რას იყიდის 200,000 აშშ დოლარი ატლანტას უძრავი ქონების ბაზარზე

ის მედიანა სიის ფასი ატლანტაში არის $ 184,900, წინა წელთან შედარებით 12,1% -ით მეტი, ნათქვამია 2014 წლის თებერვლის საბინაო ტენდენციების ეროვნულ ანგარიშში. რეალტორი. Com. ეს ატლანტას ოდნავ აყენებს ეროვნულ სიაში 199,000 აშშ დოლარად. იქ, სადაც ატლანტა ბრწყინავს, ინვენტარიზაციაშია: ის მოთავსებულია მოხსენების 146 რეგიონის სათავეებთან სიების საერთო რაოდენობის მიხედვით.

Უძრავი ქონება Realtor.com– ზე გასაყიდად ჩამოთვლილი ფასი $ 10,000 – ზე ნაკლებია გასაჭირში მყოფი ქონებისთვის $ 15.9 მილიონამდე ძვირადღირებული ქონებისათვის Buckhead- ში, "სამხრეთის ბევერლი ჰილსი". აქ ნახავთ რისი ყიდვა შეგიძლიათ 200,000 დოლარად.

ბაზრის მიმოხილვა

სახლის ფასები ატლანტაში პიკს მიაღწია 2007 წლის შუა რიცხვებში, შემდეგ დაეცა მომდევნო რამდენიმე წლის განმავლობაში, მიაღწია ბოლოში 2012 წლის დასაწყისში. მას შემდეგ ფასები ნელ -ნელა აღდგება. Უახლესი კრემისფერი წიგნიფედერალური სარეზერვო სისტემის მიერ წელიწადში რვაჯერ გამოქვეყნებული ყოვლისმომცველი ეკონომიკური ანგარიში მიუთითებს ატლანტის უძრავი ქონების რამდენიმე ხელსაყრელ ფაქტორზე ბაზარი: გაყიდვების გაზრდა, საცხოვრებელზე იპოთეკურ სესხებზე მოთხოვნა, ახალი სახლის მშენებლობის ზრდა, მრავალშვილიანი მშენებლობა და შემცირება

იპოთეკა რეფინანსირება.

რას იყიდის $ 200,000

2007 წლის ყველაზე მაღალი ფასებით, მყიდველებს შეუძლიათ იპოვონ კარგი გარიგება ქალაქის ბევრ უბანში და მის შემოგარენში. "მეტრო ატლანტას ტერიტორია ფართოდ არის გავრცელებული და მრავალფეროვანია და ის, რისი მიღებაც შეგიძლიათ $ 200,000, განსხვავდება", - ამბობს მაურა ნილი Maura Neill & Associates– დან, RE/MAX ატლანტას გარშემო. "2014 წლის 24 მარტის ორშაბათის მონაცემებით, ჩხრეკა 200,000 აშშ დოლარის სახლებში MLS გვაძლევს 95 ცალკეულ (ერთ ოჯახს) შედეგს და შვიდი თანდართულ (კონდო, ქალაქგარეთ, მრავალ ოჯახს) შედეგს. ”

კვადრატული მეტრი

”ერთსართულიან სახლებში, ველით, რომ ქონება იქნება 1,500-დან 2000 კვადრატულ ფუტამდე”,-ამბობს ნილი. მისივე თქმით, $ 200,000 იხდის მყიდველებს მრავალფეროვან არჩევანს.

”ამ ჩამონათვალის ზოგიერთმა თვალიერებამ აღმოაჩინა განახლებული სამი საძინებელი, ორი აბანო, 1940-იანი წლების კოტეჯი (1900 კვადრატული ფუტი) აღმოსავლეთ ტბაში და სამი საძინებელი, ორი აბანო, 1960-იანი წლების აგურის რანჩი სარდაფით (1,800 კვადრატული ფუტი) აღმოსავლეთ კობში (მარიეტა) ცოტა სჭირდება განახლება. იგივე ფასი შეიძენდა სამ ოთახიანი, ორი აბაზანის, აგურის რანჩოს (1600 კვადრატული ფუტი) დულუთის ტბის სამეზობლოში ან უფრო დიდ სამ ოთახიან ორ აბაზანას ჩარლსტონის სტილში ორსართულიანი ორმაგი წინა ვერანდით (1,800 კვადრატული ფუტი) გრანტის პარკში/Peoplestown. ”

ამ ფასის ბევრ საკუთრებაში იქნება ხის იატაკი, საგარდერობო ოთახები, შემოღობილი შემოგარენი და ბუხარი. ზოგი გვთავაზობს ავტოფარეხებს, ავტოსადგომებსა და სამზარეულოს განახლებებს, როგორიცაა უჟანგავი ფოლადის ტექნიკა და გრანიტის მაგიდები. გარდა ამისა, ბევრი სახლი ფეხით არის დაშორებული, როგორც საზოგადოებრივი ტრანსპორტით, ასევე სკოლებით.

