Fannie Mae: paskolos, „HomePath“ ir viskas, ką turėtumėte žinoti

Fannie Mae - oficialiai žinoma kaip Federalinė nacionalinė hipotekos asociacija (FNMA) - yra a vyriausybės remiama įmonė (GSE), užsakytas Kongreso, siekiant skatinti būsto nuosavybę ir užtikrinti likvidumą hipotekos rinkai. Ji buvo įkurta 1938 m Didžioji depresija kaip dalis Naujas susitarimas. Jos tikslas- padėti mažas ir vidutines pajamas gaunantiems skolininkams gauti finansavimą būstui.

Ką daro Fannie Mae

Kaip antrinė hipotekos rinka dalyvė, Fannie Mae nesuteikia hipotekos paskolų. Vietoj to ji palaiko lėšas skolintojams, pirkdama arba garantuodama kredito unijų, bankų išduotas hipotekas, taupoir kitoms finansų institucijoms. Ji yra viena iš dviejų stambių hipotekos pirkėjų antrinėje rinkoje. Kitas yra jo brolis Fredis Macas, arba Federalinė būsto paskolų hipotekos korporacija, kuri taip pat yra Kongreso išnuomota GSE.

Įsigijusi hipotekos antrinėje rinkoje, Fannie Mae jas sujungia ir sudaro hipotekos užtikrintus vertybinius popierius (MBS). MBS yra turtu užtikrinti vertybiniai popieriai, kurie yra garantuoti hipotekos ar hipotekos fondu. Tada Fannie Mae hipotekos vertybinius popierius perka institucijos, tokios kaip draudimo bendrovės, pensijų fondai ir investiciniai bankai. Ji garantuoja pagrindinės sumos ir palūkanų mokėjimą už savo MBS.

„Fannie Mae“ taip pat turi savo portfelį, paprastai vadinamą išlaikytu portfeliu, kuris investuoja į savo ir kitų institucijų hipotekos užtikrintus vertybinius popierius. Fannie Mae išleidžia skolą, vadinamą agentūros skola, norėdama finansuoti savo išlaikytą portfelį.

Investuodama į hipotekos rinką, Fannie Mae sukuria likvidumą skolintojams, o tai savo ruožtu leidžia jiems tai padaryti pasirašyti arba finansuoti papildomas hipotekas. 2020 metais Fannie Mae hipotekos rinkai suteikė 1,4 trilijono dolerių likvidumo, o tai padėjo mažas pajamas gaunantiems amerikiečiams pirkti, refinansuoti ar išsinuomoti maždaug šešis milijonus namų.

Fannie Mae akcijos

Fannie Mae akcijų kaina

Fannie Mae viešai prekiaujama nuo 1968 m. Iki 2010 m. Ji prekiavo Niujorko vertybinių popierių birža (NYSE). Sekant Didžioji recesija ir kokią įtaką jis padarė būsto rinka, Fannie Mae buvo priversta išbraukti savo akcijas, nes neatitiko NYSE nustatyto minimalaus uždarymo kainos reikalavimo. Fannie Mae dabar prekiauja be recepto.

Antroje 2008 m. Pusėje vyriausybė perėmė Fannie Mae ir Freddie Mac konservatorija iš Federalinė būsto finansų agentūra (FHFA). The JAV iždo suteikė 191,5 mlrd. dolerių, kad išlaikytų abu mokius. Abi agentūros grąžino pinigus, o vėliau ir kai kurios.

2012 m. Rugpjūčio mėn. Fannie Mae dividendų įsipareigojimus reglamentuojančios sąlygos buvo pakeistos taip, kad JAV iždas pareikalavo pelno kiekvieno ketvirčio pabaigoje ir suteikė kapitalo, jei yra deficitas. 2019 m. Rugsėjo mėn. Iždas ir FHFA paskelbė, kad Fannie Mae ir Freddie Mac gali pradėti laikyti savo pajamas, kad sudarytų atitinkamai 25 milijardų ir 20 milijardų dolerių kapitalo atsargas. Šis žingsnis yra žingsnis link dviejų perėjimo iš konservatorijos.

