모기지 이자는 어떻게 계산됩니까?

모기지로 집을 사는 것은 가장 큰 금융 거래 우리 대부분이 들어갈 것입니다. 일반적으로 은행이나 모기지 대출 기관은 주택 가격의 80%를 융자할 것이며 귀하는 특정 기간 동안 이자와 함께 상환하는 데 동의합니다. 대출기관을 비교해보면, 모기지 금리, 대출 옵션, 모기지가 어떻게 작동하고 어떤 종류가 귀하에게 가장 적합한지 이해하는 것이 도움이 됩니다.

모기지 지불 계산 방법

대부분의 모기지에서는 빌린 금액(원금)에 이자를 더한 금액의 일부를 매월 상환합니다. 대출 기관은 상각 공식을 사용하여 각 지불을 원금과 이자로 나누는 지불 일정을 만듭니다.

대출한도대로 갚으면 상각 일정, 대출은 정해진 기간(예: 30년)이 끝날 때까지 전액 상환됩니다. 모기지가 고정 이자율 대출인 경우 각 지불액은 동일한 금액입니다. 모기지가 변동금리 대출인 경우 대출 금리가 변경됨에 따라 지불액이 주기적으로 변경됩니다.

대출 기간 또는 기간에 따라 매월 지불할 금액도 결정됩니다. 기간이 길수록 일반적으로 월 지불액이 낮아집니다. 절충안은 모기지 상환 기간이 길수록 더 긴 기간 동안 이자를 지불하게 되므로 주택의 전체 구매 비용이 더 높아진다는 것입니다.

고정금리 대 조정 금리 모기지

은행과 대출 기관은 주로 두 가지 기본 유형의 대출을 제공합니다.

• 고정 비율: 이자율은 변하지 않습니다.
• 조정 가능한 비율: 이자율은 정의된 조건(변동 이자율 또는 하이브리드 대출이라고도 함)에 따라 변경됩니다.

다음은 두 가지 유형이 작동하는 방식입니다.

고정금리 모기지

이러한 유형의 모기지에서는 이자율이 대출 기간 동안 고정되어 변경되지 않습니다. 월 상환액도 대출 기간 동안 동일하게 유지됩니다. 대출은 종종 30년의 상환 수명을 가지지만 10년, 15년 또는 20년의 더 짧은 기간도 널리 이용 가능합니다. 대출 기간이 짧을수록 월 상환액은 더 많지만 총 이자 비용은 더 낮습니다.

예: 연 4.5%의 이율로 30년 동안 $200,000 고정 이율 모기지(360개월 납입금)를 납입하면 약 $1,013가 됩니다. (부동산세, 개인 모기지 보험, 그리고 주택 소유자 보험은 추가되며 이 그림에 포함되지 않습니다.) 4.5%의 연간 이자율은 0.375%(4.5%를 12로 나누기)의 월 이자율로 변환됩니다. 따라서 매월 미결제 대출 잔액에 대해 0.375%의 이자를 지불하게 됩니다.

$1,013를 처음 지불할 때 은행은 대출 이자에 $750, 원금에 $263를 적용합니다. 두 번째 월별 지불액은 원금이 조금 더 적기 때문에 이자가 조금 더 적게 발생하므로 원금이 약간 더 많이 상환됩니다. 지불 359로 거의 모든 월 지불액이 원금에 적용됩니다.

변동금리 모기지(ARM)

변동금리 모기지의 이자율은 영구적으로 고정되어 있지 않기 때문에 월 지불액은 대출 기간 동안 변경됩니다. 대부분의 ARM에는 이자율이 얼마나 많이 변동할 수 있는지, 얼마나 자주 변경될 수 있으며, 얼마나 높을 수 있는지에 대한 제한 또는 상한선이 있습니다. 이자율이 오르거나 내리면 대출 기관은 월별 지불액을 다시 계산하여 다음 요율 조정이 발생할 때까지 안정적으로 유지됩니다.

고정 이자율 모기지와 마찬가지로 대출 기관이 귀하의 월 지불금을 받을 때 일부는 이자로 적용되고 다른 일부는 원금에 적용됩니다.

