최고의 모기지 대출 기관을 찾는 방법

더 많은 것을 찾을 수 있습니다 모기지 대출 기관 단순히 최저금리를 보장하는 것보다 University of Virginia Darden 경영대학원 경영학 교수에게 물어보세요. 엘레나 루트스키나, 그는 최근 Investopedia에 "소비자가 보호받고 싶다면 가장 중요한 것은 교육입니다."라고 말했습니다.

Loutskina는 소비자가 알아야 할 사항, 물어봐야 할 질문, 복잡하고 때로는 혼란스러운 주택 구매 세계에서 최고의 모기지 대출 기관을 찾는 방법에 대해 길게 말했습니다. 편집된 대화는 다음과 같습니다.

대출 기관은 다양한 형태로 제공됩니다.

인베스토피디아: 대화에 동의해주셔서 감사합니다, Elena. 아마도 우리는 기본부터 시작할 수 있습니다. 모기지론이란?

루츠키나: 질문은 간단하면서도 동시에 복잡합니다. 우리는 모기지 시장에서 가치 사슬의 다른 부분을 구현하는 다양한 행위자가 있습니다. 일부는 다음과 같이 차용인과 직접 상호 작용합니다. 은행, 모기지 브로커, 모기지 회사, 또는 Lending Tree와 같은 온라인 포털.

기타 모기지론을 시작하다 동일하거나 다른 개체일 수 있습니다. 예를 들어, 모기지 브로커는 모기지를 시작하지 않습니다. 다른 행위자들은 모기지 자금을 조달하거나 차용인에게 흐르는 돈을 제공합니다.

그런 다음 최대 30년 동안 해당 부채의 기간 또는 만기 동안 대차대조표에 모기지를 보유하는 행위자가 있습니다.

예를 들어 은행은 이러한 모든 역할을 수행할 수 있습니다. 그것은 차용인과 상호 작용하고, 대출을 시작하고, 대출 자금을 조달하고, 만기까지 모기지를 보유할 수 있습니다. 또는 각 역할에 대해 다른 엔터티가 있을 수 있습니다. 예를 들어, 프로세스는 모기지 브로커에서 시작한 다음 대출을 시작하는 은행으로 갈 수 있습니다. 이것은 원래의 대출자입니다. 은행은 대차대조표에 대출을 유지하거나 매각할 수 있습니다(Fannie Mae 또는 Freddie Mac). 은행 대신에 금융기관이나 모기지 회사가 도매 시장이나 다른 금융 기관에서 돈을 빌려 모기지를 시작하는 회사가 될 수 있습니다.

여기서 대출자가 누구인지에 대한 개념이 매우 모호해집니다. 누구야? 대출을 받기 위해 연락하는 사람입니까? 누군가요? 인수하다 그것? 처음에 자금을 조달한 사람입니까? 여기에서 흐릿함이 시작됩니다.

인베스토피디아: 좋습니다. 확실히 혼란스러울 수 있습니다. 각 단계마다 다른 배우가 있을 수 있다는 것을 이해합니다. 소비자가 어떻게 모든 것을 분류할 수 있습니까?

루츠키나: 차용인이 모기지 신청 절차의 모든 단계를 정리해야 하는 이유가 명확하지 않습니다. 예를 들어 내 모기지는 금융 회사 간에 여러 번 이체되었지만 내 재정적 의무는 변경되지 않았습니다. 차용자는 은행이나 모기지 중개인을 의미하는 신뢰할 수 있는 대리인을 식별하는 데 집중해야 합니다. 이 대리인은 견적을 제공한 다음 이용할 수 있는 최상의 조건에 집중해야 합니다.

빈약한 집행 및 섀도우 뱅크 문제

인베스토피디아: 2015년에 당신은 2009년 금융 위기 위기 이전에 기존 규제의 일관성 없는 시행의 역사를 언급했습니다. 그래서, 두 가지 질문. 일관성 없는 집행의 상태는 무엇이며 그림자 은행의 문제와 어떻게 비교됩니까? 이 두 가지 모두 소비자와 대출 기관을 찾는 방법에 영향을 미칠 수 있습니다.

