„Case-Shiller“ būsto indekso supratimas

The „Case-Shiller“ indeksas, oficialiai žinomą kaip „S & P/Case-Shiller Home Price Index“, devintajame dešimtmetyje sukūrė trys ekonomistai-Allanas Weissas, Karlas Case ir Robertas Shilleris. Šie vyrai vėliau įkūrė įmonę, norėdami parduoti savo tyrimus, sekančius būsto kainas visoje JAV įsigijo „Fiserv, Inc.“, kurioje pateikiami duomenys už indekso, kurį platina „Standard & Vargšai.

Tiesą sakant, „Case-Shiller“ indeksas nėra tik vienas indeksas, bet jį sudaro keli indeksai:

• The Nacionalinis būsto kainų indeksas stebi gyvenamojo būsto vertės pokyčius, stebėdamas vienbučių namų pirkimo kainą ir perpardavimo vertę. Ji apima devyni pagrindiniai surašymo skyriai Jungtinėse Amerikos Valstijose.
• 10 miestų sudėtinis indeksas apima Bostoną, Čikagą, Denverį, Las Vegasą, Los Andželą, Majamį, Niujorką, San Diegą, San Franciską ir Vašingtoną.
• Į 20 miestų sudėtinį indeksą įeina visi minėti miestai, taip pat Atlanta, Šarlotė, Klivlendas, Dalasas, Detroitas, Mineapolis, Finiksas, Portlandas (Oregonas), Sietlas ir Tampa.
instagram viewer
• Taip pat yra 20 atskirų metro rajonų indeksų visuose aukščiau išvardytuose miestuose.

Kiekvienas iš šių indeksų, išskyrus nacionalinį indeksą, kuris apskaičiuojamas kas ketvirtį ir skelbiamas paskutinis vasario, gegužės, rugpjūčio ir lapkričio antradieniai skelbiami kiekvieno mėnesio paskutinį antradienį 9 val EST. Yra dviejų mėnesių duomenų vėlavimo laikas, todėl gegužės mėn. Paskelbta ataskaita apims tik būsto pardavimą iki kovo mėn.

Ką indeksas daro ir neseka

Kiekvienas indeksas nustato vienos šeimos individualių namų kainų pokyčius naudojant pakartotinio pardavimo metodas, kuriame lyginamos tų pačių nekilnojamojo turto pardavimo kainos laikui bėgant. Nauja statyba neįtraukta. Kadangi šie namai anksčiau nebuvo parduoti, nėra galimybės apskaičiuoti, kaip pasikeitė jų pardavimo kainos, kol jie neturėjo dviejų savininkų.

Vadinami pardavimo tipai, kuriuos seka „Case-Shiller“ indeksai ginklų pardavimo sandoriai. Tai sandoriai, kuriuose būstas buvo parduotas rinkos vertė ir pardavimo kainos duomenys gali būti naudojami norint gauti tikslią būsto rinkos apžvalgą. Sandoris, kai motina pardavė savo namus sūnui už palankią, mažesnę nei rinkos kainą, nebūtų įtraukta į jokį „Case-Shiller“ indeksą. Uždarymas pardavimas įtraukiamas į indeksus, nes pardavimas tarp banko ir asmens laikomas tiek rankomis, tiek pakartotiniu pardavimu.

Butai ir kooperatyvai nėra įtraukti į jokius pagrindinius indeksus. Tačiau yra atskiri butų indeksai, kurie seka butų kainas penkiose pagrindinėse rinkose: Bostone, Čikagoje, Niujorke, Los Andžele ir San Franciske.

Į indeksą taip pat neįtraukiamos nuosavybės, kurių pavadinimas pasikeičia (pavyzdžiui, nuosavybė, kuri dar neseniai buvo laikoma namu, bet yra dabar butas nebūtų įtrauktas), pardavimas prieš arba po to, kai turtas buvo dramatiškai pakeistas (pvz., dviejų miegamųjų namas, pertvarkytas į penkių miegamųjų namas) ir sandoriai, kuriuose, atrodo, yra duomenų klaidų (namas parduotas už 100 000 USD, vėliau buvo pranešta, kad parduodamas už 10 000 USD) pavyzdys).

Kodėl namų kainos yra svarbios

Net jei neperkate ar neparduodate būsto, būsto kainos yra rodiklis, rodantis, kaip veikia visa ekonomika. Ar žmonės jaučiasi įsitikinę, kad dabar tinkamas metas didelėms ir brangioms investicijoms? Kaip gerai konkretus geografinis regionas veikia ekonomiškai? Kaip sekasi įmonėms, turinčioms didelį akcijų paketą būsto sektoriuje? „Case-Shiller“ indeksas leidžia suprasti visus šiuos rodiklius.

