이자 전용 모기지는 어떻게 작동합니까?

월별 결제를 원하시면 저당 고정금리 대출로 얻을 수 있는 것보다 낮으면 이자 전용 모기지. 대출 기간이 시작될 때 몇 년 동안 원금을 지불하지 않으면 월별 현금 흐름이 향상됩니다.

그러나 이자만 있는 기간이 끝나면 어떻게 됩니까? 누가 이러한 대출을 제공합니까? 그리고 언제 하나를 얻는 것이 합리적입니까? 다음은 이러한 유형의 모기지에 대한 간단한 가이드입니다.

이자 전용 모기지 구조화 방법

가장 기본적으로, 이자 전용 모기지는 처음에 이자만 지불하는 모기지입니다. 몇 년(일반적으로 5~10년) 그리고 해당 기간이 끝나면 원금과 원금을 모두 지불하기 시작합니다. 관심. 이자만 내는 기간 동안 원금을 갚고 싶다면 할 수 있지만 그것이 대출의 필수조건은 아니다.

일반적으로 3/1, 5/1, 7/1 또는 10/1로 구성된 이자 전용 대출을 볼 수 있습니다. 변동금리 모기지 (무기). 대출 기관은 7/1 및 10/1 선택이 차용인에게 가장 인기가 있다고 말합니다. 일반적으로 금리만 적용되는 기간은 변동금리 대출의 고정금리 기간과 동일합니다. 즉, 예를 들어 10/1 ARM이 있는 경우 처음 10년 동안만 이자를 지불하게 됩니다.

에 이자 전용 ARM, 도입 기간이 끝난 후 금리는 다음과 같은 기준 금리를 기준으로 1년에 한 번 조정됩니다(여기서 "1"이 유래함). 리보르 더하기 대출 기관이 결정한 마진. 기준금리는 시장의 변화에 ​​따라 변하지만 대출을 받을 때 마진은 미리 정해져 있습니다.

요율 상한선은 이자율 변경을 제한합니다. 이것은 관심 전용 ​​ARM뿐만 아니라 모든 ARM에 해당됩니다. NS 초기 금리 상한선 샌디에이고에 있는 C2 Financial Corp의 대출 담당자이자 "대출 가이드: 가능한 최고의 모기지를 얻는 방법." 즉, 시작 이자율이 3%인 경우 이자만 있는 기간이 4년 또는 6년에 끝나므로 새 이자율은 5%를 넘지 않습니다. 7/1 ARM 및 10/1 ARM에서 초기 요율 상한선은 일반적으로 5입니다.

그 이후에는 ARM의 도입 기간에 관계없이 일반적으로 요율 인상이 연간 2%로 제한됩니다. 평생 한도 Fleming은 거의 항상 대출의 시작 이자율보다 5% 높다고 말합니다. 따라서 시작 비율이 3%인 경우 8년차에는 5%, 9년차에는 7%, 10년차에는 최대 8%로 증가할 수 있습니다.

이자만 있는 기간이 끝나면 나머지 대출 기간 동안 원금 상환을 시작해야 합니다. 완전 상각 기준, 대출 기관의 말. 오늘날의 이자만 대출은 풍선 지불; 그들은 일반적으로 법에 따라 허용되지 않는다고 Fleming은 말합니다. 따라서 7/1 ARM의 전체 기간이 30년이고 이자만 있는 기간이 7년인 경우 8년차에 월별 지불액은 첫 번째는 새로운 이자율이고 두 번째는 나머지 23개에 대한 원금 상환의 두 가지를 기반으로 재계산됩니다. 연령.

고정금리 이자만 대출

고정 이자율 전용 모기지는 일반적이지 않습니다. 30년 고정금리 이자만 대출을 받을 경우 10년 동안만 이자를 내고 나머지 20년 동안은 이자와 원금을 더하면 된다. 처음 10년 동안 원금에 대해 아무 것도 지출하지 않았다고 가정하면 월 지불액은 1년에 상당히 증가할 것입니다. 11, 원금 상환을 시작하기 때문에 뿐만 아니라 원금을 30년이 아닌 20년에 걸쳐 상환하기 때문에 연령. 이자만 갚는 기간에는 원금을 갚지 않기 때문에 이자율이 초기화되면 대출금 전액을 기준으로 새로운 이자를 지급하게 됩니다. 이자율이 3.5%인 $100,000 대출의 비용은 처음 10년 동안 월 $291.67에 불과하지만 나머지 20년 동안은 월 $579.96입니다(거의 두 배).

