역 모기지 정의: 어떻게 작동합니까?

역 모기지 란 무엇입니까?

리버스 모기지는 한마디로 대출. 62세 이상이고 상당한 주택 자산이 있는 주택 소유자는 주택 가치에 대해 차입하여 일시불, 월 고정 지불 또는 신용 한도액으로 자금을 받을 수 있습니다. 주택 구입에 사용되는 유형의 전방 모기지와 달리 역 모기지는 주택 소유자가 대출금을 지불할 것을 요구하지 않습니다.

대신 전체 대출 잔액 차용인이 사망하거나 영구적으로 이사하거나 집을 팔 때 만기가 되며 지불해야 합니다. 연방 규정은 대출 금액이 주택 가치와 차용인을 초과하지 않도록 거래를 구조화할 것을 대출 기관에 요구합니다. 또는 차용인의 재산은 대출 잔액이 주택의 잔액보다 많아지면 차액을 지불할 책임이 없습니다. 값. 이것이 일어날 수 있는 한 가지 방법은 주택의 시장 가치가 하락하는 것입니다. 다른 하나는 차용인이 오래 사는 경우입니다.

자기자본 현금

리버스 모기지 순자산이 대부분 집 가치에 묶여 있는 노인들에게 꼭 필요한 현금을 제공할 수 있습니다. 반면에 이러한 대출은 비용이 많이 들고 복잡할 뿐만 아니라 사기의 대상이 될 수 있습니다. 이 기사에서는 역 모기지가 작동하는 방식과 모기지론으로부터 자신을 보호하는 방법을 알려줍니다. 이러한 대출이 귀하에게 적합한지 또는 부모님.

National Reverse Mortgage Lenders Association에 따르면 62세 이상 주택 소유자는 2019년 1분기에 7조 1400억 달러의 주택 자산을 보유하고 있습니다. 이 수치는 2000년 측정이 시작된 이래로 역대 최고치를 기록했으며, 이는 은퇴 연령 성인에게 주택 자산의 원천이 얼마나 큰지를 잘 보여줍니다. 홈 에퀴티 자산을 매각하고 축소하거나 해당 자산에 대해 차입하는 경우에만 사용할 수 있는 자산입니다. 특히 소득이 적고 다른 자산이 거의 없는 퇴직자에게 역 모기지가 필요한 곳입니다.

역 모기지 작동 방식

리버스 모기지에서는 주택 소유자가 대출 기관에 지불하는 대신 대출 기관이 주택 소유자에게 지불합니다. 주택 소유자는 이러한 지불금을 받는 방법을 선택할 수 있으며(선택 사항은 다음 섹션에서 설명함) 받은 금액에 대해서만 이자를 지불합니다. 이자는 대출 잔액으로 이월되어 집주인이 선불로 지불하지 않습니다. 집주인도 집에 대한 소유권을 유지합니다. 대출 기간 동안 주택 소유자의 부채는 증가하고 주택 자산은 감소합니다.

주택 담보 대출과 마찬가지로 주택은 리버스 모기지 담보. 주택 소유자가 이사하거나 사망하면 주택 판매 수익금이 대출 기관에 보내져 리버스 모기지론의 원금, 이자, 모기지 보험 및 수수료를 상환합니다. 빌린 금액을 초과하는 판매 수익은 주택 소유자(아직 살아 있는 경우) 또는 주택 소유자의 재산(주택 소유자가 사망한 경우)으로 이동합니다. 어떤 경우에는 상속인이 주택을 유지할 수 있도록 모기지 상환을 선택할 수 있습니다.

리버스 모기지 수익은 과세되지 않습니다. 주택 소유자에게는 소득처럼 느껴질 수 있지만 IRS는 그 돈을 대출 선지급으로 간주합니다.