Netgi galima netiesiogiai pasinaudoti būsto kainų pokyčiais investuojant į „S & P/Case-Shiller Home Price Indexes“ ateities sandorius ir pasirinkimo sandorius. Čikagos prekių birža. Šio tipo investicijos rekomenduojamos tokioms įmonėms kaip nuosavybė ir Nekilnojamasis turtas kūrėjai, bankai, hipotekos skolintojai ir namų tiekėjai, kad padėtų jiems sumažinti jų didelių akcijų būsto sektoriuje riziką. Net įmonės, kurios mažai ar visai nesusijusios su būstu, gali norėti investuoti į šiuos produktus, kad įvairintų savo portfelį ir valdytų investavimo riziką.

Galiausiai daugelis žmonių į savo namus yra investavę bent tiek, jei ne daugiau, nei į akcijas. Taigi būsto kainų pokyčiai daro didelę įtaką visai jų portfelio vertei.

Du alternatyvūs JAV būsto kainų indeksai

Namų kainų indeksas (HPI)

The JAV federalinė būsto finansų agentūra (FHFA), įsteigta pagal 2008 m. Būsto ir ekonomikos atkūrimo aktą,skelbia ketvirtinį būsto kainų indeksą (HPI). HPI apima 400 didmiesčių zonų visose 50 valstijų ir apima 1970 m.

FHFA HPI yra visapusiškas terminas keliems indeksams, kuriuos gamina FHFA ir pagrįsti dešimtimis milijonų namų pardavimų. Will Doerner, FHFA tyrimų ir statistikos skyriaus priežiūros ekonomistas, atkreipia dėmesį į tai, kad rinkos segmentuose, FHFA gamina tris pagrindinius indeksų tipus: tik pirkimo HPI, visų sandorių HPI ir išplėstinius duomenis HPI.

Pavyzdžiui, visų operacijų HPI apima refinansuoja, o ne tik pirkimai, o metinis HPI apima smulkiausius duomenis: iki pašto kodo, apskrities ir surašymo trakto lygio. Pavyzdžiui, žiniasklaidoje dažniausiai nurodomas tik pirkimo HPI. Išplėstinių duomenų HPI apima FHA hipotekas ir informaciją iš viešųjų įrašų, todėl duomenys gali apimti visą namų, parduodančių žemiau atitinkamos paskolos ribos, rinką.

FHFA taip pat sukuria kitus alternatyvius indeksus praktikams ir tyrėjams. Į HPI be streso neįtraukiami ribojimo sandoriai ir trumpi pardavimai. Metinis HPI siūlo duomenis apie granuliuotus geografinius lygius, pvz., Daugiau nei 2 000 apskričių, 19 000 pašto kodų ir 50 000 surašymo duomenų.

Paskolos našumo būsto kainų indeksas

Paskolos našumo būsto kainų indeksas, kurį sukūrė „CoreLogic“, taip pat naudojami pakartotinio pardavimo duomenys, tačiau jie nustatyti daug išsamesni. „CoreLogic HPI“ apima daugiau nei 7100 pašto kodų, 930 ir daugiau pagrindinių statistinių sričių (CBSA) ir metu daugiau nei 1300 apskričių, esančių visose 50 valstijų ir Kolumbijos apygardos leidinys. Nors duomenys atsilieka penkias savaites, „CoreLogic“ kiekvieną mėnesį atkuria savo nacionalinius duomenų rinkinius nuo nulio.

Užsienio būsto kainų indeksai

JAV nėra vienintelė šalis, gaminanti būsto kainų indeksus.

• Pagrindinis Kanados indeksas yra Nacionalinis sudėtinių namų kainų indeksas, kuris taip pat naudoja pakartotinio pardavimo metodą. Jis sujungia duomenis apie vienos šeimos namų pardavimą miestuose, įskaitant Vankuverį, Kalgarį, Torontą, Otavą, Monrealį ir Halifaksą.
• Airijos nuolatinį „tsb“ namų kainų indeksą sudaro nuolatinis „tsb Group Holdings“, P.L.C., svarbus mažmeninių finansinių paslaugų teikėjas Airijos vidaus bankininkystės rinkoje. Iš tikrųjų grupei priklauso apie 15% šalies būsto būsto paskolų.Šiame indekse atsižvelgiama į namo dydį, tipą, vietą ir kitas charakteristikas prieš vertinant jį naudojant sudėtingą metodą, vadinamą daugiamatė tiesinė regresijos analizė.
• Pagrindinis Jungtinės Karalystės indeksas yra Halifakso namų kainų indeksas, pavadintas Halifakso, „Lloyd's Banking Group“ padalinio ir didžiausio JK hipotekos skolintojo, vardu. Šiame indekse taip pat naudojama daugiamatė tiesinė regresijos analizė.

Esmė

„Case-Shiller“ indeksas yra plačiai naudojamas ir gerbiamas barometras JAV būsto rinkos ir platesnės ekonomikos. Bet tai ne vienintelis barometras, kurį reikia stebėti. Bet kokio rimto nekilnojamojo turto ar kito tipo investuotojui taip pat reikėtų turėti omenyje alternatyvius JAV būsto indeksus, taip pat užsienio HPI.