Būsto valdžios institucijų obligacijų apibrėžimas

Kas yra būsto valdžios institucijų obligacijos?

Būsto valdžios institucijų obligacijas arba būsto obligacijas išleidžia valstybės ar vietos valdžios institucija, padedanti finansuoti prieinamo nuomojamo būsto statybą ar reabilitaciją. Pagal tam tikras programas pajamos iš tokių obligacijų taip pat gali būti naudojamos padėti mažas pajamas gaunantiems žmonėms įsigyti būstą. Investuotojų palūkanos už būsto valdžios institucijų obligacijas yra atleidžiamos nuo federalinių mokesčių, taip pat gali būti atleistos nuo valstybės ir vietos pajamų mokesčiai.

Kaip dauguma savivaldybių obligacijos, būsto valdžios institucijų obligacijos istoriškai buvo laikomos labai saugiomis investicijomis. Šiuo atveju obligacijas remia federalinė vyriausybė, kuri jas laiko priemone, skatinančia statyti būstą mažas pajamas gaunantiems žmonėms.

Būsto valdžios institucijų obligacijų supratimas

Savivaldybės institucija gali išleisti skolą obligacijų forma, kad pritrauktų kapitalą projektams finansuoti. Dviejų tipų savivaldybių obligacijos yra bendroji prievolė obligacijos ir pajamų obligacijas. Bendrosios prievolės (GO) obligacijų palūkanos ir pagrindinės sumos grąžinimas finansuojami iš valstybės ar vietos valdžios finansinių lėšų.

Šios obligacijos yra užtikrintos visiškas tikėjimas ir nuopelnas savivaldybės valdžia, kuri gali turėti įgaliojimus padidinti mokesčius, kad įvykdytų savo įsipareigojimus dėl GO obligacijų. Kita vertus, mokėjimo obligacijų mokėjimo įsipareigojimus užtikrina numatomas projekto, kuriam buvo išleista obligacija, pajamų srautas. Viena iš pajamų obligacijų formų yra būsto obligacijos.

Valstybė ir vietos valdžia išleidžia būsto obligacijas, kad finansuotų prieinamo nuomojamo būsto statybą ar reabilitaciją. Valstybė ar vietovė privalo ne tik grąžinti obligacijos pagrindinę sumą, bet ir sumokėti palūkanas už skolintus pinigus. Kaip privačios veiklos obligacijos (PAB), būsto obligacijos gali būti išleistos kvalifikuoto pelno ir pelno nesiekiančių vystytojų vardu, siekiant finansuoti mažas pajamas gaunančius daugiabučius ir senjorų būsto projektus.

Be to, pajamos iš būsto obligacijų taip pat gali būti išleistos siekiant užtikrinti nebrangų hipotekos finansavimą mažas pajamas gaunančioms šeimoms ar asmenims, kad jie galėtų įsigyti būstą. Hipotekos, teikiamos per būsto obligacijas, suteikiamos tik pirmą kartą būsto pirkėjams, kurie uždirba ne daugiau kaip vidutines pajamas. Be to, būsto, įsigyto su būsto obligacijų hipoteka, kaina yra ne didesnė kaip 90% vidutinės ploto pirkimo kainos.

Specialios aplinkybės

Būsto obligacijos paprastai turi mažas palūkanas ir gali būti išleistos kaip fiksuotos arba kintamos palūkanų normos reikalavimas (VRDO). Pagrindinė ir palūkanų išmokos obligacijų turėtojams atliekamos iš įkeisto hipotekos grąžinimo ir investicijų pajamų.

Paskolos gavėjų hipotekos grąžinimus renka būsto obligacijų patikėtinis, kuris investuoja lėšas į trumpalaikes investicijas iki numatyto laiko, kad sumokėtų palūkanas obligacijų savininkams. Tiesą sakant, mokėjimas už būsto obligacijas yra užtikrintas laiku ir nuosekliai mokant palūkanas ir pagrindinę paskolos gavėjo paskolos grąžinimo paskolą.

Būsto obligacijos yra naudingos valstybei ir privatiems investuotojams. Viena vertus, vyriausybė gauna daug pigių lėšų. Kita vertus, būsto obligacijų teikiamos mokesčių lengvatos yra labai patrauklios viršutinėje mokesčių grupėje.

Investuotojams būsto obligacijų mokamos palūkanos yra atleidžiamos nuo federalinio ir kartais valstybinio pajamų mokesčio. Kuo didesnis ribinis mokesčio tarifas, tuo vertingesnė būsto pajamų obligacijų mokesčių lengvata. Nors investuotojams taikomas alternatyvus minimalus mokestis (AMT) gali būti apmokestinami, atleidimas nuo mokesčio reiškia, kad investuotojai į aukštus federalinių mokesčių segmentus gauna naudos iš pajamų ir kitų savivaldybių obligacijų. Ši atleidimas nuo mokesčių padeda kompensuoti obligacijų mažas palūkanų normas.

Federalinis mažas pajamas gaunančio būsto mokesčio lengvatos yra kitas kapitalo šaltinis, kuris gali būti naudojamas vietoj būsto obligacijų arba prie jų, siekiant finansuoti prieinamus būsto projektus. Šie kreditai yra negrąžinami federaliniai pajamų mokesčio kreditai už dalį hipotekos palūkanų, kurias kvalifikuoti būsto pirkėjai moka kiekvienais metais.

Kadangi parduodant būsto valdžios institucijų obligacijas, joms būdinga valstybės skola, kartais reikalingas vietinių rinkėjų pritarimas. Pavyzdžiui, 2018 m. Kalifornijos rinkėjai patvirtino balsavimo priemonę parduoti 4 milijardus dolerių būsto valdžios institucijų obligacijų, skirtų finansuoti mažas pajamas gaunantiems gyventojams, veteranams ir ūkio darbuotojams skirtas programas.