대출 기관은 종종 ARM의 처음 몇 년 동안 더 낮은 이자율을 제공합니다. 티저 비율하지만 그 이후에는 1년에 한 번 정도 요금이 변경될 수 있습니다. ARM의 초기 이자율은 고정 이자율 모기지 이자율보다 훨씬 낮은 경향이 있습니다. 그런 이유로 집에 몇 년만 머물 계획이라면 ARM이 매력적일 수 있습니다.

ARM을 고려하고 있다면 이자율이 어떻게 결정되는지 알아보십시오. 대부분은 1년 만기 미 재무부 채권 금리, 특정 추가 비율 또는 마진과 같은 특정 지수에 연결되어 있습니다. 또한 이자율이 얼마나 자주 조정되는지 물어보십시오. 예를 들어, 5년에서 1년 만기 ARM은 5년 동안 고정 금리가 적용됩니다. 그 후, 이율은 대출 기간의 나머지 기간 동안 매년 조정됩니다.

예: 30년 동안 200,000달러의 5년에서 1년 조정 금리 모기지(360개월 지불)는 다음으로 시작할 수 있습니다. 5년 동안 연 4%의 이율을 적용하고 그 이후에는 매년 0.25%씩 이율을 변경할 수 있습니다. 년도. 1개월부터 60개월까지의 지불 금액은 월 $955입니다. 그런 다음 0.25% 증가하면 61개월에서 72개월까지의 지불액은 $980이 되고 73개월에서 84개월까지의 지불액은 $1,005가 됩니다. (다시 말하지만 세금과 보험은 이 수치에 포함되어 있지 않습니다.)

이자 전용 대출

훨씬 더 드문 세 번째 옵션(보통 부유한 주택 구입자나 수입이 불규칙한 사람들을 위한 것)은 다음과 같습니다. 이자 전용 모기지. 이름에서 알 수 있듯이 이 유형의 대출은 처음 몇 년 동안은 이자를 지불할 수 있는 옵션을 제공하므로 월 지불액이 줄어듭니다. 상대적으로 짧은 기간 동안 주택을 소유할 것으로 예상하고 더 큰 월별 지불이 시작되기 전에 판매하려는 경우 합리적인 선택이 될 수 있습니다. 그러나 집에 어떤 자산도 쌓을 수 없으며 집의 가치가 떨어지면 결국 가치보다 더 많은 빚을 지게 될 수 있습니다.

점보 모기지론

점보 모기지는 일반적으로 대출 한도 준수, 현재 더 높은 하와이와 알래스카를 제외한 모든 주에 대해 $548,250입니다. 한도는 또한 뉴욕시와 샌프란시스코와 같이 연방 정부가 지정한 고가 주택 시장에서 더 높습니다. 현재 최대 적합 대출 한도는 $822,375입니다.

점보 대출은 고정되거나 조정될 수 있습니다. 그들에 대한 이자율은 동일한 유형의 소규모 대출에 대한 이자율보다 약간 높은 경향이 있습니다.

일반적으로 매우 부유한 사람들을 위한 이자만 있는 점보 대출도 가능합니다. ARM과 유사한 구조로 이자만 지급되는 기간이 최대 10년이다. 그 후, 이율은 매년 조정되고 지불액은 원금을 상환하는 데 사용됩니다. 이 시점에서 지불액이 크게 증가할 수 있습니다.

세금, 보험 및 기타 비용을 잊지 마십시오

주택을 구입하는 경우 대출 자체에 대한 높은 이자율을 얻을 수 있다 하더라도 월 모기지 상환액에 크게 추가될 수 있는 다른 항목도 고려해야 합니다. 예를 들어, 대출 기관은 모기지 지불의 일부로 부동산 세금과 보험료를 지불하도록 요구할 수 있습니다. 돈이 들어갈 것이다 에스크로 계정, 그리고 당신의 대출 기관은 만기가 되면 청구서를 지불할 것입니다. 이러한 비용은 고정되어 있지 않으며 시간이 지남에 따라 증가할 수 있습니다. 대출 기관은 모기지 계약의 일부로 추가 비용을 항목화하고 주기적으로 다시 계산합니다.