Kaip sujungti dvi hipotekas į vieną?

Turėti dvi būsto paskolas nėra taip reta, kaip manote. Žmonės, sukaupę pakankamai nuosavo kapitalo savo namuose, dažnai renkasi antrą hipoteką. Jie gali panaudoti šiuos pinigus, kad sumokėtų skolą, išsiųstų vaiką į koledžą, finansuotų verslo pradžią ar padarytų didelį pirkinį. Kiti naudos antrą hipotekos padidinti savo namų ar turto vertę pertvarkant ar statant baseiną ir pan.

Tačiau dvi hipotekos gali būti sudėtingesnės nei turėti tik vieną. Laimei, yra mechanizmų, kaip sujungti arba konsoliduoti dvi hipotekas į vieną paskolą. Tačiau pats konsolidavimo procesas gali būti sudėtingas, o galų gale matematika to neapsimoka.

Hipotekos sujungimas

Pažvelkime į vieną pavyzdį: prieš dešimt ar daugiau metų ir burtų traukimo laikotarpiu jūs pasiėmėte būsto nuosavybės kredito liniją laikas, kai galėtumėte „pritraukti“ savo kredito liniją - mokėjote valdomą sumą: 275 USD per mėnesį už 100 000 USD liniją kreditas.

Remiantis šios paskolos sąlygomis, po dešimties metų paskolos laikotarpis tapo grąžinimo laikotarpiu - kiti 15 metų, kai jūs turite sumokėti paskolą kaip hipoteką. Bet jūs tikriausiai nesitikėjote, kad 275 USD mokėjimas taps 700 USD mokėjimu, kuris gali pakilti dar labiau, jei padidės pagrindinė norma.

Sujungdami abi paskolas, kiekvieną mėnesį galite sutaupyti daugiau nei 100 USD ir užrakinti palūkanų normą, o ne stebėti, kaip ji didės, jei premija pakils. Kita vertus, galbūt norite greičiau sumokėti paskolas ir norite geresnių sąlygų, kurios padėtų tai padaryti. Kaip veikia tokio tipo konsolidavimas ir ar tai gera idėja?

Žinokite, nuo ko pradedate

Norėdami suprasti, kas nutinka konsoliduojant, turite žinoti keletą dalykų apie turimas paskolas. Jei eidami konsoliduoti paskolas suprantate, kad jūsų antroji hipoteka dėl tam tikrų priežasčių buvo panaudota gryniesiems iš jūsų namų, vadinama paskola grynaisiais pinigais- tai gali padidinti naujos paskolos kainą ir sumažinti sumą, kurią galite gauti. Kreditoriai teigia, kad paskolos, išimamos grynaisiais, yra didesnės, nes skolininkas statistiškai labiau linkęs pasitraukti iš paskolos, jei patirs problemų.

Tada yra norma/terminas refinansuoti (refi). Šios rūšies paskola yra tik dabartinės paskolos palūkanų normos ir sąlygų koregavimas. Paskola laikoma saugesne skolintojui, nes paskolos gavėjas nekiša pinigų į kišenę ir nesumažina turimo turto nuosavybės. Galbūt neseniai refinansavote, kai hipotekos palūkanos nukrito iki istorinių žemumų.

Kodėl šie skirtumai yra svarbūs? Pasak Casey Fleming, „C2 Financial Corporation“ hipotekos patarėjo ir autoriaus, Paskolų vadovas: kaip gauti geriausią įmanomą hipoteką, jie yra svarbūs, nes sąlygos ir suma, kurią mokėsite už naujas hipotekas, gali labai skirtis.

„Tarkime, kad jūs ir jūsų kaimynas gausite 75% paskolų pagal vertę refinansavimo paskolų atitinkanti paskola 417 000 USD riba. Tavo yra a išgryninti, jo nėra. 2021 m. Balandžio mėn. Jūsų paskola kainuotų 0,625 punkto daugiau nei kaimyno. Ir 1 taškas yra 1% paskolos sumos, taigi, jei jūsų paskolos suma yra 200 000 USD, jei viskas yra lygi, jūs sumokėtumėte 1 250 USD (200 000 USD x. 00625) daugiau už tą pačią palūkanų normą, kaip ir jūsų kaimynui “.