리버스 모기지 유형

있다 세 가지 유형의 역 모기지. 가장 일반적인 것은 주택 자산 전환 모기지 또는 HECM입니다. HECM은 $765,600 미만의 주택 가치에 대해 대출 기관이 제공하는 거의 모든 역 모기지 대출을 나타내며 귀하가 얻을 가능성이 가장 높은 유형이므로 이 기사에서 논의할 유형입니다. 그러나 집이 더 가치가 있는 경우 독점 역 모기지라고도 하는 점보 역 모기지를 살펴볼 수 있습니다.

리버스 모기지를 받을 때 다음 6가지 방법 중 하나로 수익금을 받을 수 있습니다.

1. 일괄: 대출이 마감되면 모든 수익을 한 번에 받으십시오. 이것은 고정 이자율과 함께 제공되는 유일한 옵션입니다. 나머지 5개는 조정 가능한 이자율이 있습니다.
2. 균등 월별 지불액(연금): 적어도 한 명의 차용인이 해당 주택에 주요 거주지로 거주하는 한, 대출 기관은 차용인에게 꾸준히 지불할 것입니다. 이것은 또한 임기 계획.
3. 기간 지불: 대금업자는 10년과 같이 차용인이 선택한 일정 기간 동안 차용인에게 동일한 월별 상환액을 제공합니다.
4. 신용 한도: 집주인이 필요에 따라 돈을 빌릴 수 있습니다. NS 집주인 신용 한도에서 실제로 빌린 금액에 대해서만 이자를 지불합니다.
5. 동일한 월별 지불 및 신용 한도: 대출 기관은 적어도 한 명의 차용인이 주택을 주요 거주지로 사용하는 한 매월 꾸준히 지불합니다. 차용인이 언제든지 더 많은 돈이 필요하면 신용 한도에 액세스할 수 있습니다.
6. 기간 지불 및 신용 한도: NS 대주 10년과 같이 차용인이 선택한 일정 기간 동안 차용인에게 동일한 월별 지불금을 제공합니다. 차용인이 해당 기간 동안이나 그 이후에 더 많은 돈이 필요한 경우 신용 한도에 액세스할 수 있습니다.

리버스 모기지라고 불리는 역 모기지를 사용하는 것도 가능합니다. “HECM for purchase'를 통해 현재 살고 있는 주택과 다른 주택을 구입합니다.

어쨌든 리버스 모기지 자격을 얻으려면 일반적으로 지불한 금액이 아니라 집의 현재 가치를 기준으로 최소 50%의 자기자본이 필요합니다. 기준은 대출 기관에 따라 다릅니다.

하나의 혜택을 받을 수 있습니까?

리버스 모기지는 주택 담보 대출 또는 신용 한도와 매우 유사하게 들릴 수 있습니다. 실제로, 이러한 대출 중 하나와 유사하게 역 모기지는 제공할 수 있습니다. 일시불 또는 귀하가 지불한 주택 금액과 주택의 시장 가치에 따라 필요에 따라 액세스할 수 있는 신용 한도. 그러나 주택 담보 대출이나 신용 한도와 달리 소득이나 신용이 좋을 필요는 없으며 주택을 주 거주지로 사용하는 동안 대출 상환을 하지 않습니다.

리버스 모기지론은 책임을 지지 않는 노인들을 위해 집을 팔지 않고 주택 자산에 접근할 수 있는 유일한 방법입니다. 월별 대출금을 지불하거나 현금 흐름이 제한적이거나 신용이 좋지 않아 주택 담보 대출 또는 재융자를 받을 수 없는 사람.

이러한 대출에 대한 자격이 없는 경우 사용할 수 있는 옵션은 무엇입니까? 은퇴 자금을 마련하기 위한 주택 자산? 당신은 팔고 축소할 수 있고, 또는 당신의 자녀나 손주들에게 집을 팔아 가족이 유지하도록 할 수 있고, 아마도 당신이 그 집에서 계속 살고 싶다면 그들의 세입자가 될 수도 있습니다.

