뉴욕시에서의 생활: 협동조합 vs. 콘도

협동조합 vs. 콘도: 개요

콘도와 코업은 유사점을 공유하지만 거주자에게 다양한 옵션을 제공하는 고유한 특성도 있습니다. 여러모로 뉴욕시 부동산 시장은 미국의 다른 시장과 다릅니다. 가장 큰 차이점 중 하나는 NYC에서 판매되는 아파트가 콘도 또는 코압이라는 것입니다.

대부분의 장소에서 콘도가 원칙이지만 Big Apple에서는 그렇지 않습니다. 비록 대부분의 추정치에 따르면 협동조합이 NYC의 콘도보다 75% 정도 더 많기는 하지만, 주어진 순간에 더 많은 콘도가 활성 시장에 있습니다.

코업과 콘도의 차이점에 대한 간략한 조사부터 시작하겠습니다. 당신이 살 때 분양 아파트, 귀하의 아파트와 일부 공용 공간이 귀하의 소유입니다. 협동조합을 살 때 실제로 아파트를 사는 것이 아닙니다. 대신, 당신은 당신의 건물인 기업의 주식을 사고 있습니다. 귀하의 지분 규모는 아파트 규모에 따라 다릅니다. 주식을 구입하면 협동 조합 건물의 유닛을 차지할 수 있습니다. 콘도를 닫을 때, 당신은 증서; 협동조합을 마감할 때 독점권을 얻게 됩니다. 임차권.

대부분의 경우 콘도와 협동 조합에는 도어맨과 관리자가 있습니다. 일부는 다른 두 사람이 하지 않는 모든 작업을 수행할 컨시어지를 추가할 것입니다. NS 예의 소박한(지하의 창고일 수도 있음) 조경된 테라스, 당구장, 피아노실, 상영실, 어린이 놀이방 및 체육관과 같이 모든 것을 포괄할 수 있습니다.

콘도

한때 이상치로 여겨졌지만 지금은 힙한 것으로 여겨지는 새로운 지역에서 콘도를 찾을 수 있습니다. 뉴욕 부동산 중개업체 씨티 해비타츠(Citi Habitats)의 게리 말린(Gary Malin) 사장은 “하늘에 유리로 된 집에 사는 것이 자신의 스타일이라면 콘도를 많이 볼 것”이라고 말했다. 콘도 건물은 1970년대까지 뉴욕시에서 흔하지 않았기 때문에 종종 협동조합보다 현대적입니다."

"맨해튼에서는 새로운 콘도 건물을 지을 수 있는 토지가 제한되어 있기 때문에"라고 Malin은 덧붙입니다. 콘도미니엄은 극동과 서부의 유망한 주변 지역에서 발견될 가능성이 높습니다. 측면. Queens와 Brooklyn에서 우리는 이전에 지어진 많은 신축 콘도를 보았습니다. Long Island City와 Williamsburg의 해안가와 다운타운의 산업 지역 브루클린.”

계약금 및 가격

비용은 종종 부동산 구매를 위한 결정 과정을 주도할 수 있으며 콘도는 매력적인 계약금, 일반적으로 구매 가격의 10%만 필요합니다. 그러나 콘도는 코업보다 가격이 높은 경향이 있습니다.

마감 비용

콘도의 폐쇄 비용은 협동 조합보다 높습니다. 자세한 내용은 뉴욕 부동산 변호사 아담 스톤에게 두 가지를 비교해 달라고 부탁했다. 여기 그가 생각해낸 것이 있습니다. $800,000 모기지가 있는 $100만 콘도의 경우, 마감 비용 다음과 같을 것입니다:

• 소유권 보험 구매자 $4,500
• 대출 기관을 위한 소유권 보험, $1,000
• 제목 검색, $700
• 녹음비, $700
• 뉴욕주 맨션세, $10,000
• 뉴욕주 모기지 기록세, $15,370
• 총계: $32,270 (대주 수수료 제외, 대부업체에 따라 다름)

맨션세가 무엇인지 궁금해하는 사람을 위해 Stone은 다음과 같이 설명합니다. 양도세 판매가격의 0.4%에 해당하는 금액입니다. 파는 사람 모든 주거용 부동산. 또한 1% 구매자 양도세가 있는데, 100만 달러 이상의 주거용 부동산에만 적용되기 때문에 '맨션세'라고도 합니다.”