루츠키나: 우리는 은행과 금융 회사 간의 규제 노출 및 집행의 차이를 확실히 관찰했습니다. 금융회사는 예금을 보관하지 않습니다. 그리고 그들은 예금을 가지고 있지 않고 보험에 들지 않기 때문에 연방예금보험공사(FDIC), 동일한 수준의 규제가 적용되지 않습니다. 우리는 이들을 은행과 동일한 기능을 구현하는 그림자 금융 기관 또는 비예금 금융 중개자라고 부릅니다.

NS 소비자 금융 보호국(CFPD) 금융 위기 이후에 확립된 이는 집행 방정식을 크게 변화시켰습니다. 이제 규제를 시행할 수 있다는 신뢰할 수 있는 위협이 비은행을 겨냥하고 있습니다.

소비자의 입장에서 가장 중요한 것 중 하나는 정보를 제공하는 것입니다. 저는 주택 소유 및 형평성 보호법(Home Ownership and Equity Protection Act)과 같은 시행보다 금융 시장에 대한 소비자 교육을 훨씬 더 믿습니다. 규제는 주변부에서만 행동을 바꿀 수 있기 때문입니다. 소비자가 보호받고 싶다면 교육이 가장 중요합니다.

인베스토피디아: 그 예는 무엇입니까?

루츠키나: 소비자는 모기지 가격을 이해하는 데 투자하고 공정한 공개 규정이 적용되는지 확인해야 합니다. 즉, 모기지를 받기 전에 미리 정보를 얻을 수 있습니다. 모기지 서류에 서명하는 시점에서 그들이 놀란다면 이것은 아마도 나쁜 징조일 것입니다.

그리고 그들은 많은 질문을 해야 합니다. "내 월별 지불액은 얼마입니까?" "시간이 지나도 고정이 될까요?" "내가 필요해? 모기지 보험?" "에스크로 계정은 어떻게 작동합니까?" 이것은 프런트 엔드에서 소비자를 위한 최선의 보호입니다.

대출 기관을 찾는 방법

인베스토피디아: 모기지 대출 기관을 검색할 때 주택 구매자가 검색할 때 고려해야 할 사항은 무엇입니까?

루츠키나: 가장 분명한 조언은 확인할 수 없는 이름을 가진 그늘진 사람에게서 빌리지 말라는 것입니다. 그 외에는 Bank of America, University of Virginia Credit Union, BBVA 은행 또는 Lending Tree 간에 차이가 거의 없습니다.

가격의 문제입니다. 소비자들에게 내가 추천하는 것은 넓은 망을 던지는 것입니다. 지역 은행에 연락하고, 온라인 포털에 연락하고, 지역 모기지 브로커에게 연락하고, 그들이 제공할 수 있는 것이 무엇인지 물어보십시오. 저비용 검색이며 시장에서 사용 가능한 가격을 더 잘 이해할 수 있습니다. 이 광범위한 네트워크 접근 방식을 통해 협상도 가능합니다.

인베스토피디아: 소비자가 알아야 할 다른 사항이 있습니까?

루츠키나: 소비자는 선결제 금액과 모기지 이자율 측면에서 사용할 수 있는 절충안을 이해할 필요가 있습니다. 포인트는 차용인이 총 금액의 백분율로 원본에 대해 지불하는 선불 수수료를 나타냅니다. 일부는 수수료를 선불로 지불하고 모기지 기간(예: 30년) 동안 이자율을 낮추는 것을 선호합니다. 다른 사람들은 개시 수수료 지불을 피하고 대출 기관이 마감 비용의 일부를 충당하도록 하기를 원합니다. 그러나 그것은 더 높은 이자율을 희생하게 될 것입니다.

인베스토피디아: 당신이 사고 싶은 부동산의 감정은 어떻습니까? 그게 어떻게 들어맞나요?

루츠키나: 이것은 중요합니다. 대출 기관이 부동산 가치에 대한 평가 또는 평가를 요구하는지 여부와 그것이 대출 결정에 얼마나 영향을 미치는지 알아내야 합니다. 요즘은 신용 기록이 좋고 계약금이 20%이면 대출 기관에서 감정을 요구하지 않는 경우가 많습니다.