장점과 단점

62세 이상이면 주택 자산이 가장 큰 자산이고 대출을 받을 만큼 충분한 돈을 벌 수 있는 다른 방법이 없을 때 리버스 모기지가 현금을 얻는 좋은 방법이 될 수 있습니다. 기본적인 생활비. 리버스 모기지는 재산세를 유지하는 한 집에서 계속 살 수 있습니다. 유지 보수 및 보험에 가입하고 더 많은 비용을 위해 요양원이나 생활 보조 시설로 이사할 필요가 없습니다. 1년보다.

그러나 리버스 모기지를 받는 것은 상당한 금액을 지출하는 것을 의미합니다. 형평성 아래에서 논의할 이자 및 대출 수수료에 대해 누적되었습니다. 그것은 또한 당신이 당신의 집을 상속인에게 물려줄 수 없을 것이라는 것을 의미합니다. 리버스 모기지가 재정 문제에 대한 장기적인 해결책이 아니라 단기적인 해결책을 제공한다면 희생할 가치가 없을 수도 있습니다.

친구, 친척 또는 룸메이트와 같은 다른 사람이 함께 살고 있다면 어떻게 하시겠습니까? 리버스 모기지를 받으면 그 사람은 당신이 세상을 떠난 후에도 집에서 계속 살 권리가 없습니다.

일부 차용인이 역 모기지와 관련하여 직면하는 또 다른 문제는 모기지 수익보다 오래 지속된다는 것입니다. 일시불, 기간제 등 평생 소득이 없는 납부 플랜을 선택하거나 신용 한도 그리고 그것을 모두 사용하면 필요할 때 돈이 남지 않을 수 있습니다.

이러한 모기지를 규율하는 규칙

1976년 6월 15일 이후에 지어진 주택, 콘도, 타운하우스 또는 제조된 주택을 소유하고 있다면 리버스 모기지를 받을 자격이 있을 수 있습니다. FHA(연방 주택 관리국) 규칙에 따라 협동 주택 소유자는 취소할 수 없습니다. 그들이 살고 있는 부동산을 기술적으로 소유하는 것이 아니라 부동산의 지분을 소유하기 때문입니다. 법인. 협동조합이 흔한 뉴욕에서는 주법에 따라 협동조합의 리버스 모기지가 금지되어 1-4가구 주택과 콘도에서만 허용됩니다.

리버스 모기지에는 소득이나 신용 점수 요건이 없지만 자격이 있는 사람에 대한 규칙은 있습니다. 최소 62세 이상이어야 하며, 집을 무료로 소유하거나 상당한 지분(최소 50%)이 있어야 합니다. 차용인은 개시 수수료, 선불 보험료, 지속적인 모기지 보험료, 대출 서비스 수수료 및 이자를 지불해야 합니다. 연방 정부는 대출 기관이 이러한 항목에 대해 청구할 수 있는 금액을 제한합니다.

대출은 차용인이나 차용인의 상속인을 뒤쫓을 수 없습니다. 판매 시기가 되었을 때 집이 물에 잠긴 것으로 판명된 경우입니다. 그들은 또한 상속인이 리버스 모기지를 상환할 것인지 아니면 대출 기관이 대출금을 상환하기 위해 주택을 매각할 것인지 결정할 수 있도록 몇 달 동안 허용해야 합니다.

주택 및 도시 개발부(HUD)는 모든 예비 역 모기지 차용인이 HUD 승인 상담 세션을 완료하도록 요구합니다. 일반적으로 약 $125의 비용이 드는 이 상담 세션은 최소 90분이 소요되어야 하며 귀하의 고유한 재정적 및 개인적 특성을 감안할 때 리버스 모기지를 받는 것의 장단점을 다룹니다. 상황.역 모기지가 메디케이드 및 생활보조금 자격에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 설명해야 합니다. 상담사는 또한 수익금을 받을 수 있는 다양한 방법에 대해서도 검토해야 합니다.