Pagalvokite taip. Jei iš pradžių įsigijote abi paskolas pirkdami namą, tai nėra išgryninimo paskola, nes būstui įsigyti buvo panaudota antroji hipoteka, o ne iš jo išimti grynieji pinigai. Tačiau vėliau, jei gavote pinigų dėl antrosios hipotekos, ta paskola buvo išgryninta, taigi nauja konsoliduota paskola bus laikoma ta pačia.

Yra dar viena priežastis, kodėl šis skirtumas tampa svarbus. Kadangi paskolos grynaisiais pinigais yra rizikingesnės skolintojui, jos gali paskolinti tik 75–80 proc. Jūsų nuosavybės nuosavybės namuose, palyginti su 90 proc. Flemingas tai aiškina anglų kalba taip: „Jei jūsų paskola bus laikoma grynųjų pinigų paskola, jums reikės daugiau nuosavybės nuosavybės, kad ji atitiktų reikalavimus“.

Kaip konsoliduotis

Skolintojas atliks visus sudėtingus dokumentus, susijusius su paskolų konsolidavimu. Jūsų darbas yra būti informuotam vartotojui. Nekalbėk su vienu - kalbėk su keliais.

Kadangi dviejų paskolų konsolidavimas yra sudėtingesnis nei paprasta būsto paskola, geriausia asmeniškai pasikalbėti su trimis ar keturiais skolintojais. Galite pasikalbėti su savo banku ar kredito unija, hipotekos makleriu arba pasinaudoti patikimų pramonės specialistų rekomendacijomis.

Žinoma, paklauskite jų, ar nauja paskola taps grynųjų pinigų paskola, ar palūkanų/termino refi. Ar tai paskola su fiksuota ar kintama palūkanų norma? 15 ar 30 metų?

Kai būsite patenkinti tam tikru skolintoju, jie jus supažindins su procesu. Nepasirašykite nieko neperskaitę ir įsitikinkite, kad suprantate mokėjimo grafiką.

Jei jūsų paskola yra grynųjų pinigų paskola, Casey Fleming sako, kad gali būti būdas ją konvertuoti į kurso/termino refi po metų.

„Konsoliduokite paskolas kaip grynųjų pinigų išėmimą, tačiau gaukite skolintojo kreditą, kuris apmoka visas su sandoriu susijusias išlaidas. Palaukite vienerius metus ir vėl refinansuokite. Kadangi tuo metu refinansuojate tik vieną paskolą, tai nėra paskola grynaisiais. Dabar galite išleisti pinigus taškams, kad sumažintumėte palūkanų normą, nes paskolą išlaikysite ilgiau laiko periodas." Flemingas toliau pataria tai daryti tik tuo atveju, jei manote, kad palūkanų normos yra stabilios arba gali lašas.

Esmė

„Niekada nepriimkite sprendimo refinansuoti ar konsoliduoti paskolas remdamiesi tik mėnesio įmokos sumažinimu. Daugeliu atvejų naujai paskolai išleisite daugiau, nei tiesiog sumokėtumėte esamas paskolas “, - sako Flemingas. „Milijonai vartotojų nuolat įkeičia savo ateitį ir išeina į pensiją dešimtimis ar net šimtais tūkstančių dolerių mažiau“.

Vietoj to, nuspręskite, kiek laiko liksite namuose, ir palyginkite dabartinės hipotekos (-ų) kainą į naują hipoteką ir visas išlaidas, susijusias su nauja paskola per visą turimą laiką paskola. Jei konsoliduojant jūsų bendros išlaidos būtų mažesnės, konsolidavimas tikriausiai yra gera idėja.