만일의 사태 없이 집을 사기 위해 계약을 하고 나서 방심해서는 안 된다. 재산 가치의 평가 및 그 평가가 낮고 모기지 대출 기관이 귀하의 저당.

평가의 숨겨진 비용

인베스토피디아: 대출 기관이 부동산 평가를 요구하지 않는 이유는 무엇입니까?

루츠키나: 평가는 대출 기관에 중요하지만 비용이 많이 듭니다. 부동산 가치가 그 이상인지 확인하기 위해 누군가를 판매자의 집에 방문하게 하는 것과 관련된 감정 따라서 모기지 금액을 지불하지 않을 위험으로부터 은행을 보호하고 비용이 많이 들고 차용인이 궁극적으로 부담합니다. 이 비용.

감정 가격은 모기지 포인트, 마감 비용 또는 이자율에 포함됩니다. 신용 점수가 좋고 계약금이 20% 이상인 구매자가 있는 경우 대출 기관은 추가 비용을 발생시키지 않기로 결정할 수 있습니다. 좋은 신용 점수와 20%의 계약금은 대출 기관의 위험에 관한 충분한 완화 요소가 될 수 있습니다.

프로세스의 일부로 사전 승인

인베스토피디아: 사전 승인은 어떻습니까? 자주 나오는 내용입니다. 그것은 차용인에게 유리한가?

루츠키나: 나도 그렇게 생각해. 사전 승인은 신용 기록과 소득을 감안할 때 실제로 이만큼의 돈을 받을 수 있는지 물어볼 수 있는 기회를 제공합니다. 사전 승인은 대출 기관과 차용인이 공식적인 약속 없이 합의에 도달할 수 있는 좋은 방법입니다.

차용자는 사전 승인을 대출 기관의 잠정적 확인으로 생각할 수 있습니다. 당신이 나에게 말하는 모든 것이 옳고 그 집이 당신이 기꺼이 지불할 만큼 가치가 있다면, 오늘 이 조건으로 당신에게 이 대출을 제공할 것입니다. 그러나 모기지 시장에서 차용인들은 7월이나 8월에 집을 닫기 위해 3월에 얼마를 빌릴 수 있는지 파악하려고 자주 노력합니다. 3월과 7월 또는 8월 사이에 꽤 많은 시간이 흐를 것입니다. 상황은 바뀔 수 있습니다. 대출 기관의 재정은 바뀔 수 있습니다. 특정 주택을 구입하려는 차용자의 의도가 바뀔 수 있습니다.

일반적으로 사전 승인 제안(약정 아님)은 90일 동안 유효합니다. 사전 승인은 차용인이 차용할 수 있는 금액과 조건에 대한 확실한 표시입니다. 그러나 계약에 서명할 준비가 되었을 때 은행이 재협상을 결정할 수도 있다고 놀라지 마십시오. 나는 차용인들이 3월에 받은 약정이 6월이나 7월에도 여전히 좋다는 것을 모기지 에이전트(대출기관)와 계속 연락할 것을 제안합니다.

차용자는 추가 비용으로 모기지 조건을 잠글 수 있습니다. 기본적으로 그들은 지금과 8월 사이에 어떤 일이 발생하고 시장 상황이 변할 경우에 대비하여 보험에 가입할 수 있습니다. 그러나 차용인은 신용 기록이 크게 악화되거나 주택 감정가가 원래 기대치 이하로 떨어지면 은행이 모기지 조건을 변경할 수 있음을 알아야 합니다.

그러나 모기지 조건을 고정함으로써 차용인은 신용 기록이나 주택 가치의 변경을 배제하고 사전 승인된 조건 하에서 여전히 대출을 받을 수 있습니다. 그러나 예를 들어 이전 집을 팔지 않거나 새 집이 검사를 통과하지 못하면 모기지론 계약을 체결할 필요가 없습니다.

최저금리는 성배?

인베스토피디아: 주택 구입의 목표는 가능한 가장 낮은 금리를 받는 것 같습니다. 그것이 대출 기관을 선택할 때 궁극적으로 가장 중요한 것입니까?