Fannie Mae paskolos reikalavimai

Norėdami užsiimti verslu su Fannie Mae, hipotekos skolintojas turi laikytis federalinės vyriausybės paskelbto pareiškimo dėl antrinio skolinimo. Pareiškime kalbama apie kelias rizikas, susijusias su subprime paskolos, pvz., žemos įvadinės palūkanų normos, po kurių eina didesnė kintama palūkanų norma, labai didelės palūkanų normos ribos padidėjimas, apsiribojant be skolininko pajamų dokumentacijos, ir produkto savybės, dėl kurių dažnai refinansuojama paskola tikėtina.

Fannie Mae įsigytos hipotekos ir garantijos turi atitikti griežtus kriterijus. Riba, pavyzdžiui, a įprasta paskola Vienos šeimos namai 2021 m. yra 548 250 USD (nuo 510 400 USD 2020 m.) daugelyje vietovių ir 822 375 USD (nuo 765 600 USD 2020 m.) brangių vietovių, įskaitant Havajus ir Aliaską. FHFA nustato šias ribas.

Norėdami gauti paskolą, kurią remia Fannie Mae, turėsite kreiptis į patvirtintą skolintoją. Be to, kad būtų išvengta pirmiau minėtų antrinių paskolų, skolintojai turi atitikti tinkamumo ir rizikos prisiėmimo kriterijus, kurie užtikrina finansavimo kredito kokybę.

Kaip kreiptis dėl Fannie Mae paremtos hipotekos

Radę skolintoją, galintį išduoti „Fannie Mae“ užtikrintą paskolą, jums bus padedama užpildyti vienodą būsto paskolos paraišką. Turėsite surinkti ir pateikti finansinę informaciją bei dokumentus. Tai apima užimtumo ir jūsų bendrųjų pajamų įrašus bei ataskaitas, pvz., A W-2 arba 1099 formą, kad būtų galima juos paremti. Taip pat turėsite pateikti visus savo mėnesinius skolinius įsipareigojimus, tokius kaip kredito kortelių likučiai, mokėjimai už automobilį, alimentai ir išlaikymas vaikams.

Paprastai skolintojai nori vadovautis 28/36 taisyklė- tai yra, namų ūkis turėtų išleisti ne daugiau kaip 28% mėnesinių pajamų būsto išlaidoms ir ne daugiau kaip 36% skolų aptarnavimui (įskaitant būsto paskolas ir automobilių paskolas). Fannie Mae priims maksimumą skolos ir pajamų santykis (DTI) 36%, tačiau tai gali siekti net 45%, jei skolininkas atitinka kredito balą ir privalomųjų atsargų reikalavimus.

Jei jūsų DTI santykis yra per didelis, galite atlikti didesnę įmoką, kuri sumažins jūsų mėnesines išlaidas. Nors 20% pradinė įmoka laikoma idealia, kai kurie skolininkai gali sugebėti sumažinti iki 3%.

Namų pirkėjai taip pat turi atitikti minimalius kredito reikalavimus, kad galėtų gauti Fannie Mae užtikrintas hipotekas. Vienos šeimos namams, kurie yra pagrindinė gyvenamoji vieta, a FICO balas ne mažiau kaip 620 fiksuoto dydžio paskolų ir 640 reguliuojamos palūkanų hipotekos (ARM) yra privalomas. Žinoma, kuo geresnis arba aukštesnis jūsų FICO balas, tuo labiau tikėtina, kad jums bus taikomos mažiausios turimos palūkanų normos.

Paskolos pakeitimai

Sekant hipotekos žlugimas, Fannie Mae pradėjo daug dėmesio skirti paskolų modifikavimui. Paskolos pakeitimai pakeičia esamos hipotekos sąlygas, kad padėtų skolininkams išvengti įsipareigojimų neįvykdymo, baigti uždarymu ir galiausiai prarasti namus. Pakeitimai gali apimti mažesnę palūkanų normą ir paskolos termino pratęsimą, o tai sumažintų mėnesines įmokas. Nuo 2008 m. Rugsėjo mėn. Fannie Mae ir Freddie Mac atliko daugiau nei 2,45 mln. Paskolos pakeitimų.