월별 요금

콘도 소유자는 "공통 요금"이라고 하는 월별 청구서를 가지고 있습니다. 이 청구서는 공용 구역, 조경, 직원 급여 및 일부 유틸리티 비용과 같은 건물 유지 관리에 사용됩니다.

콘도 소유자는 매달 두 개의 수표(하나는 건물 유지비, 다른 하나는 재산세)를 쓰지만 콘도 소유주의 합산 총액이 협동조합 소유주의 유지비보다 낮은 경우가 많습니다.

보드

콘도 보드는 협동 보드보다 덜 까다로운 경향이 있습니다. Co-ops는 인터뷰를 포함하여 더 긴 승인 절차를 거칩니다. 이사회는 잠재 구매자가 협동 조합을 구입할 수 있는지 여부를 결정합니다.

워너 M.에 따르면 Lewisof Halstead Property의 Harkov Lewis 팀은 “콘도를 사용하면 건물에서 구매자에게 패키지를 요청할 수 있지만 인터뷰는 없고 건물에는 첫 번째 거절의 권리 (즉, 그들이 승인해야 하거나 콘도가 직접 구매해야 함), 이는 귀하가 구매자(또는 파이낸싱)에게 어떤 일이 발생하지 않는 한 서명된 계약을 가지고 있습니다. 완료."

규칙

콘도는 구매를 위한 외국 자금 사용에 대한 제한을 포함하여 규칙이 적은 경향이 있습니다. 콘도를 통해 국제 투자자는 자신의 공간을 사고 임대할 수 있습니다. 일반적으로 몇 가지 주의 사항이 있지만 번거로운 것은 없습니다. 콘도는 또한 협동조합을 위한 전대 절차와 비교하여 비교적 쉽게 아파트를 전대하거나 다른 당사자에게 임대할 수 있습니다. 그러나 일부 콘도 협회는 다른 콘도보다 더 많은 규칙을 부과할 수 있습니다. 결과적으로 잠재 구매자가 조사를 통해 허용되는 항목과 허용되지 않는 항목을 결정하는 것이 중요합니다.

구매자의 선호

Citi Habitats의 사장인 Gary Malin에 따르면, “당신이 자신의 드러머의 비트에 맞춰 행진하고 유연성을 중시한다면 콘도가 현명한 선택이 될 것입니다. 그러나 이 자유에는 대가가 따른다는 것을 이해하십시오. 콘도는 거의 항상 동등한 협동 조합보다 비쌉니다. 또한 엘리베이터에서 정기적으로 새로운 얼굴을 보는 것이 문제라면 다른 곳을 살펴보십시오. 세입자는 콘도 건물에서 흔히 볼 수 있습니다. 소유자는 종종 콘도의 보다 자유로운 정책을 이용합니다.”

협동조합

일반적으로 오래된 기존 주거 지역에는 협동 조합이 우세합니다. Gary Malin은 다음과 같이 설명합니다. “역사적 유산을 좋아한다면 거의 모든 전쟁 전 건물이 이런 방식으로 구성되어 있기 때문에 협동 조합에 빠지게 될 가능성이 큽니다. 또한 협동 조합 건물은 콘도 개발보다 오래된 경향이 있기 때문에 종종 더 중심적인 위치에 있습니다. 예를 들어 어퍼 이스트 사이드의 파크 애비뉴를 따라 늘어선 거의 모든 주거용 건물(어퍼 이스트 사이드(어떤 측정에서든 최고의 위치))은 협동 조합입니다.”

계약금 및 가격

콘도와 마찬가지로 결정은 얼마를 지출할 수 있고 계약금으로 저축할 수 있는지에 달려 있습니다. 10%만 줄여도 가능하지만 구매 가격 콘도의 경우, 협동조합은 구매 가격의 20%에서 50% 정도인 훨씬 더 높은 계약금을 요구할 수 있습니다. 좋은 소식은 코업의 구매 가격이 콘도보다 저렴한 경향이 있다는 것입니다. 그러나 가격은 관련된 지역에 따라 다를 수 있습니다.

마감 비용

뉴욕 부동산 변호사 Adam Stone에 따르면 협동조합은 폐쇄 비용이 더 낮습니다. 비용이 $32,000 이상인 콘도에 대해 위에서 인용한 예에서 협동 조합에는 $10,000 맨션세가 있습니다. 큰 차이는 콘도가 있다는 사실 때문입니다. 부동산, 협동조합 주식은 개인 재산.

