Apgrūtinājumi un īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu

Īpašums ir juridisks jēdziens, kas piešķir un aizsargā personas ekskluzīvās tiesības piederēt, valdīt, izmantot un rīkoties ar lietu. Termins īpašums neliecina par fizisku priekšmetu, bet apraksta personas tiesiskās attiecības ar lietu.

Īsts īpašumsĪsts īpašums sastāv no zemēm, īres namiem un mantojuma. Zemes attiecas uz zemi, gaisu augšpusē, laukumu zem zemes virsmas un visu, kas uz tā uzcelts. Īres maksas ietver zemes un dažas nemateriālās tiesības, kas saistītas ar zemēm. Hereditaments aptver visas materiālās vai nemateriālās intereses par nekustamo īpašumu, ieskaitot zemes un īres maksas, kuras var mantot. (Lai uzzinātu vairāk, izlasiet 5 kļūdas, no kurām nekustamā īpašuma investoriem vajadzētu izvairīties.)

PAMĀCĪBA: Izpētīt ieguldījumus nekustamajā īpašumā

IntereseAn interese apraksta visas tiesības, prasības vai privilēģijas, kas indivīdam ir uz nekustamo īpašumu. Likums atzīst dažāda veida intereses par nekustamo īpašumu. Nepamatotas intereses par zemi ir vienas personas tiesības izmantot vai ierobežot citai personai piederošas zemes izmantošanu.

Neiesaistītās intereses neveido īpašumtiesības uz pašu zemi: īpašniekiem, kuriem nav īpašumtiesību uz nekustamo īpašumu, nav īpašumtiesību, un zemes īpašnieks turpina pilnībā izmantot īpašuma tiesības, ievērojot jebkādus apgrūtinājumus.

Apgrūtinājums ir apgrūtinājums, prasība vai maksa par nekustamo īpašumu, kas var ietekmēt īpašuma kvalitāti un īpašuma vērtību un/vai izmantošanu. Apgrūtinājumi var pārstāvēt nekustamā īpašuma nepārvaldītās intereses. Apgrūtinājumu piemēri ir apgrūtinājumi, iejaukšanās, servitūti, nomas līgumi, ierobežojoši līgumi un aizsardzības līgumi. Šajā rakstā tiks sniegts ievads par apgrūtinājumiem un īpašumtiesībām uz nekustamo īpašumu.

Nepastāvīgas interesesNepamatotas intereses par zemi ir tiesības izmantot vai ierobežot citas personas zemes izmantošanu. Lai gan bezīpašuma intereses turētājam ir noteiktas un skaidras tiesības attiecībā uz īpašuma izmantošanu, viņiem nav īpašumtiesību uz īpašumu.

Neiesaistītas intereses var radīt vai nu ar vienošanos starp divām pusēm, proti, īpašuma īpašnieku un personu, kas vēlas iegūt nepārvaldāmās intereses; vai ar tiesas rīkojumu. Piemēram, federālo nodokļu apgrūtinājumu var iesniegt apgabala tiesā, kurā atrodas nodokļu maksātāja nekustamais īpašums. Savukārt nomu var noslēgt brīvprātīgi, vienojoties divām pusēm.

ApgrūtinājumiApgrūtinājums ir jebkas, kas var samazināt īpašuma vērtību vai izmantošanu un baudījumu, piemēram, apgrūtinājums vai ierobežojoša derība. Tā kā apgrūtinājumi var nelabvēlīgi ietekmēt zemes vērtību vai izmantošanu, ikviens, kas saistīts ar nekustamo īpašumu darījumam būtu jāapzinās, ka esošajam īpašumam ir kādi apgrūtinājumi nodots.

Parasti advokāts veic nosaukuma meklēšanu un veido atzinumu par nosaukumu, kurā tiks norādīti visi meklēšanas laikā atklātie apgrūtinājumi. Apgrūtinājums netraucēs īpašumam pāriet darījumā ar nekustamo īpašumu; drīzāk nosaukums pāries, ievērojot jebkādus apgrūtinājumus. Citiem vārdiem sakot, īpašumam paliek apgrūtinājums vai "skrien ar zemi", līdz tas tiek apmierināts, pat ja īpašumtiesības tiek nodotas jaunam īpašniekam.
(Lai uzzinātu vairāk, pārbaudiet Uzmanību mājas pircējiem! Kāpēc jums ir nepieciešams jurists.)

Ir daudz apgrūtinājumu veidu, tostarp:

Servitūti
Servitūts ir bez īpašumtiesības izmantot citas personas zemi ierobežotā veidā, kas neveido pilnu īpašumtiesību. Personai vai juridiskai personai, kas gūst labumu no servitūta, ir nepamatotas intereses (tiesības izmantot īpašumu, bet ne to valdīt) citas personas zemē; īpašuma īpašnieku apgrūtina servitūts. Kopējie servitūti ietver ceļa tiesības, meliorācijas grāvjus, komunālās līnijas un servitūtus ar nosodījumu (Eminent Domain).