Fannie Mae namų kelias

Kai atsiranda hipotekos paskolų, kurių savininkas/investuotojas yra Fannie Mae, uždarymas arba kai nekilnojamasis turtas įsigyjamas per veiksmai vietoj uždarymo ar konfiskuoti, Fannie Mae bando laiku parduoti turtą, kad sumažintų galimą poveikį bendruomenei. HomePath.com yra „Fannie Mae“ svetainė, kurioje būsto pirkėjai ir investuotojai gali ieškoti ir teikti pasiūlymus dėl šių objektų, o „HomeReady by Fannie Mae“ siūlo pirkėjams finansuoti nekilnojamojo turto produktus.

Kai kuriais atvejais gali būti skiriamas specialus finansavimas. Tai apima pagalbą uždarymo išlaidoms, 3% įmokas ir pagerinimo išlaidas, susietas su paskola.

„HomePath.com“ siūlo tik Fannie Mae priklausančius nekilnojamojo turto objektus, įskaitant vieno šeimos namus, miesto namus ir daugiabučius. Fannie Mae naudoja vietinius nekilnojamojo turto specialistus, kad paruoštų, prižiūrėtų ir išvardytų parduodamus nekilnojamąjį turtą. Daugelyje sąrašų yra nuotraukų, nuosavybės aprašymų ir kitos informacijos, įskaitant informaciją apie mokyklą ir apylinkes.

Fannie Mae ir COVID-19

Dėl vykstančios koronaviruso pandemijos finansinio poveikio daugybė namų savininkų atsidūrė situacijose, kai negalėjo sau leisti mokėti hipotekos. Norėdami padėti šioje situacijoje,. Pagalbos koronavirusui, pagalbos ir ekonominio saugumo (CARES) įstatymas, priimtas 2020 m. kovo mėn., reikalavo, kad skolintojai, turintys federališkai užtikrintas hipotekas, suteiktų savo pandemijos paveiktiems klientams iki 180 dienų toleranciją ir nesulaikytų iškeldinimo. Vykdydama šią veiklą, Fannie Mae pasiūlė šias hipotekos pagalbos ir pagalbos galimybes vienos šeimos hipotekos paskolų gavėjams, kuriems finansinį poveikį padarė dabartinis pilietis Skubus atvėjis:

• Galimybė paprašyti hipotekos pagalbos kreipiantis į hipotekos administratorių
• Buvo numatyta, kad sustabdymas parduodant turtą ir iškeldinimas bus baigtas 2021 m. Liepos 31 d., Tačiau iškeldinimo sustabdymas buvo perkeltas į 2021 m. Rugsėjo 30 d.
• Teisė gauti atleidimo planą, siekiant sumažinti arba sustabdyti hipotekos mokėjimus iki 12 mėnesių
• Sustabdytas kredito biuro ataskaitų teikimas apie skolininkų pavėluotus mokėjimus vykdant įsipareigojimų neįvykdymo planą dėl sunkumų, susijusių su vykstančia pandemija
• Į skolų išieškojimo planą skolininkams nereikia mokėti pavėluotų mokesčių
• Reikalavimas, kad po atleidimo paslaugų teikėjas kartu su skolininkais sudarytų nuolatinį planą, kuris padėtų išlaikyti arba sumažinti mėnesio įmokas, jei reikia, įskaitant paskolos pakeitimą

Moratoriumo pratęsimas

2021 m. Birželio pabaigoje prezidentas Bidenas paskelbė, kad bus imtasi papildomų veiksmų siekiant užkirsti kelią rinkos uždarymui. Jo administracija pratęsė uždraudimo moratoriumą iki paskutinės liepos dienos, o jie pratęsė tolerancijos registraciją langas iki 2021 m. rugsėjo 30 d hipotekos.

