5 სარისკო იპოთეკური ტიპი, რომელიც თავიდან უნდა იქნას აცილებული

ერთ -ერთი ყველაზე დიდი გაკვეთილი, რაც მსოფლიოსგან ისწავლა 1987 წლის ავარია და ქვეწარმავალი დნობა 2008 წლის ის არის, რომ ჩვენ ყველამ სიფრთხილით უნდა მოვეკიდოთ ფულის სესხებას სახლის შესაძენად ან დასაფინანსებლად. ტიპის იპოთეკა თქვენ მიერ არჩეული შეიძლება ნიშნავს განსხვავებას მომავალში თქვენი სახლის პირდაპირ ფლობასა და შუა საუკუნეში აღმოჩენას შორის ყადაღის დადება ან თუნდაც გაკოტრება სესხის ვადის შუა პერიოდში.

არის თუ არა საშუალება, რომ თავიდან აიცილოთ ამ უკანასკნელში ჩავარდნა? რა თქმა უნდა, ამის გაკეთება შეგიძლიათ სწორი იპოთეკური სესხის არჩევით - ის, რაც არ იქნება თქვენთვის სარისკო. ამ სტატიაში ჩვენ განვიხილავთ იპოთეკური სესხების ტიპებს, რომლებსაც ადამიანებს ჩვეულებრივ უჭირთ შეინარჩუნონ და განვმარტავთ, რატომ არიან ისინი ცუდი იდეა, როდესაც ისინი არასწორ მსესხებელს ემთხვევა.

რა საფრთხეს უქმნის იპოთეკას?

ბევრ ჩვენგანს მიაჩნია, რომ იპოთეკური სესხების გარკვეული ტიპები თავისთავად სარისკოა ძირითადად იმის გამო რაც მოხდა საბინაო კრიზისის დროს. მაგრამ იპოთეკური ექსპერტების უმეტესობა გეტყვით, რომ ეს სულაც არ არის სიმართლე. ფაქტობრივად, ზოგიერთი იპოთეკური სესხი ხელმისაწვდომია ბაზარი არ იყო განსაკუთრებით სარისკო სწორი მომხმარებლებისთვის. სარისკო იპოთეკა ნამდვილად არის სესხის პროდუქტი, რომელიც არ შეესაბამება მსესხებლის მიერ მისი დაფარვის შესაძლებლობას.

2008 წლის რეცესიის დროს, იპოთეკური სესხის გარკვეული ტიპები ემთხვეოდა არასწორ მსესხებლებს და კრედიტორები აჯანყებდნენ მათ რეფინანსირების პერსპექტივით. ეს შეიძლება მართალი იყოს მაშინ, როდესაც სახლის ფასი იზრდებოდა. მაგრამ ეს არ არის შემთხვევა, როდესაც ღირებულებები ეცემა. საპროცენტო განაკვეთების ცვალებადობით, ARM– ები განსაკუთრებით სარისკო იპოთეკური პროდუქტია მსესხებლებისთვის, ვიდრე იდეალურ ფინანსურ სიტუაციებში.

ნებისმიერი ტიპის იპოთეკა შეიძლება ცუდი იდეა იყოს მათთვის არასრულფასოვანი მსესხებლები და ძირითადი მსესხებლები და ისინი არ არიან იმუნური უბედურებისგან, თუ მათ არ ესმით იარაღები. სინამდვილეში, მსესხებლები, რომლებიც არ არიან ფინანსურად მათზე მორგებულს შეიძლება გარკვეული პრობლემური იპოთეკური სესხებიც კი შეექმნას პრობლემატურად, როგორც ვხედავთ პირველ სარისკო იპოთეკურ ტიპში ქვევით.

40 წლიანი ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკა

მსესხებლები ერთად ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკა შეიძლება ჰქონდეს დაბალი განაკვეთი დაკისრების, მაგრამ ეს არ ნიშნავს რომ ეს იპოთეკური სესხები ყოველთვის კარგი იდეაა. ეს იმიტომ ხდება, რომ გრძელვადიან პერსპექტივაში მეტს იხდი. როგორ მუშაობს ეს? Ეს მარტივია. რაც უფრო გრძელია თქვენი სესხის აღების პერიოდი, მით უფრო მეტ პროცენტს იხდით.