리버스 모기지 규칙에 따른 귀하의 책임은 재산세 및 주택 소유자 보험에 대한 최신 정보를 유지하고 주택을 양호한 상태로 유지하는 것입니다. 그리고 1년 이상 그 집에서 생활을 중단하면—장기간 거주하기 때문일지라도 의료상의 이유로 요양 시설—대개 대출을 상환해야 합니다. 집.

관련 수수료

NS 주택도시개발학과 2017년 10월 리버스 모기지 보험료를 조정했습니다. 대출 잔액이 주택 가치보다 커지면 대출 기관은 주택 소유자 또는 상속인에게 상환을 요청할 수 없기 때문에 보험료는 대출 기관이 돈을 잃을 때 돈을 잃지 않도록 자금 풀을 제공합니다. 일어나 다.

한 가지 변경 사항은 대출자 4명 중 3명의 경우 선불 보험료가 0.5%에서 2.0%로 증가하고 나머지 4명 중 1명은 보험료가 2.5%에서 2.0%로 감소한 것입니다. 선불 보험료는 차용인이 첫해에 얼마나 많은 돈을 가져갔는가와 관련이 있었고, 기존 모기지를 갚아야 했기 때문에 가장 많은 돈을 챙긴 집주인이 더 높은 이율을 지불했습니다. 이제 모든 차용인이 동일한 2.0%의 이율을 지불합니다. 선불 보험료는 주택 가치를 기준으로 계산되므로 감정가 $100,000당 $2,000를 지불합니다. $300,000 집에 $6,000 입니다.

모두 차용인 또한 대출 금액의 0.5%(이전에는 1.25%)의 연간 모기지 보험료를 지불해야 합니다. 이 변경으로 차용인은 $100,000를 빌릴 때마다 연간 $750를 절약하고 더 높은 선불 보험료를 상쇄하는 데 도움이 됩니다. 그것은 또한 차용인의 부채가 더 천천히 증가하여 시간이 지남에 따라 주택 소유자의 자산을 더 많이 보존한다는 것을 의미합니다. 나중에 삶의 자금원을 제공하거나 집을 물려줄 가능성을 높입니다. 상속인. 

역 모기지 대출 기관

리버스 모기지를 받으려면 아무 대출 기관에 갈 수 없습니다. 리버스 모기지는 전문 상품이며 특정 대출 기관에서만 제공합니다. 역 모기지 대출의 가장 큰 이름으로는 American Advisors Group, One Reverse Mortgage 및 Liberty Home Equity Solutions가 있습니다.

여러 회사에 역 모기지를 신청하여 가장 낮은 이자율과 수수료를 확인하는 것이 좋습니다. 리버스 모기지(reverse 모기지)는 연방 규제를 받지만 각 대출 기관이 청구할 수 있는 금액에는 여전히 여유가 있습니다.

이자율

대출이 종료되면 모든 수익을 한 번에 제공하는 리버스 모기지 일시금만 이율이 고정되어 있습니다. 다른 다섯 가지 옵션에는 조정 가능한 이자율이 있습니다. 이는 한 번에 모두가 아니라 여러 해에 걸쳐 돈을 빌리고 있기 때문에 합리적입니다. 금리 항상 변화하고 있습니다. 변동 금리 역 모기지는 LIBOR(London Interbank Offered Rate)에 연결됩니다.

기본 금리 중 하나에 추가하여 대출 기관은 1~3퍼센트 포인트의 마진을 추가합니다. 따라서 LIBOR가 2.5%이고 대출 기관의 마진이 2%이면 역 모기지 이자율은 4.5%가 됩니다. 1월 현재 2020년 대출 기관의 마진은 1.5%에서 2.5% 사이였습니다. 리버스 모기지 기간 동안 이자는 복합적으로 작용하며 신용 점수는 리버스 모기지 이자율이나 자격 요건에 영향을 미치지 않습니다.