Be to, FHFA taip pat nustatė lankstesnius skolinimo ir vertinimo standartus paskoloms, kurias remia Fannie Mae ir Freddie Mac. įsitikinę, kad būsto pirkėjai galėtų uždaryti paskolas pandemijos metu ir kad visos susijusios šalys galėtų išlaikyti socialinį atsiribojimą per visą laikotarpį procesas. Šie standartai dabar leidžia:

• Alternatyvūs pirkimo ir refinansavimo paskolų vertinimai (vertinimas važiuojant ir internetu, palyginti su vietoje)
• Alternatyvūs metodai, kaip dokumentuoti pajamas ir patikrinti darbą prieš pasibaigiant paskolai (pvz., Darbo patvirtinimas el. Paštu)
• Naudojimo išplėtimas įgaliojimas padėti užbaigti paskolas (pvz., elektroninius parašus)

Lankstumo galimybės dokumentuoti pajamas ir įgaliojimus baigėsi 2021 m. Balandžio 30 d., Tačiau alternatyvių vertinimų lankstumas buvo pratęstas iki 2021 m. Gegužės 31 d. Nors kai kurios pirminės apsaugos priemonės pagal CARES įstatymą jau pasibaigė, prezidentas Joe Bidenas pratęsė federalinės garantuotos hipotekos uždarymo moratoriumą iki 2021 m. Liepos 31 d.

Fannie Mae „RefiNow“ programa

Nuo 2021 m. Birželio 5 d. „Fannie Mae“ pasiūlys mažas pajamas gaunantiems hipotekos turėtojams naują refinansavimo galimybę per programą „RefiNow“, skirta sumažinti jų mėnesinius mokėjimus ir palūkanų normas. Kad galėtų būti tinkami, namų savininkai turi uždirbti ne daugiau kaip 80% savo ploto vidutinių pajamų (AMI).

Šia programa siekiama padėti daugiau namų savininkų refinansuoti, pašalinant kai kurias tradicinio refinansavimo proceso kliūtis, gerinant įperkamumą ir skatinant tvarią būsto nuosavybę. „Mažesnes pajamas gaunantys skolininkai paprastai refinansuoja lėčiau nei didesnių pajamų skolininkai, galbūt trūksta galimybė sutaupyti būsto išlaidų “,-sako Malloy Evans, vyresnysis viceprezidentas ir vienos šeimos vyriausiasis kredito rizikos pareigūnas, Fannie Mae.

Jei namų savininkai nėra tikri, ar Fannie Mae priklauso jų hipoteka, jie gali apsilankyti Fannie Mae paskolos paieškos įrankis. „RefiNow“ programa siūlo keletą privalumų namų savininkams. Pirma, reikia sumažinti būsto savininko palūkanų normą mažiausiai 50 bazinių punktų ir sutaupyti ne mažiau kaip 50 USD per mėnesinį būsto savininko hipotekos mokėjimą. Antra, Fannie Mae paskolos davėjui paskolos pirkimo metu suteiks 500 USD kreditą, jei buvo gautas sandorio įvertinimas, ir šis kreditas turi būti perduotas skolintojui Namo savininkas.

Norėdami gauti „RefiNow“, namų savininkas turi atitikti šias kvalifikacijas:

• Turėkite „Fannie Mae“ užtikrintą hipoteką, užtikrintą vieno vieneto pagrindine gyvenamąja vieta.
• Turėti einamąsias pajamas ne mažiau kaip 80% AMI (ne pajamas, gautas pradinės paskolos metu).
• Per pastaruosius šešis mėnesius niekada nepraleidote hipotekos įmokos ir per pastaruosius 12 mėnesių ne daugiau kaip vienas praleistas hipotekos mokėjimas.
• Turėkite hipoteką, kurios paskolos ir vertės santykis yra iki 97%, skolos ir pajamų santykis yra 65% arba mažesnis, ir mažiausiai 620 FICO balų.