აქ არის ჰიპოთეტური სიტუაციის საჩვენებელი. ვთქვათ, გსურთ შეიძინოთ $ 200,000 სახლი 10% -ით წინასწარი გადახდა. თანხა, რომელიც გჭირდებათ სესხის მისაღებად, არის $ 180,000 ($ 200,000 გამოკლებული $ 20,000). Რუჯი საპროცენტო განაკვეთი 5%, აქ არის ყოველთვიური გადასახადები და მთლიანი თანხა, რომელსაც გადაიხდით სახლისთვის სხვადასხვა პირობებით, თუ სესხს სიცოცხლის ბოლომდე შეინახავთ:

ვადა	საპროცენტო განაკვეთი	ყოველთვიური გადასახადი	სიცოცხლის ღირებულება (მათ შორის წინასწარ გადახდა)	ძირითადი (წინასწარ გადახდის ჩათვლით)	სულ პროცენტი გადახდილია
15 წელი	5.0%	$1,423.43	$276,217.14	$200,000	$76,217.14
20 წელი	5.0%	$1,187.92	$305,100.88	$200,000	$105,100.88
30 წელი	5.0%	$966.28	$367,860.41	$200,000	$167,860.41
40 წელი	5.0%	$867.95	$436,617.86	$200,000	$236,617.86

ასე რომ, თუ თქვენ არ დააფინანსებთ და არ შეინარჩუნებთ სესხს ისე, როგორც არის, თქვენ გადაიხდით 236,617,86 აშშ დოლარს მხოლოდ პროცენტში 40-წლიანი პერიოდის ბოლოს. ეს, რა თქმა უნდა, ძალიან მარტივი შედარებაა. საპროცენტო განაკვეთი ალბათ უფრო დაბალი იქნება 15 წლიანი სესხისთვის და ყველაზე მაღალი 40 წლიანი სესხისთვის. აქ არის უფრო რეალური შედარება საპროცენტო განაკვეთების გამოყენებით სესხის ვადის მიხედვით:

ვადა	საპროცენტო განაკვეთი	ყოველთვიური გადასახადი	სიცოცხლის ღირებულება (მათ შორის წინასწარ გადახდა)	მთავარი(წინასწარ გადახდის ჩათვლით)	სულ პროცენტი გადახდილია
15 წელი	4.5%	$1,376.99	$267,858.83	$200,000	$67,858.83
20 წელი	5.0%	$1,187.92	$305,100.88	$200,000	$105,100.88
30 წელი	5.2%	$988.40	$375,823.85	$200,000	$175,823.85
40 წელი	5.8%	$965.41	$483,394.67	$200,000	$283,394.67

როგორც მეორე დიაგრამაში ხედავთ, 40-წლიანი იპოთეკა 0.6% -ით მაღალია პროცენტით, რაც ამცირებს თქვენს ყოველთვიურ გადასახადს მხოლოდ 23 აშშ დოლარით, 988 აშშ დოლარიდან 965 დოლარამდე. თუმცა, ეს დაგიჯდებათ დამატებით $ 107,570.82 სესხის ვადის განმავლობაში. ადამიანების უმეტესობას არ აქვს საშუალება გადაყაროს ასეთი ფული.

40 წლიანი იპოთეკური სესხის აღება ზრდის რისკს, რომ არ გქონდეთ საკმარისი საპენსიო ან ვერ შეძლებთ გადაიხადოთ თქვენი შვილების კოლეჯის განათლება - რომ აღარაფერი ვთქვათ სხვა სცენარზე. საუკეთესო შემთხვევაში, თქვენ გამოტოვებთ $ 107,570.82, რომელიც შეგიძლიათ დახარჯოთ შვებულებებზე, ელექტრონიკაზე, სასიამოვნო ვახშმებზე და სხვა ხარჯებზე. ვის უნდა ამის გაკეთება?

რეგულირებადი საპროცენტო იპოთეკური სესხი (ARM)

რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკას (ARM) აქვს ა ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთი მოკლე საწყისი ვადით ექვსი თვიდან 10 წლამდე. ეს საწყისი საპროცენტო განაკვეთი, მოუწოდა ა თიზერის კურსი, ხშირად უფრო დაბალია ვიდრე 15 ან 30 წლიანი ფიქსირებული სესხის საპროცენტო განაკვეთი. საწყისი ვადის დასრულების შემდეგ, განაკვეთი პერიოდულად რეგულირდება. ეს შეიძლება იყოს წელიწადში ერთხელ, ექვს თვეში ერთხელ, ან თუნდაც თვეში ერთხელ.