얼마나 빌릴 수 있습니까?

리버스 모기지로부터 받게 될 수익은 대출 기관과 지불 계획에 따라 다릅니다. 를 위해 HECM, 대출 가능한 금액은 가장 어린 대출자의 연령, 대출 금리 및 주택 감정가 또는 FHA의 최대 청구 금액 중 작은 금액(현재 $765,600) 1월 1, 2020.

그러나 집이나 집과 가까운 곳에서 100% 빌리는 것은 불가능합니다. 주택 자산의 일부는 모기지 보험료와 이자를 포함한 대출 비용을 지불하는 데 사용해야 합니다. 다음은 대출할 수 있는 금액에 대해 알아야 할 몇 가지 다른 사항입니다.

• 대출금액은 가장 어린 차용인의 나이를 기준으로 하며, 차용인이 기혼인 경우 차용인이 아닌 경우에도 연하 배우자의 나이를 기준으로 합니다. 가장 어린 차용인이 나이가 많을수록 대출 금액이 높아집니다.
• 모기지 이자율이 낮을수록 더 많이 빌릴 수 있습니다.
• 자산의 감정가가 높을수록 더 많이 빌릴 수 있습니다.
• 강력한 역 모기지 재정 평가는 대출 기관이 귀하를 대신하여 재산세 및 주택 소유자 보험을 지불하기 위해 일부를 원천 징수하지 않기 때문에 귀하가 받게 될 수익을 증가시킵니다.

실제로 빌릴 수 있는 금액은 초기 원금 한도를 기준으로 합니다. 2018년 1월 평균 초기 원금 한도는 $211,468이었고 평균 최대 청구액은 금액은 $412,038입니다. 평균 차용인의 초기 원금 한도는 최대 청구액의 약 58%입니다. 양.

정부는 2017년 10월에 초기 원금 한도를 낮추어 주택 소유자, 특히 젊은 사람들이 리버스 모기지를 받기가 더 어려워졌습니다. 반대로, 이러한 변화는 차용인이 더 많은 자산을 보존하는 데 도움이 됩니다. 정부는 보험료를 변경한 것과 같은 이유로 한도를 낮췄습니다. 모기지 보험 기금의 적자가 지난 회계 연도에 거의 두 배로 늘었기 때문입니다. 이것은 대출자에게 지불하고 역 모기지 손실로부터 납세자를 보호하는 기금입니다.

일을 더 복잡하게 하는 것은 일시금이나 신용 한도를 선택할 때 첫 해에 초기 원금 한도를 모두 빌릴 수 없다는 것입니다. 그 대신, 앞으로 모기지론을 상환하는 데 돈을 사용하는 경우 최대 60% 또는 그 이상을 빌릴 수 있습니다. 일시불을 선택하면 선불로 받는 금액만 받을 수 있습니다. 신용 한도를 선택하면 시간이 지남에 따라 신용 한도가 증가하지만 한도에 미사용 자금이 있는 경우에만 해당됩니다.

리버스 모기지, 배우자 및 상속인

두 배우자 모두 대출에 동의해야 하지만 둘 다 차용인일 필요는 없으며 이러한 합의는 문제를 일으킬 수 있습니다. 두 명의 배우자가 한 집에 함께 살고 있지만 한 배우자만 리버스 모기지 차용인으로 지명된 경우, 차용 배우자가 먼저 사망하면 다른 배우자가 집을 잃을 위험이 있습니다. 리버스 모기지는 차용인이 사망할 때 상환해야 하며 일반적으로 주택을 매각하여 상환합니다. 생존 배우자가 집을 유지하기를 원하면 모기지 융자는 다른 수단을 통해, 아마도 비싼 재융자를 통해 상환해야 할 것입니다.