Iejaukšanās
Iejaukšanās ir uzlabojums, kas pārsniedz īpašuma īpašnieka robežas līniju un "aizskar" blakus esošo īpašumu. Iejaukšanās piemēri ir karnīzes celtniecība vai pārkare, saimniecības ēkas, žogi, piebraucamie ceļi un celiņi. Iejaukšanās var padarīt abu iesaistīto īpašumu nosaukumu netirgojamu: iejaukšanās īpašumam nav īpašumtiesības uz visu zemi, uz kuras ir veikti uzlabojumi, savukārt uzlauztajam īpašumam netiek izmantota visa zeme.

Nomas līgumi
Noma ir līgums starp īpašuma īpašnieku (iznomātāju) un personu vai organizāciju, kas vēlas īrēt īpašumu (nomnieku). Saskaņā ar nomu iznomātājs piekrīt atļaut nomniekam izmantot un izmantot īpašumu apmaiņā pret vērtīgu atlīdzību (īri).

Nomā parasti tiek norādīts līguma darbības laiks, visi līguma pagarināšanas nosacījumi un maksājamā īres maksa un biežums. Lai gan nomnieks aizņem īpašumu, iznomātājs paliek īpašnieks un viņam pieder īpašums.

Apgrūtinājumi
Apgrūtinājums ir likumā paredzētas tiesības, kas kreditoriem piešķirtas, lai parādus, kas viņiem pienākas, apmierinātu, pārdodot parādniekam piederošu mantu. Īpašums darbojas kā nodrošinājums, un gadījumā, ja īpašums tiek nodots, ieņēmumus no pārdošanas var izmantot, lai samaksātu parādu un izpildītu ķīlas tiesības. Parastie apgrūtinājumi ietver nekustamā īpašuma nodokli un ieķīlāšanas ķīlas, mehāniķu apgrūtinājumus, sprieduma apgrūtinājumus un federālos nodokļu apgrūtinājumus.

Lis Pendens
A lis pendens ir paziņojums par gaidāmo tiesvedību, kas informē visas ieinteresētās puses, ka ir uzsākta tiesvedība, kas ietekmē īpašumtiesības uz konkrētu īpašumu. A lis pendens, ko var iesniegt štata vai federālajā tiesā, parasti ietver īpašuma tiesības vai īpašumtiesības uz īpašumu.

Tā kā lis pendens ir iesniegts pret nekustamo īpašumu, jebkurai personai, kurai īpašums tiek nodots, būs saistoši izskatāmās tiesas prāvas rezultāti.

Aizsardzības vai Ierobežojošās derības
Aizsargājošs vai ierobežojošs līgums ir izpildāms nosacījums, kas aktā parādās kā klauzula, kas ierobežo veidu, kādā var izmantot nekustamo īpašumu. Šīs vienošanās apgrūtina īpašumu īpašniekus veikt vai nepildīt noteiktos veidos.

Aizsardzības vai ierobežojošo līgumu piemēri ir ierobežojumi minimālajam kvadrātmetram jaunajā ēka, arhitektūras dizains, neveiksme un sānu līnija no ceļiem vai blakus esošiem īpašumiem un mājas ārpuse krāsa. (Attiecīgu lasīšanu sk Īpašumtiesību turēšana nekustamajā īpašumā.)

Bottom LineNeiesaistīta interese par nekustamo īpašumu ir tiesības izmantot vai ierobežot citas personas nekustamā īpašuma izmantošanu. Dažos gadījumos bez īpašumtiesības rodas no brīvprātīga līguma, kas noslēgts starp divām pusēm, piemēram, nomas līguma gadījumā. Citos gadījumos īpašumtiesības, kas nav īpašumtiesības, rodas tiesas rīkojuma dēļ, piemēram, pret ķīlu pret īpašumu.

Apsverot nekustamā īpašuma iegādi, ir svarīgi veikt īpašuma meklēšanu, lai noteiktu, vai ir kādi īpašuma defekti, kas varētu ietekmēt īpašuma izmantošanu. Kvalificēts advokāts var veikt īpašuma meklēšanu, lai atklātu jebkādus īpašuma apgrūtinājumus vai apgrūtinājumus. Daudzi īpašumi tiek pārdoti, "ievērojot visus apgrūtinājumus un apgrūtinājumus", kas nozīmē, ka īpašums var būt ir apgrūtināta, un pircēja interesēs ir pirms jebkāda galīgā noteikšanas atklāt jebkādus apgrūtinājumus lēmumus.

Vispārējs garantijas akts ir pircēja labākā aizsardzība, un tajā ir ietverts "līgums pret apgrūtinājumiem" garantija, kas apliecina pircējam, ka uz zemes nav nekādu apgrūtinājumu, izņemot tos, kas norādīti akts. (Lai iegūtu vairāk, pārbaudiet Īrēt vai pirkt? Finanšu jautājumi.)