루츠키나: 아니요. 세 가지 요소가 함께 작용한다고 생각합니다. 가장 중요한 두 가지는 부동산 가치에 대한 대출 규모와 이자율입니다. 계약금이 클수록 은행의 위험은 줄어듭니다. 약간 낮은 금리를 기대할 수 있는 곳입니다. 그러나 계약금이 증발함에 따라 이자율이 올라갈 수 있습니다. 때로는 선택의 여지가 없거나 금리 환경이 매우 우호적이어서 더 큰 대출을 받고 싶을 때가 있습니다.

세 번째 요소는 대출 개시에 대해 선불로 지불하는 포인트입니다. 지금 당장 계약금과 포인트를 충당할 돈이 있다면 그게 전부입니다. 그렇지 않다면 그것은 다른 이야기입니다. 따라서 차용인이 직면하는 두 번째 트레이드 오프는 선불보다 높은 포인트(수수료)입니다. 모기지 기간 동안 더 높은 이자율.

이 세가지가 가장 중요한 요소입니다. 모든 은행이 3월에 사전 승인을 하고 8월에 거래를 성사시키지 않을 것이라는 사실도 포함될 수 있습니다. 은행이 원래 조건을 고수할 의향이 있는지 확인해야 합니다.

지난 18개월은 경제 상황이 급진적으로 변할 수 있음을 우리에게 가르쳐주었습니다. 내 생각에 은행은 고정된 조건에서 6개월 후에 모기지론을 시작하기로 약속하는 데 신중할 것입니다.

COVID-19: 배운 교훈

인베스토피디아: 네가 옳아. 경제 상황이 변할 수 있다는 사실은 우리가 전염병 동안 배운 것입니다. 이것이 소비자의 관점에서 대출 기관과 협력하는 데 어떤 영향을 미쳤습니까?

루츠키나: 전염병은 부동산 시장을 확실히 바꿨습니다. 우리는 대도시에서 교외로 사람들이 이동하는 것을 봅니다. 우리는 또한 집에서 꼭 있어야 하는 것의 구조적 변화를 봅니다. 사람들은 지금 홈 오피스를 갖고 싶어합니다. 그것은 침실에 관한 것이 적습니다. 가족의 방해를 받지 않도록 별도의 작업 공간을 확보하는 것입니다.

이것은 주택 수요에 막대한 압력을 가했고 집값은 폭등했습니다. 일부 추정치에 따르면 미국의 중간 주택 가격이 13~15% 증가합니다. 대도시 지역은 개발자들이 이를 활용하려는 건물 붐을 겪고 있습니다. 트렌드. 2007년 금융 위기 이전의 붐처럼 지독한 냄새가 납니다.

은행과 주택 구매자가 관심을 가져야 하는 것은 이 효과가 일시적인지 영구적인지 여부입니다. 회사가 "사무실 복귀" 요구 사항을 부과한 결과 추세가 역전되면 마이그레이션이 역전되어 집값이 하락할 수 있습니다. 일부 차용인은 부채 의무 미만의 가치가 있는 재산을 수중에 보유하고 있는 자신을 발견할 수 있습니다.

마지막 생각들

인베스토피디아: 내가 당신에게 묻지 않았지만 당신이 소비자들과의 커뮤니케이션에 포함되기를 바라는 당신에게 특별한 관심 분야나 어떤 것이 있습니까?

루츠키나: 주택 구입자들에게 가장 큰 문제 중 하나는 모기지 시장의 기초에 대한 이해 부족입니다. 이는 대출 대리인이 악의가 없는 경우에도 나쁜 결과를 초래할 수 있습니다.

집을 사고 대출을 받는 것과 같이 인생에서 큰 재정적 결정을 내릴 때 30년 동안 돈을 갚았을 때 가장 큰 조언은 시간을 할애하여 모기지론의 기본 조건을 이해했는지 확인하는 것입니다. 대출.

이해할 수 없는 것을 보거나 들은 경우 대출 기관과 상담하십시오. 프로세스의 어느 시점에서든 질문하는 것을 두려워하지 마십시오. 업계에 대한 모든 교육과 지식을 가지고 있음에도 불구하고 처음 모기지를 받았을 때 문서 작업의 양이 압도적이었습니다. 당신이 얻고 있는 제품에 대한 당신의 기대가 충족되었는지 확인하기 위해 끝까지 질문을 하는 것이 중요합니다.