7 žingsniai iki karšto komercinio nekilnojamojo turto sandorio

Paklauskite bet kurio nekilnojamojo turto specialisto apie investicijų į komercinį turtą naudą ir greičiausiai sukelsite monologą apie tai, kaip tokios nuosavybės yra geresnis pasiūlymas nei gyvenamasis nekilnojamasis turtas. Komercinio turto savininkai mėgsta papildomą pinigų srautas, naudingas masto ekonomija, santykinai atviros žaidimo sąlygos, gausi gera, prieinama kaina rinka turto valdytojai, ir galimybė gauti didesnį pelną iš komercinio nekilnojamojo turto.

Bet kaip jūs vertinate geriausias savybes? O kas skiria puikius pasiūlymus nuo dumblių?

1. Sužinokite, ką žino viešai neatskleisti

Norėdami tapti komercinio nekilnojamojo turto žaidėju, išmokite mąstyti kaip profesionalas. Pavyzdžiui, žinokite tai

komercinė nuosavybė vertinamas kitaip nei gyvenamasis turtas. Pajamos iš komercinio nekilnojamojo turto yra tiesiogiai susijusios su jo panaudojamu kvadratūra. Individualių namų atveju taip nėra. Taip pat pamatysite didesnį pinigų srautą su komerciniu turtu. Matematika paprasta: pavyzdžiui, iš daugiabučių būsto uždirbsite daugiau pajamų nei iš vienos šeimos namų. Taip pat žinokite komercinio turto nuoma yra ilgesni nei vienos šeimos namuose. Tai atveria kelią didesniam pinigų srautui. Galiausiai, jei esate griežtesnėje kredito aplinkoje, įsitikinkite, kad beldžiatės turėdami grynųjų pinigų. Komercinė nuosavybė skolintojai norėtų, kad bent 30% sumažėtų, kol jie duos žalią šviesą.

2. Suplanuokite veiksmų planą

Parametrų nustatymas yra pagrindinis komercinio nekilnojamojo turto sandorio prioritetas. Pvz., Paklauskite savęs, kiek galite sau leisti mokėti, tada apsipirkite būsto paskoloms, kad suprastumėte, kiek mokėsite per hipotekos galiojimo laiką. Naudodami tokius įrankius kaip hipotekos skaičiuotuvai galite padėti gerai apskaičiuoti visas būsto išlaidas.

Kiti pagrindiniai klausimai, kuriuos turite užduoti sau, yra šie: kiek jūs tikitės uždirbti iš sandorio? Kas yra pagrindiniai žaidėjai? Kiek nuomininkų jau yra laive ir moka nuomą? Kiek nuomos vietos reikia užpildyti?

3. Išmokite atpažinti gerą sandorį

Geriausi nekilnojamojo turto profesionalai, pamatę vieną, žino daug. Kokia jų paslaptis? Pirma, jie turi išėjimo strategija: Geriausi pasiūlymai yra tie, kuriuos žinote, kad galite pasitraukti. Tai padeda turėti aštrų, dvarininko akis- Visada ieškokite žalos, kurią reikia taisyti, žinokite, kaip įvertinti riziką, ir būtinai pasinaudokite skaičiuokle, kad įsitikintumėte, jog turtas atitinka jūsų finansinius tikslus.

4. Susipažinkite su pagrindine komercinio nekilnojamojo turto metrika

Bendras raktas metrika Įvertinant nekilnojamąjį turtą galima naudoti:

• Grynosios veiklos pajamos (NOI): komercinio nekilnojamojo turto NOI apskaičiuojamas įvertinus turto bendrųjų metų bendrąją vertę veiklos pajamos ir tada atimant veiklos sąnaudos pirmuosius metus. Norite turėti teigiamą NOI.
• Viršutinė norma: Nekilnojamojo turto „viršutinė riba“ arba kapitalizavimo norma naudojama apskaičiuojant pajamas duodančio turto vertę. Pavyzdžiui, penkių ar daugiau butų kompleksas, komerciniai biurų pastatai ir mažesni juostelių centrai yra tinkami nustatyti viršutinę normą. Apskaičiuojant naudojamos viršutinės ribos grynoji dabartinė vertė būsimo pelno ar pinigų srautų; procesas taip pat vadinamas pajamų kapitalizacija.
• Grynieji pinigai: Komercinio nekilnojamojo turto investuotojai, kurie, norėdami įsigyti nekilnojamojo turto, remiasi finansavimu, dažnai laikosi grynųjų pinigų formulės, kad galėtų palyginti konkuruojančių nekilnojamųjų objektų veiklos rezultatus pirmaisiais metais. Grynaisiais pinigais atsižvelgiama į tai, kad atitinkamam investuotojui nereikia 100% grynųjų pinigų turtui pirkti, bet taip pat atsižvelgia į tai, kad investuotojas nesilaikys visų NOI, nes dalį jų turi panaudoti hipotekos suteikimui mokėjimai. Norėdami atrasti grynųjų pinigų, nekilnojamojo turto investuotojai turi nustatyti sumą, reikalingą investuoti turtui įsigyti, arba savo pradines investicijas.

5. Ieškokite motyvuotų pardavėjų

Kaip ir bet kuris verslas, klientai vairuoja nekilnojamąjį turtą. Jūsų darbas yra juos rasti, ypač tuos, kurie yra pasirengę ir nori parduoti žemiau rinkos vertė. Faktas yra tas, kad nekilnojamojo turto srityje nieko neįvyksta ir net nesvarbu, kol nerandate sandorio, kurį paprastai lydi motyvuotas pardavėjas. Tai kažkas, kas turi svarią priežastį parduoti mažesnę nei rinkos vertę. Jei jūsų pardavėjas nėra motyvuotas, jis nebus toks pasirengęs derėtis.

6. Atraskite dailų kaimynystės meną „Ūkininkavimas“

Puikus būdas įvertinti a komercinė nuosavybė yra ištirti kaimynystę, kurioje jis yra, eidamas į atvirų namų, kalbasi su kitais apylinkių savininkais ir ieško laisvų vietų.

7. Naudokite „trijų krypčių“ metodą savybėms įvertinti

Būkite pritaikomi ieškodami puikių pasiūlymų. Naudokitės internetu, skaitykite skelbimus ir samdykite paukščių šunys kad surastumėte jums geriausias savybes. Nekilnojamojo turto paukščių šunys gali padėti jums rasti vertingų investicijų, mainais už siuntimo mokestį.

Esmė

Apskritai, komercinių objektų paieška ir įvertinimas yra ne tik ūkininkavimo rajonai, puiki kaina ar dūmų signalų siuntimas, kad pas jus atvyktų pardavėjai. Veiksmų pagrindas yra pagrindinis žmonių bendravimas. Tai apie santykių kūrimas ir bendrauti su nekilnojamojo turto savininkais, todėl jie jaučiasi patogiai kalbėdami apie gerus sandorius ir dirbdami su jumis.