სესხები ფიქსირებული განაკვეთით უფრო მოკლე ვიდრე მათი პირობები მიდრეკილია საპროცენტო განაკვეთის რისკი. ეს ნიშნავს, რომ თუ საპროცენტო განაკვეთები გაიზრდება, თქვენი ყოველთვიური გადასახადები უფრო ძვირი გახდება ARM– ის პირობებში. ზოგიერთ შემთხვევაში, ეს არის ხარჯი, რომლის დაფარვაც არ შეგიძლია.

არაპროგნოზირებადობის ეს ხარისხი, რომელიც თან ახლავს შეიარაღებულ ძალებს, პრობლემაა ბევრი ადამიანისთვის, განსაკუთრებით მათზე, ვინც ა ფიქსირებული შემოსავალი ან ვინც არ ელოდება მათი შემოსავლების ზრდას. შეიარაღება კიდევ უფრო სარისკო ხდება ჯუმბო იპოთეკა რადგან რაც უფრო მაღალია თქვენი ძირითადი თანხა, მით უფრო მეტად შეიცვლება საპროცენტო განაკვეთი თქვენს ყოველთვიურ გადასახადზე.

გაითვალისწინეთ, რომ რეგულირებადი საპროცენტო განაკვეთები არ იზრდება მხოლოდ. მათ ასევე შეუძლიათ დაეცემა, რამაც შეიძლება შეამციროს თქვენი ყოველთვიური გადასახადი. ამრიგად, ARM– ები შეიძლება იყოს კარგი ვარიანტი, თუ თქვენ ელით საპროცენტო განაკვეთების შემცირებას მომავალში. რა თქმა უნდა, თქვენ არ შეგიძლიათ წინასწარ განსაზღვროთ მომავალი.

მხოლოდ იპოთეკური სესხი

თუ ამოიღებ ა მხოლოდ საპროცენტო იპოთეკათქვენ შეგიძლიათ დააყოვნოთ ძირითადი ბალანსის გადახდა მოგვიანებით, რაც ნიშნავს რომ თქვენ ხართ პასუხისმგებელი მხოლოდ პროცენტის გადახდაზე პირველი ხუთიდან 10 წლამდე იპოთეკური სესხი, ეს საშუალებას გაძლევთ გადაიხადოთ ქვედა ყოველთვიური იპოთეკური გადახდა ამ პერიოდში დრო

თუ თქვენ გაქვთ არარეგულარული შემოსავლის წყარო ან იცით, რომ თქვენი შემოსავალი მომავალში მნიშვნელოვნად გაიზრდება, მხოლოდ საპროცენტო იპოთეკა შეიძლება იყოს კარგი იდეა თქვენთვის. ან იქნებ შენ ხარ უძრავი ქონების ინვესტორი ვისაც თქვენი შემცირება სურს ხარჯების გატარება და ფლობდეს სახლს მხოლოდ მოკლე დროში.

რა თქმა უნდა, არის მინუსიც. საპროცენტო განაკვეთი მხოლოდ საპროცენტო იპოთეკაზე უფრო მაღალია ვიდრე ის განაკვეთი, რომელსაც გადაიხდით ჩვეულებრივი ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკით, რადგან ადამიანები ნაგულისხმევი ამ სესხებზე უფრო ხშირად.

რატომ არ გინდათ მხოლოდ საპროცენტო იპოთეკა

თუ თქვენ არ ხართ ფინანსურად დახვეწილი, ეს იპოთეკური სესხი შეიძლება იყოს უკიდურესად სარისკო შემდეგი რომელიმე მიზეზის გამო:

• თქვენ არ შეგიძლიათ მნიშვნელოვნად მაღალი ყოველთვიური გადასახადები, როდესაც მხოლოდ საპროცენტო პერიოდი დასრულდება. თქვენ კვლავ გადაიხდით პროცენტს, მაგრამ ასევე გადაიხდით მთავარი უფრო მოკლე ვადაზე, ვიდრე თქვენ განსაზღვრული განაკვეთის სესხით მიიღებდით.
• თქვენ არ შეგიძლიათ დაფინანსება, რადგან თქვენ გაქვთ ძალიან ცოტა არა სახლის კაპიტალი.
• თქვენ არ შეგიძლიათ გაყიდოთ, რადგან არ გაქვთ სახლის კაპიტალი და სახლის ფასები მცირდება, რაც წყალქვეშ დაგაყენებთ.
• მსესხებლები სესხის სიცოცხლის განმავლობაში მხოლოდ საპროცენტო სესხებით იხდიან მნიშვნელოვნად მეტ პროცენტს, ვიდრე ა ჩვეულებრივი იპოთეკური სესხი.
• სესხის სტრუქტურის მიხედვით, თქვენ შეიძლება დიდი წინაშე აღმოჩნდეთ ბუშტის გადახდა ძირითადი თანხა სესხის ვადის ბოლოს.