한 배우자만 집에 대한 소유권을 보유하고 있는 경우, 아마도 상속을 받았거나 그 소유권이 결혼 이전에 있었기 때문에 한 배우자만 차용인이 될 수 있습니다. 이상적으로는 두 배우자 모두 소유권을 보유하고 두 사람 모두 역 모기지 대출을 받는 사람이 되므로 첫 번째 배우자가 다른 사람은 계속해서 역 모기지 수익금에 접근할 수 있고 집에서 계속 살 수 있습니다. 죽음. 차용 배우자가 1년 이상 생활 보조 시설이나 요양원으로 이사해야 하는 경우 차용하지 않는 배우자는 집을 잃을 수도 있습니다.

역 모기지 사기 방지

리버스 모기지만큼 잠재적으로 수익성이 높은 상품과 인지 장애가 있거나 재정적 구제를 간절히 원하는 취약한 대출 인구로 인해 사기가 만연합니다. 파렴치한 공급업체와 주택 개조 계약자는 노인들이 주택 개조 비용을 지불하기 위해 역 모기지를 확보하여 돈을 받을 수 있도록 지원하기 위해 노년층을 목표로 삼았습니다. 공급업체 또는 계약자는 약속된 양질의 작업을 실제로 제공할 수도 있고 제공하지 않을 수도 있습니다. 그들은 집주인의 돈을 훔칠 수도 있습니다.

친척, 간병인 및 재정 고문도 위임장을 사용하여 주택 담보 대출을 취소한 다음 훔쳐 노인을 이용했습니다. 연금이나 종신보험과 같은 금융 상품을 구매하도록 설득함으로써 노인이 상환액을 취득해야만 감당할 수 있습니다. 저당. 이 거래는 소위 재정 고문에게만 이익이 될 가능성이 높습니다. 이들은 무의식적으로 주택 소유자를 넘어뜨릴 수 있는 역 모기지 사기의 일부일 뿐입니다.

차압을 피하기 위해 이렇게 하십시오

리버스 모기지와 관련된 또 다른 위험은 압류 가능성입니다. 차용인이 모기지 지불에 대한 책임이 없으므로 연체될 수 없음에도 불구하고 역 모기지는 차용인이 특정 조건을 충족해야 합니다. 이러한 조건을 충족하지 못하면 대출 기관은 압류할 수 있습니다.

역 모기지 차용인으로서 귀하는 해당 주택에 거주하고 유지해야 합니다. 집이 파손된 경우 판매 시점에 공정한 시장 가치가 없을 것이며 대출 기관은 차용인에게 제공한 전체 금액을 회수할 수 없습니다. 재산세 및 주택 소유자 보험에 대한 최신 정보를 유지하려면 리버스 모기지(Reverse Mortgage)도 필요합니다. 다시 말하지만, 대출 기관은 주택에 대한 자신의 이익을 보호하기 위해 이러한 요구 사항을 부과합니다. 재산세를 내지 않으면 지방 세무 당국이 집을 압류할 수 있습니다. 주택 소유자 보험이 없고 집에 화재가 발생하면 대출 기관의 담보가 손상됩니다.

결론

리버스 모기지는 대출의 작동 방식과 관련된 절충안을 이해하는 고령 주택 소유자에게 유용한 재정 도구가 될 수 있습니다. 이상적으로는 리버스 모기지 대출에 관심이 있는 사람이라면 누구나 시간을 내어 이러한 대출이 어떻게 작동하는지 철저히 배울 것입니다. 그렇게 하면 파렴치한 대출 기관이나 약탈적인 사기꾼이 그들을 공격할 수 없으며 건전한 결정을 내릴 수 있습니다. 그들이 형편없는 역 모기지 카운슬러를 얻고 대출에 불쾌한 놀라움이 오지 않더라도.

가장 평판이 좋은 대출 기관에서 리버스 모기지를 발행하더라도 여전히 복잡한 상품입니다. 차용인은 주택 자산을 사용하는 방법에 대해 최선의 선택을 하고 있는지 확인하기 위해 시간을 내어 이에 대해 스스로 교육해야 합니다.