Nekustamais īpašums un kolektīvā finansēšana: jauns ceļš investoriem

Vai divi domāšanas veidi par ieguldījumiem-viens vecs un viens jauns-var sadzīvot viens ar otru, netracinot viens otru? Tas ir galvenais jautājums, ko uzdod pūļa finansēšana nekustamā īpašuma tirgū, un uz vienu atbilde pārsvarā ir pozitīva. Šķiet, ka šis dīvainais kopfinansējuma pāris satiekas ar nekustamo īpašumu, un tas ir diezgan labi savienojams pāros un sniedz investoriem jaunu veidu, kā sviras investīcijas pasaules nekustamā īpašuma tirgū.

Pārsvarā turīgākiem investoriem (pagaidām)

Patiešām, nekustamā īpašuma kolektīvās finansēšanas vietne iFunding lēš, ka kopējā tirgus apjoms ir vairāk nekā 11 triljoni ASV dolāru! Nesenā nozares konferencē Ņujorkā Markley Roderick, advokāts ar Flaster/Greenberg PC un konferences moderators, pievērsās jauniem noteikumiem, kas saistīti ar Uzsākt mūsu biznesa uzsākšanu (JOBS) 2012. gada likums. Šie noteikumi pieļauj galvenokārt pārtikušus ieguldītājus (ar tīrā vērtība USD vai vairāk), lai, izmantojot kolektīvo finansējumu, iegūtu tiešu piekļuvi nekustamā īpašuma tirgum, vai vienādranga kreditēšana (starp citiem ieguldījumu tirgiem).

Kamēr ASV Vērtspapīru un biržas komisija pēta veidus, kā ļaut visu ienākumu līmeņu investoriem tiešsaistē piekļūt nekustamā īpašuma tirgum, Roderiks saka, ka turīgāki investori jau investē kolektīvās finansēšanas vietnēs, piemēram, iFunding, Nekustamais īpašums Mogul, CrowdStreet, un Līdzekļu vākšana. "Ja tikai neliela daļa no viņiem ieguldīs tikai nelielu daļu savu aktīvu nekustamajā īpašumā, tirgus būs triljoni dolāru," skaidro Roderiks.

Nekustamā īpašuma kolektīvā finansēšana

Izmantojot kopfinansējumu, tiek izmantoti sociālie tīkli, piemēram, draugi, ģimene un kolēģi sociālie mēdiji tādas vietnes kā Facebook, Twitter un LinkedIn, lai uzzinātu par jaunu biznesu un piesaistītu plašu individuālo investoru loku. Kolektīvā finansēšana var ievērojami paplašināt potenciālo investoru loku, no kuriem var piesaistīt līdzekļus ārpus tradicionālā iekšējās informācijas, īpašnieku, radinieku un riska kapitālisti. Nesenie grozījumi likumos par to, kas var šādā veidā ieguldīt nekustamajā īpašumā un kā, ir pavēruši iespējas plašākam kolektīvajam finansējumam.

Nekustamais īpašums nozares grupas jau kāpj uz pūļa finansējuma, piedāvājot salīdzinoši zema riska piekļuvi ASV nekustamā īpašuma tirgum. “Kopfinansējums nekustamajam īpašumam nav pilnīgi jauna parādība, ”Komerciālā nekustamā īpašuma attīstības asociācija mums atgādina paziņojumā, kas tika sniegts 201. gada rudenī; “Laukumā ir ienākuši daudzi spēlētāji. Lai gan katrai no šīm platformām ir sava niša un stratēģija ar dažādiem līmeņiem minimālās investīcijas, visi ir vērsti uz akreditētiem investoriem kuri atbilst īpašām prasībām attiecībā uz tīro vērtību un/vai gada ienākumiem. Turpretī kolektīvā finansēšana saskaņā ar JOBS likumu atvērs šo jomu daudziem citiem mazākiem investoriem. ”

Kādi ir investoru kolektīvās finansēšanas plusi un mīnusi? Vārdu sakot, tas ir saistīts ar risku abām pusēm; konkrēti, cik daudz informācijas investori vēlas apgūt tiešsaistē. Saskaņā ar ziņojumu, gan nekustamā īpašuma attīstītāji, gan investori var gūt ievērojamu finansiālu peļņu, izmantojot kolektīvo finansējumu, un abi spēj izkliedēt savus riskus.