"일부에게는 의미론적일 수 있지만 마감 비용을 계산할 때는 그렇지 않습니다."라고 Stone은 덧붙입니다.

월별 요금

협동 조합 소유자는 "유지 관리" 요금이라고 하는 한 달에 한 번 수표를 씁니다. 콘도와 마찬가지로 월 사용료는 건물을 제대로 운영하는 데 필요한 건물과 직원의 기본적인 유지 관리에 사용됩니다. 수수료에는 건물에 대한 모기지론의 적어도 일부가 포함되는 경우가 많기 때문에 코업 수수료는 콘도 수수료보다 높은 경향이 있습니다. 월 사용료는 건물의 크기에 따라 다를 수 있습니다.

그러나 유지 보수 및 일반 요금이 고정되어 있지 않다는 점에 유의하는 것이 중요합니다. 새 지붕, 새 로비, 더 많은 직원과 같은 주요 비용은 이사회 구성원이 결정하고 거의 되돌릴 수 없는 평가를 유발할 수 있습니다.

보드

앞서 언급했듯이 대부분의 협동조합 위원회는 엄격하고 종종 긴 신청 절차를 거쳐야 합니다. 구매자가 재무 정보를 전달하고 고용 확인을 위해 제출하며 개인 배경이 있을 수 있습니다. 확인하다.

워너 엠. Lewisof Halstead Property의 Harkov Lewis 팀은 다음과 같이 요약합니다. 자금 조달), 또한 일반적으로 매우 상세하고 신청서를 제출한 후 이사회의 승인을 받아야 합니다. 시간이 많이 걸리는. 그런 다음 구매자는 인터뷰 후 또는 심지어 그 전에도 패키지에 들어 있는 어떤 이유로 인해 거의 또는 아무 이유 없이 거부될 수 있습니다. 나는 운이나 거절 사유가 전혀 없는 거래를 했고 거래를 보았습니다.”

규칙

협동 조합 보드는 콘도보다 규칙이 더 많고 언제 트롬본을 연습할 수 있는지, 문에 크리스마스 장식을 둘 수 있는지, 애완동물이 함께 들어갈 수 있는지 여부를 규정할 수 있습니다. 대부분의 규칙은 협동 생활의 조화, 고요함, 정중함을 증진하기 위한 것입니다.

그러나 일부 국내 구매자와 거의 모든 국제 구매자를 낙담시키는 규칙은 전대에 대한 협동 제한입니다. 정책은 건물에 따라 다르지만 일반적으로 협동조합이 허용하는 경우 주주 그들의 아파트를 전대하는 것은 5년 중 1년 또는 2년과 같이 제한적입니다. 소유자는 일반적으로 전대하기 전에 특정 기간 동안(어떤 경우에는 3년까지) 해당 부동산에 거주해야 합니다. 소유자는 일반적으로 전대를 허용하기 위해 수수료를 지불하고 잠재적으로 전대자는 신청서를 작성해야 하며 배경 조사의 대상이 될 수 있습니다. 이사회 승인은 필수입니다.

국제 개인의 구매를 불가능하게 만드는 협동 조합의 또 다른 규칙은 자금이 미국 이외의 지역에 있는 사람을 수락할 가능성이 낮다는 것입니다.

Lewis에 따르면, “협동조합은 모두 안정적이고 장기적으로 거주하는 주민 그룹을 구축하는 것입니다. 콘도는 그것에 대해 그다지 걱정하지 않는 것 같습니다."

구매자의 선호

선호도를 선택할 때 Gary Malin은 다음과 같이 말합니다.

협동조합은 안정성을 중요시하고 건물에 뿌리를 내리고자 하는 사람들에게 현명한 선택입니다. 단순히 "장기간 동안 이 일을 하고 있습니까?"라고 자문해 보십시오. 협동 조합은 콘도보다 훨씬 덜 일시적이므로 이웃을 알고 싶다면 살기에 좋은 곳입니다. 분석하고 찌르고 찌를 준비를 하십시오. 그러나 이 과정이 협동 조합을 안정적이고 놀라울 정도로 안전한 투자로 유지하는 것임을 이해하십시오.