30년 동안 $100,000 대출 비용은 $174,190.80입니다. ($291.67 x 120회 지불) + ($579.96 x 240회 지불)로 계산됩니다. 동일한 3.5% 이자율로 30년 고정 금리 대출을 받았다면(위에서 언급한 대로) 30년 동안의 총 비용은 $161,656.09가 됩니다. 이는 이자만 받는 대출에 대한 이자에서 $12,534.71이 더 나며, 이 추가 이자 비용이 전체 기간 동안 이자만 있는 대출을 유지하고 싶지 않은 이유입니다. 귀하의 실제 이자 비용 그러나 모기지 이자 세금 공제를 받으면 적습니다.

이러한 유형의 대출이 널리 사용됩니까?

많은 차용인들이 이자만 받는 대출로 어려움을 겪었기 때문에 거품 뉴욕 브루클린에 있는 FM 주택 대출 부사장이자 "주택 구매에 대한 완전한 가이드."

Fleming은 대부분이 5년, 7년 또는 10년의 고정 기간을 가진 점보, 변동 금리 대출이라고 말합니다. 점보론은 부적합 대출의 일종입니다. 적격 대출과 달리 부적격 대출은 일반적으로 정부 지원 기업에 판매할 수 없으며, 패니 매 그리고 프레디 맥 — 적합 모기지의 최대 구매자와 적합 대출이 널리 이용 가능한 이유.

Fannie와 Freddie가 모기지 대출 기관으로부터 대출을 구매할 때 대출 기관이 추가 대출을 발행할 수 있는 더 많은 돈을 마련합니다. 이자 전용 대출과 같은 부적합 대출은 제한이 있습니다. 2차 모기지 시장, 그래서 그것을 사고 싶어하는 투자자를 찾기가 더 어렵습니다. 더 많은 대출 기관이 이러한 대출에 매달리고 내부에서 서비스를 제공하므로 추가 대출을 할 돈이 적습니다. 따라서 이자 전용 대출은 널리 이용 가능하지 않습니다. 이자 전용 대출이 점보 대출이 아니더라도 여전히 부적합으로 간주됩니다.

이자 전용 대출은 예를 들어 30년 고정 금리 대출만큼 광범위하게 이용 가능하지 않기 때문에 “좋은 이자만 대출 기관은 네트워크가 좋은 평판 좋은 중개인을 통해 이루어집니다. 제안을 찾고 비교하려면 진지한 쇼핑이 필요하기 때문입니다.”라고 Fleming은 말합니다. 말한다.

비용 비교

Fleming은 "이자 전용 기능에 대한 이자율 인상은 대출 기관과 요일에 따라 다르지만 이자율에서 최소 0.25%의 프리미엄을 지불하게 될 것이라고 생각합니다."라고 말합니다.

마찬가지로 애틀랜타에 있는 Angel Oak Home Loans의 회장인 Whitney Fite는 이자 전용 모기지 이자율이 고정 금리 상각 또는 ARM의 금리보다 약 0.125~0.375% 높습니다. 상세.

고정 이자율 대출 또는 완전 상각 ARM과 비교하여 100,000달러의 이자만 낸 대출의 월 지불액은 다음과 같습니다.

• 7년 만기 ARM, 3.125%: $260.42 월 납입
• 30년 고정 금리 일반 대출(이자만 해당되지 않음), 3.625%: $456.05 월 납입
• 7년 완전 상각 ARM(30년 상각), 2.875%: $414.89 월 지불

이 요율에서 단기적으로 이자만 있는 ARM은 100,000달러를 빌릴 때 월 195.63달러를 덜 받습니다. 처음 7년은 30년 고정 이자율 대출에 비해 월 154.47달러, 전액 상각 7/1에 비해 적음 팔.

실제 계산 불가능 평생 비용 연이율이 얼마로 재설정될지 미리 알 수 없기 때문에 대출을 꺼낼 때 변동금리 대출을 받을 수 있습니다. 수명을 결정할 수는 있지만 비용을 예상할 수 있는 방법은 없다고 Fleming은 말합니다. 금리 상한선 그리고 당신의 계약의 바닥. 이를 통해 최소 및 최대 평생 비용을 계산할 수 있으며 실제 비용이 그 사이 어딘가에 있을 것임을 알 수 있습니다. Fleming은 "하지만 범위는 엄청날 것입니다."라고 말합니다.

결론

이자 전용 모기지는 이해하기 어려울 수 있으며 이자 전용 기간이 끝나면 지불액이 크게 증가합니다. 이자 전용 대출이 ARM인 경우 이자율이 오르면 지불액이 훨씬 더 증가하므로 오늘날의 저금리 환경에서 안전한 베팅입니다. 이 대출은 그들이 어떻게 일하고 어떤 위험을 감수하는지 완전히 이해하는 정교한 차용인에게 가장 좋습니다.