부동산 시장의 불황에도 불구하고 사무실 건설은 계속 흥얼거린다

텍사스 주 오스틴 시는 이미 사면초가에 빠진 미국 사무용 부동산 시장이 직면한 더 큰 수수께끼의 스냅샷을 제공합니다. 부동산 가치 급락 기존 부동산에 대한 계획을 세우고 더 많은 회사가 아닌 더 적은 사무실 공간을 계획합니다.

오스틴 사무실 시장은 유행성 부스트를 얻었습니다

텍사스 주 오스틴 대도시 지역에는 7천만 평방피트의 사무실 공간이 있습니다. 그 중 28%는 비어 있으며 현재 임대가 가능합니다.

그러나 총 657,139평방피트의 새로 건설된 공간이 올해 오스틴 시장을 강타했으며 550만 평방피트가 더 건설 중입니다. 그게 다가 아닙니다. 기존 건물 계획에는 추가로 1,180만 평방피트의 공간이 필요합니다.

대유행이 닥치면서 오스틴은 미국에서 가장 뜨거운 사무실 시장 중 하나였으며 점점 더 뜨거워지고 있습니다. Tesla와 같은 회사(TSLA), 아마존(AMZN), 사과 (AAPL) 및 Google(구글)은 캘리포니아 및 다른 곳에서 이주하는 근로자를 위해 사무실을 짓기 위한 장소를 스카우트하고 있었고, 현지 개발자는 작업에 참여하기 위해 사양 건물에 기공을 했습니다.

결국 사무실 건설은 수년간의 준비와 계획이 필요하며 일단 진행되면 중단하는 것이 쉬운 선택이 아닙니다. 대부분의 경우 전달이 유일한 옵션이었습니다. 그런 다음 오스틴과 전국적으로 재택 근무가 증가했고 공석이 쌓이기 시작했습니다.

상업용 부동산 및 투자 서비스 회사인 CBRE의 미국 사무소 사고 리더십 책임자인 제시카 모린은 "공간이 덜 필요하다는 사람들의 말이 옳다"고 말했다. "더 큰 질문은 어떻게 공간이 훨씬 적습니다."

끊임없는 건설

전국적으로 1억 1,820만 평방피트의 사무실 공간이 현재 건설 중이며, 이는 기존 공간의 1.8%에 해당하며 그 중 1/5 이상이 임대 가능합니다.

추가 건설 계획에 추가하면 전국의 사무실 공간은 향후 몇 년 동안 5.6% 증가할 예정입니다.

대기업이 향후 몇 년 동안 더 적은 사무실 공간을 사용할 계획인 경우에도 추가 공간이 온라인으로 제공될 것입니다.

350개 다국적 기업의 부동산 책임자를 대상으로 한 설문조사에서 총 10명의 백만 명 중 절반이 향후 3년 내에 사무실 공간을 줄일 계획이며 일부는 20%.

동시에 비원격 작업(사무실 공간이 필요한 작업)에 대한 게시는 지난 15개월 동안 22% 감소했습니다.

집중 공석

그러나 사무용 건물의 이질적인 특성은 일부 건축이 계속 유지되는 이유를 설명하는 데 도움이 됩니다. 사무실 부동산 가치 하락, 공실률 증가 및 풍부해 보이는 상황에서 증가 유효성.

CBRE의 연구에 따르면 추적하는 시장에 있는 모든 사무실 건물의 10%가 팬데믹 발병과 2022년 말 사이에 총 면적 점유 손실의 80%를 차지합니다.

CBRE가 코호트라고 명명한 이러한 "가장 큰 피해를 입은 건물"은 일반적으로 상대적으로 범죄율이 높고 인근 편의 시설이 적은 지역에 존재합니다. 반드시 노후화된 것은 아니지만 많은 곳이 시내 시장, 특히 북동부와 서부 해안을 따라 위치해 있습니다.

또한 부동산 소유주와 건설 회사는 향후 몇 년 동안 예상되는 공간 수요를 충족할 계획을 세워야 합니다. 이러한 계획은 현재의 요구 사항을 반영하지 않을 수 있습니다. 즉, 현재 및 계획된 건설이 즉각적인 시장 조건과 일치하지 않는 경우가 많습니다.

임대료는 시장 현실을 반영하지 못함—아직

그러나 부동산 소유자가 현재 시장 현실을 완전히 파악했는지 여부는 의문입니다.

예를 들어 오스틴에서 기존 공간에 대한 평균 임대료는 평방피트당 51달러로 전국 평균보다 27% 높습니다.

이러한 단절은 미국 최대 시장인 뉴욕시에서 더욱 두드러지게 나타납니다. 전체 공간의 5분의 1을 임대할 수 있음에도 불구하고 맨해튼의 평방피트당 평균 임대료는 $88로 전국 평균의 두 배 이상입니다.

물론 뉴욕 시장의 임대료는 항상 전국 평균을 상회한다. 그럼에도 불구하고 Columbia University와 New York University의 공동 연구에서 도시의 재산을 예측하더라도 현재 요구 비율은 계속 유지됩니다. 재택근무 습관이 Covid-19 이전의 규범으로 돌아가지 않는다면 2029년까지 가치는 2019년의 절반 이하로 유지될 것입니다. 감염병 세계적 유행.

그러나 인플레이션을 감안한 CBRE의 데이터에 따르면 임대료는 전염병 이전 최고치보다 15% 하락한 것으로 나타났습니다. 이 회사는 인플레이션에 따라 조정된 "실질" 임대료가 안정화되기 전 향후 18개월에서 2년 동안 10-12% 추가로 하락할 것으로 예상합니다.