ნებისმიერმა ამ პრობლემამ შეიძლება გამოიწვიოს თქვენი სახლის დაკარგვა უარეს შემთხვევაში, თუ არ ხართ საპროცენტო იპოთეკის სიცოცხლისუნარიანი კანდიდატი. თუ თქვენ ნათლად ხართ და არცერთი მათგანი არ გამოიყენება, სესხი შეიძლება უბრალოდ დაგიჯდეთ ბევრად უფრო მეტს, ვიდრე თქვენ ნამდვილად უნდა გადაიხადოთ სახლის მესაკუთრედ.

მხოლოდ საპროცენტო იარაღი

ასევე არსებობს კიდევ ერთი საპროცენტო პროდუქტი ბაზარზე- მხოლოდ საპროცენტო რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკა. ჩვეულებრივი ARM- ის მსგავსად, საპროცენტო განაკვეთი შეიძლება გაიზარდოს ან შემცირდეს საბაზრო საპროცენტო განაკვეთების საფუძველზე. არსებითად, მხოლოდ საპროცენტო ARM იღებს ორ პოტენციურად სარისკო იპოთეკურ ტიპს და აერთიანებს მათ ერთ სარისკო პროდუქტად.

აქ არის მაგალითი იმისა, თუ როგორ მუშაობს ეს პროდუქტი. მსესხებელი იხდის პროცენტს მხოლოდ ფიქსირებული განაკვეთით პირველი ხუთი წლის განმავლობაში. მსესხებელი აგრძელებს მხოლოდ პროცენტის გადახდას მომდევნო ხუთი წლის განმავლობაში, მაგრამ საპროცენტო განაკვეთი ყოველწლიურად მორგებულია ბაზრის საპროცენტო განაკვეთების საფუძველზე. ეს ნიშნავს, რომ საპროცენტო განაკვეთი შეიძლება გაიზარდოს ან შემცირდეს. სესხის ვადის დარჩენილი ნაწილი - ვთქვათ, 20 წლის განმავლობაში - მსესხებელი იხდის ყოველთვიურად ძირითად თანხას პლუს პროცენტს ყოველთვიურად იმ საპროცენტო განაკვეთით, რომელიც ყოველწლიურად იცვლება.

ბევრ ადამიანს არ აქვს ფინანსური და ემოციური შესაძლებლობა გაუძლოს გაურკვევლობას მხოლოდ ინტერესთა არმიისათვის.

დაბალი წინასწარი გადახდის სესხები

მხოლოდ 3.5% -ის დადება, რადგან თქვენ არ ხართ სურვილი მიიღოთ ბევრი ნაღდი ფული, შეიძლება მოგეჩვენოთ მინიმალური რისკი. და ეს შეიძლება მართალი იყოს. სინამდვილეში, VA სესხები და ფედერალური საბინაო ადმინისტრაციის სესხები (FHA სესხები) - რომელთაც აქვთ შესაბამისი გადახდის მოთხოვნები 0% და 3.5% - აქვთ ჩამორთმევის დაწყების ყველაზე დაბალი განაკვეთები. მაგრამ დაბალ ანაზღაურებასთან დაკავშირებით პრობლემა იმაში მდგომარეობს, რომ თუ სახლის ფასები დაეცემა, თქვენ შეიძლება დავრჩებოდით იმ სიტუაციაში, როდესაც ვერ გავყიდი ან გადააფინანსებ.

თუ თქვენ გაქვთ საკმარისი ფული ბანკში, შეგიძლიათ იყიდოთ საკუთარი თავი იპოთეკური სესხიდან, მაგრამ ადამიანების უმეტესობას, ვინც მცირე თანხებს იხდის საკუთარ სახლებში, არ აქვს მნიშვნელოვანი ფულადი რეზერვები.

დედააზრი

მიუხედავად იმისა, რომ სესხების უმრავლესობა, რომელსაც ზოგიერთი იპოთეკური კრედიტორი მიიჩნევს, რომ არის მართლაც მაღალი რისკი, ისევე როგორც მხოლოდ საპროცენტო ARM, არ არის რაც უფრო გრძელია ბაზარზე, ჯერ კიდევ არსებობს უამრავი გზა, რომ დაასრულოთ სავალალო იპოთეკა, თუ დარეგისტრირდებით პროდუქტზე, რომელიც არ არის სწორი შენთვის.