Plusi un mīnusi nekustamā īpašuma kolektīvajā finansēšanā

Kā sākt darbu?

Lai sāktu darbu ar kolektīvo finansējumu nekustamajā īpašumā, Džiljena Helmane, izpilddirektors Realty Mogul iesaka doties kopā ar uzņēmumu, kas kādu laiku darbosies.

“Pirmkārt, strādāt ar kolektīvās finansēšanas uzņēmumu, kas izdzīvos," viņa saka. "Tas nozīmē labi kapitalizēt. Mani biedē tas, ka tur ir kolektīvās finansēšanas uzņēmumu skaits, kuru vada divi studenti, kuri tikko beiguši koledžu un kuri paši nav kapitalizēti. ”

Darren Powderly, CrowdStreet.com līdzdibinātājs, saka, darot savu pienācīga rūpība ir svarīgāks nekustamajam īpašumam nekā citiem ieguldījumiem, ciktāl tas attiecas uz darbu ar kolektīvās finansēšanas uzņēmums iet. "No investora viedokļa vajadzētu rūpēties par to platformu izpēti, kurās viņi meklē investīciju iespējas," saka Powderly. “Ne visas platformas ir izveidotas vienādas un vairākas biznesa plāni tiek pārbaudīti, lai kapitalizēt par šo jauno tendenci. ”

Powderly īpaši iesaka investoriem izpētīt uzņēmuma dibinātājus un augstāko vadību pūļa finansēšanas platformu vai uzņēmumu, lai pārliecinātos, ka viņiem ir laba reputācija, kas balstās uz iepriekšējo biznesu pieredze. "Galvenās nozares zināšanas finanšu, nekustamā īpašuma un tehnoloģiju jomā ir būtiskas, lai darbotos uzticama un uzticama platforma," viņš piebilst. “Investoriem vajadzētu pievērsties platformām, kas nodrošina izcilu sniegumu klientu apkalpošana - ne tikai līdzekļu vākšanas procesā, bet arī pēc darījuma noslēgšanas pilnībā finansēts un aizvērts. Neskatoties uz to, ka dažos darbības režīmos ir vairāk nekā 50 platformu, ir tikai aptuveni pus ducis, kas kļūst par līderiem telpā. Investoriem vajadzētu izpētīt vairākas platformas un izvēlēties labāko trijnieku, pamatojoties uz saviem ieguldījumu mērķiem un vēlamo lietotāju pieredzi. ”

Kad esat nolēmis šādā veidā ieguldīt nekustamajā īpašumā, viena no galvenajām priekšrocībām ir tā, ka jūs varat piešķirt mazāku kapitāla summu katram ieguldījumam ar kopfinansējumu. Jūs varat atrast vairākus dažādus projektus, kuriem var būt nepieciešami tikai USD 500 vai USD 1000, padarot dažādošanu vieglu. Vēl viena priekšrocība, izmantojot šo maršrutu, ir tāda, ka parasti netiek iekasēta maksa par ieguldījumiem, atšķirībā no papildu izmaksām, kuras jums būtu jāmaksā ar tradicionālajiem ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, piemēram, slēgšanas izmaksas vai nekustamo īpašumu komisijas.

Pārredzamība ir kritiska

Powderly iesaka meklēt kolektīvās finansēšanas platformas un sponsorus, kas atzīst riskus, vienlaikus nodrošinot uz izglītību balstītu pieeju riska pārvaldība. "Lielākā daļa nekustamā īpašuma kolektīvās finansēšanas platformu šodien atļauj ieguldīt tikai akreditētiem investoriem, kā to nosaka SEC," viņš saka. "Akreditētiem investoriem ieteicams ieguldīt summas, kas viņiem patīk, ņemot vērā viņu kopējo ieguldījumu portfeli."

