상업용 모기지 담보부 증권(CMBS) 정의

상업용 모기지 담보부 증권(CMBS)이란 무엇입니까?

상업용 모기지 담보부 증권(CMBS)은 주거용 부동산이 아닌 상업용 부동산에 대한 모기지로 담보되는 고정 수입 투자 상품입니다. CMBS는 부동산 투자자와 상업 대출 기관 모두에게 유동성을 제공할 수 있습니다.

CMBS의 구조를 표준화하는 규칙이 없기 때문에 평가가 어려울 수 있습니다. CMBS의 기초 증권에는 다가구 주택 및 상업용 부동산과 같은 다양한 조건, 가치 및 부동산 유형의 상업용 모기지가 포함될 수 있습니다. CMBS는 다음보다 선불 위험이 적습니다. 주택저당증권(RMBS), 상업 모기지에 대한 기간은 일반적으로 고정되어 있습니다.

상업용 모기지 담보부 증권의 ​​작동 원리

CDO(담보부채 의무) 및 CMO(담보 모기지 의무)와 마찬가지로 CMBS는 채권 형태입니다. 단일 상업 모기지 담보 증권을 구성하는 모기지론은 채무 불이행 시 담보 역할을 하며 원금과 이자는 투자자에게 전가됩니다.

대출은 일반적으로 신탁에 포함되며 조건, 자산 유형 및 금액이 매우 다양합니다. CMBS에 유동화되는 기초 대출에는 아파트 건물과 같은 부동산 대출이 포함됩니다. 그리고 단지, 공장, 호텔, 사무실 건물, 사무실 공원 및 쇼핑몰, 종종 동일한 신뢰하다.

모기지론은 일반적으로 비소구 부채로 간주되는 것으로, 담보로만 담보로 제공되는 모든 소비자 또는 상업 부채입니다. 채무 불이행의 경우, 대출 기관은 담보물을 넘어 차용인의 자산을 압류할 수 없습니다.

CMBS는 복잡한 투자 수단이기 때문에 다음을 포함한 다양한 시장 참여자가 필요합니다. 투자자, 1차 대행자, 마스터 대행자, 특별 대행자, 연출증 소지자, 수탁자 및 평가 기관. 이러한 각 플레이어는 CMBS가 제대로 수행되도록 특정 역할을 수행합니다.

CMBS의 종류

CMBS를 지원하는 모기지는 신용 위험 수준에 따라 트랜치로 분류되며, 일반적으로 고급 또는 최고 품질에서 낮은 품질로 순위가 매겨집니다. 최고 품질의 트랜치는 이자와 원금을 모두 받고 관련 위험이 가장 낮습니다. 낮은 트랜치는 더 높은 이자율을 제공하지만 더 많은 위험을 감수하는 트랜치는 순위가 하락할 때 발생할 수 있는 잠재적 손실의 대부분을 흡수합니다.

CMBS 구조에서 가장 낮은 트랜치에는 포트폴리오에서 가장 위험하고 투기적일 수 있는 대출이 포함됩니다. NS 증권화 CMBS의 구조 설계와 관련된 프로세스는 은행과 투자자 모두에게 중요합니다. 이를 통해 은행은 총 대출을 더 많이 발행할 수 있으며 투자자는 상업용 부동산에 쉽게 접근할 수 있으며 전통적인 국채보다 더 많은 수익률을 얻을 수 있습니다.

그러나 투자자들은 CMBS의 하나 이상의 대출에 대한 불이행의 경우, 가장 높은 트랜치는 이자와 함께 완전히 지불되어야 하며, 그 전에 낮은 트랜치에 어떤 금액도 지급되지 않습니다. 자금.

CMBS에 대한 비판

일반적으로 일반 투자자를 위한 옵션이 많지 않기 때문에 매우 부유한 투자자만 CMBS에 투자합니다. 많은 부동산 뮤추얼 펀드가 포트폴리오의 일부를 CMBS에 투자하지만 이 자산 클래스에만 투자하는 뮤추얼 펀드 또는 상장지수펀드(ETF)를 찾기가 어렵습니다.

CMBS 요구 사항

2016년 12월 증권거래위원회(SEC)와 금융 산업 규제 당국 (FINRA) 도입 새로운 규정 담보 모기지 의무를 포함하여 대상 대리인 거래에 대한 증거금 요구 사항을 생성하여 CMBS의 일부 위험을 완화합니다.