მიმაგრებული სახლები

თანდართული სახლებით დაინტერესებული მყიდველები აღმოაჩენენ, რომ "1,100-1400 კვადრატული ფუტი და ორი ან სამი საძინებლები ნორმაა, "ამბობს ნილი, მოხსენიებულია ორსაწოლიანი, 2.5 აბანოთი აგარაკი (1300 კვადრატული ფუტი.) გაყიდვა ატლანტას ვესტსაიდი. ხშირად შედის: ხის იატაკი; სამზარეულოს განახლებები, მათ შორის გრანიტის საპირფარეშოები და შუშის კრამიტის უკანა ნაწილები; გასახდელი კარადა; მინიჭებული პარკინგის ადგილები და საზოგადოება კეთილმოწყობის, როგორიცაა საცურაო აუზები, სამრეცხაო და მწვანე სივრცე.

ინვენტარიზაცია

”ატლანტას ბაზარი ჯერ კიდევ საოცრად ხელმისაწვდომია,” - ამბობს ნილი, რომელიც აღნიშნავს, რომ 20,000 -ზე მეტი სახლი იყიდება მეტრო ატლანტას მიდამოებში (მათ შორის იყიდება-მფლობელის მიერ სიები). მიუხედავად იმისა, რომ 104 სახლი, რომელიც შესთავაზა ზუსტად 200,000 აშშ დოლარად, არის ინვენტარის 1% –ის ნახევარი, ”არსებობს უამრავი არჩევანი მყიდველებისთვის მიმდებარე ფასების წერტილებში და მართლაც რაღაც ყველასთვის ატლანტას მრავალფეროვან ბაზარზე, " დასძენს ის.

მიიღეთ ყველაზე მეტი სახლი თქვენი ფულისთვის

2008 წლის შემდეგ ფინანსური კრიზისი, ატლანტას ბაზარი - მთელ მსოფლიოში უთვალავ სხვასთან ერთად - დატბორილია foreclosures. "ყადაღის დადება და მოკლე გაყიდვები ეს იყო პასუხი იმისთვის, რომ მიიღოთ ყველაზე მეტი სახლი თქვენი ფულისთვის მეტრო ატლანტას მიდამოში, ” - ამბობს ნილი.

ყადაღის დადება ატლანტასთვის, თუმცა, მნიშვნელოვნად შემცირდა გასული წლის განმავლობაში, 33.3% -ით შემცირდა აუქციონები და 26,4% -ით ნაკლები ბანკის საკუთრებაში არსებული ქონება, მიხედვით RealtyTrac.com, ონლაინ უძრავი ქონების საინფორმაციო კომპანია და ბაზარი შეერთებულ შტატებში გატანილი უძრავი ქონებისათვის. ამჟამად, მეტრო ატლანტა ახლოსაა ეროვნულ საშუალო მაჩვენებელთან, ყოველი 1,162 სახლიდან ერთი იხსნება (ქვეყნის მასშტაბით დაახლოებით 1,170 სახლიდან ერთთან შედარებით).

იყავით მზად განახლებების გასაკეთებლად

აი, როგორ მიიღოთ დღეს ყველაზე მეტი სახლი თქვენი ფულისთვის: ”იყიდეთ ისეთ ადგილას, სადაც თავს ისე გრძნობთ როგორც საკუთარ სახლში და ნუ შეგეშინდებათ ცოტა კოსმეტიკური განახლება- არა მხოლოდ ხატვა და განათება, არამედ იატაკისა და მოწყობილობების შეცვლა (როგორიცაა ონკანები, კარის სახელურები და სხვ.), შპალერის მოხსნა და ახალი ტექნიკის ბიუჯეტირება. "

ბიუჯეტი განახლებებისთვის

რა თქმა უნდა, მნიშვნელოვანია ბიუჯეტის დაგეგმვა ნებისმიერი მოსალოდნელი ხარჯებისთვის, იმის გათვალისწინებით, თუ რა შეიძლება დაელოდოს (კარის სახელურები, მაგალითად) და რისი გაკეთება სურს მყიდველს დაუყოვნებლივ (მაგალითად, ხალიჩის გამოცვლა და მოძველებული ფონი). ფასების დიაპაზონის ზედა ნაწილში ყიდვა ართულებს პროექტების განახლებას, ამიტომ ყოველთვის კარგი იდეაა დარწმუნდეთ, რომ ბიუჯეტში არის ადგილი იმ განახლებებისთვის, რომელსაც მყიდველი მიიჩნევს არსებითად.