Vēl viens padoms: ieguldiet tikai tādu sponsoru piedāvājumos, kuriem uzticaties, un tie, par kuriem esat pārliecināts, rūpēsies par jūsu interesēm labos un sliktos laikos.

“Ja ieguldītājs nesaprot, kā tiek izmantota viņa nauda, ​​ieguldījuma riska faktori un kādi faktori to ietekmē ienākumi no ieguldījumiem, tad viņiem vajadzētu lūgt padomu savam uzticamajam ieguldījumu konsultantam vai nodot ieguldījumu tālāk, ”piebilst Pulverijs. "Būs daudz citu ieguldījumu iespēju, no kurām izvēlēties, tāpēc nesteidzieties pieņemt neinformētu ieguldījumu lēmumu."

Profesionālai nekustamā īpašuma kolektīvās finansēšanas platformai būtu jānodrošina ieguldītājiem plašas iespējas sazināties par piedāvājumu, tostarp ieviest informāciju tieši par sponsors īpašumu sarakstā.

Jauna normatīvā vide

Katalizators, lai sāktu kolektīvo finansējumu ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, kā arī cita veida uzņēmējdarbība, bija JOBS likuma pieņemšana 2012. gadā. Vēl nesen bija ierobežota iespēja reklamēt un lūgt investorus ieguldījumiem nekustamajā īpašumā. Darba likums (II sadaļa) krasi mainīja veidu, kādā ieguldījumu kapitālu var piesaistīt, mainot esošo Noteikums D. noteikumi, jo īpaši noteikumi, kas attiecas uz to, kā uzņēmumi var piedāvāt un pārdot savus vērtspapīrus, nereģistrējot tos ASV Vērtspapīru un biržu komisijā (SEC).

Pagātnē, D noteikums, 506. pantā tika noteikti ierobežojumi līdzekļu vākšanas centieniem, jo ​​īpaši ierobežojot līdzekļu vākšanu tikai iepriekš pastāvošajiem attiecībām un neļauj sponsoram vai citai pusei atklāti lūgt vai reklamēt šos privātos ieguldījumus iespējas. Jaunais 506. panta c) punkts ļauj emitentiem, sponsoriem, sindikatoriem un citiem, kas piesaista kapitālu no privātiem ieguldītājiem reklamēt šīs privāto ieguldījumu iespējas akreditētiem investoriem saskaņā ar noteiktiem nosacījumiem nosacījumiem. Šis noteikums stājās spēkā septembrī. 23, 2013. Jaunie federālie tiesību akti ir milzīgas izmaiņas sponsoriem, kas vāc līdzekļus nekustamā īpašuma iegādei vai attīstībai.Būtībā II sadaļa dod pūļa finansējuma uzņēmumiem zaļo gaismu tiešajam tirgum lielam potenciālo investoru lokam, izmantojot sociālos medijus un internetu. Tas ir arī radījis jaunu līdzekli ieguldītājiem, lai vieglāk piekļūtu tiešām investīcijām nekustamajā īpašumā.

Kā atzīmē Powderly, pirmo reizi ieguldītājiem ir tieša piekļuve privātā nekustamā īpašuma izlasei īpašumu piedāvājumus, kurus viņi var pārlūkot, izpētīt un pieņemt pamatotus lēmumus par ieguldījumiem tiešsaistē.

Bottom Line

Pūļa finansēšana nekustamā īpašuma tirgū solās būt revolūcija. Tas tikai tagad paceļas, bet jau piesaista iespaidīgu interesi no nopietniem investoriem. Lai gan nekustamā īpašuma kolektīvā finansēšana pēc savas būtības ir riskanta, ieguldījumi nekustamajā īpašumā var palīdzēt dažādot jūsu portfeli un nodrošināt konkurētspējīgu peļņu. Atcerieties, ka pagaidām jums joprojām ir jābūt akreditētam investoram ASV, taču, tā kā šis tirgus kļūst arvien populārāks, cerams, ka tas kļūs pieejamāks arī vidusmēra amerikāņiem.