა საბუთის ხელმოწერის შემდეგ, ესქრო ოფიცერი მოამზადებს ახალ სიგელს, რომელიც დაგისახელებთ თქვენ როგორც ქონების მესაკუთრეს და გაუგზავნის საგრაფოს ჩამწერს. თქვენ წარმოგიდგენთ სალაროს ჩეკს ან მოაწყობთ საბანკო გადარიცხვას დარჩენილი თანხის დასაკმაყოფილებლად, რომელთაგან ზოგი დაფარულია თქვენი გულწრფელობით ფული - და დახურვის ხარჯები და თქვენი გამსესხებელი გადარიცხავს თქვენს სესხის სახსრებს, რათა გამყიდველი და, საჭიროების შემთხვევაში, გამყიდველის კრედიტორიც იყოს გადახდილი.

თუ აქამდე მიხვალთ, საბოლოოდ შეძლებთ სახლის დაპატრონობას.

FHA სესხის ესქროუს სახელმძღვანელო მითითებები

ტრადიციული იპოთეკით, ესქროუსთან თქვენი გამოცდილება ჩვეულებრივ მთავრდება ამ ეტაპზე. თუ თქვენ ყიდულობთ სახლს ფედერალური საბინაო ადმინისტრაციის (FHA) სესხით, ამასთან, ესკროუს ანგარიშებთან თქვენი საქმე სხვაგვარად გაგრძელდება, სხვადასხვა მიზეზის გამო.

FHA სესხები მოითხოვს ესქრო ანგარიშის შენარჩუნებას ქონების გადასახადებისთვის, სახლის მესაკუთრის დაზღვევისთვის და იპოთეკური დაზღვევის პრემიებისთვის (MIP). ეს უკანასკნელი საჭიროა იმ მსესხებლებისთვის, რომლებიც იღებენ 20% -ზე ნაკლებს განვადებით. იმის ნაცვლად, რომ გადაუხადოს გადასახადები პირდაპირ მთავრობას და დაზღვევის პრემიები დამზღვევს, FHA მსესხებელი იხდის ამ ხარჯების მეთორმეტე ყოველთვიურად, იპოთეკის ძირითადი თანხისა და პროცენტის გადახდის გარდა ანგარიში. ესქრო ანგარიში ინახავს ამ ფულს მანამ, სანამ გადასახადები არ გახდება წლის ბოლოს.

ამ მომენტისთვის, მომდევნო წლის ყოველთვიური გადასახადები მორგებულია ზევით ან ქვევით იმის მიხედვით, იყო თუ არა დეფიციტი ან ჭარბი მიმდინარე წლის ანგარიშზე ანგარიშზე. იპოთეკის მფლობელები ვალდებულნი არიან გამოგიგზავნოთ ყოველწლიური განცხადება თქვენი ესქრო ანგარიშის საქმიანობასთან დაკავშირებით, რომელიც ასევე შეიძლება მოიხსენიებოდეს როგორც იპოთეკური აღკვეთის ანგარიში.

რატომ ეს ყველაფერი? იმის გამო, რომ უხეშად რომ ვთქვათ, FHA სესხის განმცხადებლები უფრო მაღალ რისკებად ითვლებიან: მათ ხშირად აქვთ დაბალი საკრედიტო ქულები, მცირე შემოსავალი და ნაკლები აქტივები - ყველა მიზეზი, რის გამოც ისინი ეძებენ FHA სესხებს, რომლებსაც აქვთ ნაკლებად მკაცრი მოთხოვნები მსესხებლებისთვის, ვიდრე ჩვეულებრივი იპოთეკური სესხი. გამსესხებლები მზად არიან გაზარდონ იპოთეკური სესხი მათ FHA მხარდაჭერის გამო და FHA მზად არის მხარი დაუჭიროს მათ. მაგრამ მას სურს უზრუნველყოს გადასახადების გადახდა, შესაბამისად, ესქრო ანგარიშის მანდატი.

დედააზრი

თქვენი უძრავი ქონების აგენტი გააკონტროლებს მთელი ესქროუს პროცესს, ასე რომ ძალიან ნუ ინერვიულებთ, თუ არ გესმით ყველა დეტალი. თუმცა, ნებისმიერ გარიგებაში, სადაც ამდენს ფინანსურად აყენებ, კარგი იდეაა მინიმუმ ძირითადი იდეა იმის შესახებ, თუ რა ხდება ისე, რომ თქვენ არ ისარგებლოთ ან უნებლიეთ დაკარგოთ თქვენი სახლში