წარმოიდგინეთ სახლის პოტენციალი

მყიდველებს, რომლებსაც შეუძლიათ წარმოაჩინონ სახლის პოტენციალი და მზად არიან განახორციელონ რაიმე სამუშაო, შეიძლება დასრულდეს მეტი სახლი მათი ფულისთვისგანახლებების გადახდის შემდეგაც კი. ”ნამდვილად საზრიანი მყიდველები - ან მყიდველები ა რეალტორი მათ შეუძლიათ ენდონ - დაინახონ წარსულის კოსმეტიკური ხარვეზები და დათარიღებული მოწყობილობები სახლის "ძვლებში" - იატაკის გეგმა, ოთახის ზომები, პოტენციალი. ეს მოგცემთ ყველაზე მეტ სახლს ფულისთვის, ” - ამბობს ნილი.

ყიდვა თუ დაქირავება?

მთელ ქვეყანაში, უფსკრული ქირაობასა და ყიდვას შორის შემცირდა, ნაწილობრივ საპროცენტო განაკვეთების და სახლის ფასების გამო. "ტრულიას ქირა vs. ყიდვის ანგარიში ", რომელიც გამოქვეყნდა ონლაინ უძრავი ქონების აგრეგატორის მიერ Trulia.com, აჩვენა, რომ ერთი წლის წინ 44% -ით იაფი იყო სახლის ყიდვა, ვიდრე ქირაობა; დღეს ეს მაჩვენებელი 38%-მდე შემცირდა.

ყიდვის ხარჯები vs. გაქირავება

ანგარიში ადარებს შვიდწლიანი პერიოდის ხარჯებს, ხუთი გამოთვლის გამოყენებით:

1. საშუალო ქირა და გასაყიდი ფასი ქონების იდენტური ნაკრებისთვის;
2. ფლობის საწყისი მთლიანი ყოველთვიური ხარჯები (ვარაუდობენ, რომ შემცირდა 20% და 30 წელი ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკა 3.5% პროცენტით, ასევე წლიური მოვლა, დაზღვევა, კომუნალური და ქონების გადასახადი) და ქირაობა (ყოველთვიური ქირა პლუს დამქირავებლის დაზღვევა);
3. მფლობელობისა და გაქირავების მომავალი მთლიანი ყოველთვიური ხარჯები;
4. ერთჯერადი ხარჯები და შემოსავალი (საკუთრებისთვის, ეს მოიცავს დახურვის ხარჯები და კაპიტალის მოგების გადასახადის 15% -იანი მოგებისთვის $ 500,000 წლიური გამორიცხვა; გაქირავება, ეს მოიცავს ერთთვიან გარანტიას); და
5. ის წმინდა მიმდინარე ღირებულება (NPV) ანგარიშზე შესაძლებლობა ღირებულება ფულის (ეს ადარებს ფულადი ნაკადებს დროთა განმავლობაში).

ვადები, გადასახადები და იპოთეკური განაკვეთი

ყიდვის ან ქირაობის გადაწყვეტილება დამოკიდებულია უამრავ ფაქტორზე, მათ შორის რამდენ ხანს აპირებთ სახლში ცხოვრებას და თქვენს იპოთეკური განაკვეთი და საგადასახადო ფრჩხილი. მაგალითად, თუ თქვენ უზრუნველყოფთ 4% -იან, 30-წლიან ფიქსირებულ სესხს, ხართ 15% -იან გადასახადში და გეგმავთ სახლში შვიდი წლის განმავლობაში ცხოვრებას, შეიძლება 28% -ით იაფი იყოს ყიდვა ვიდრე ატლანტაში, მიხედვით იქირავეთ ან იყიდეთ კალკულატორი Trulia.com– ზე. თუ თქვენ აპირებთ ადგილზე დარჩენას მხოლოდ ორი წლის განმავლობაში, მაშინ ქირა იქნება 20% -ით იაფი ვიდრე ყიდვა, ყველა სხვა ფაქტორი იგივე დარჩება.

დედააზრი

ატლანტას სახლის მყიდველებს შეუძლიათ იპოვონ ადექვატური ინვენტარი 200,000 აშშ დოლარის ფასის წერტილში და მნიშვნელოვნად მეტი ქონება, თუკი ისინი ამ მაჩვენებელს ოდნავ ზემოთ და ქვემოთ გააფართოვებენ. ამ ფასის დიაპაზონის სახლები, როგორც წესი, კარგად მოვლილი და განახლებული საკუთრებაა 1,500-დან 2000 კვადრატულ ფუტამდე ერთსართულიანი ცალკეული სახლები და 1,100-1400 კვადრატული ფუტის დიაპაზონი მიმაგრებული სახლებისთვის, მათ შორის კონდოები და ქალაქის სახლები. მყიდველებს, რომელთაც სურთ შეხედონ სახლის კოსმეტიკურ ხარვეზებს, შეუძლიათ მიიღონ ყველაზე მეტი სახლი მათი ფულისთვის.