Kas ir zemes noma?

Kas ir zemes noma?

Zemes noma ir līgums, kurā īrniekam ir atļauts attīstīt īpašuma daļu noma periods, pēc kura zeme un visi uzlabojumi tiek nodoti īpašuma īpašniekam.

Kā darbojas zemes noma

Nomas līgums norāda, ka uzlabojumi piederēs īpašuma īpašniekam, ja vien nebūs izņēmums izveidots un nosaka, ka visus attiecīgos nodokļus, kas radušies nomas periodā, maksās īrnieks. Tā kā zemes noma ļauj izīrētājam uzņemties visus uzlabojumus pēc nomas termiņa beigām, saimnieks var pārdot īpašumu par augstāku cenu. Zemes nomu bieži sauc arī par zemes nomu, jo saimnieki iznomā tikai zemi.

Lai gan zemes nomu galvenokārt izmanto komerctelpās, zemes nomas līgumi ievērojami atšķiras no cita veida komerciālās nomas, piemēram, tirdzniecības kompleksos un biroju ēkās. Šie citi nomas līgumi parasti nenozīmē nomnieku uzņemties atbildību par vienību. Tā vietā šiem īrniekiem tiek iekasēta īre, lai tie varētu darboties savā biznesā. Zemes nomas līgums ietver zemes iznomāšanu uz ilgu laiku-parasti no 50 līdz 99 gadiem-īrniekam, kurš īpašumā būvē ēku.

99 gadu nomas līgums parasti ir garākais iespējamais nekustamā īpašuma daļas nomas termiņš. Agrāk tas bija pēc iespējas garāks saskaņā ar vispārējām tiesībām. Tomēr 99 gadu nomas līgumi joprojām ir izplatīti, taču tie vairs nav pēc iespējas garāki saskaņā ar likumu.

Zemes nomas līgums nosaka, kam pieder zeme un kam ēka, kā arī īpašuma uzlabojumus. Daudzi namīpašnieki izmanto zemes nomu, lai plānošanas nolūkos saglabātu īpašumtiesības uz savu īpašumu, lai izvairītos no jebkāda īpašuma kapitāla pieaugums, un lai gūtu ienākumus un ieņēmumi. Īrnieki parasti uzņemas atbildību par visiem izdevumiem. Tas ietver celtniecību, remontu, atjaunošanu, uzlabojumus, nodokļus, apdrošināšanu un visas ar īpašumu saistītās finansēšanas izmaksas.

Zemes nomas piemērs

Zemes nomu bieži izmanto franšīzes un lielie kastes veikali, kā arī citas komerciālas vienības. Korporatīvā mītne parasti iegādājas zemi un ļauj īrniekam/attīstītājam būvēt un izmantot objektu. Pastāv liela iespēja, ka tuvumā esošajam McDonald's, Starbucks vai Dunkin Donuts ir saistošs zemes nomas līgums.

2016. gada jūlijā Ņujorkā bāzētā investīciju firma AllianceBernstein iegādājās 99 gadu zemes nomu no BLDG Management Ņujorkas Džordža Vašingtonas viesnīcai darījumā 100,4 miljonu ASV dolāru apmērā. BLDG sākotnēji iegādājās viesnīcu, kad tā tika slēgta 1994. gadā. Lai gan ēku Manhetenas Vizuālās mākslas skola izmantoja kā studentu kopmītni, BLDG 2016. gada aprīlī iesniedza plānus atjaunot īpašumu viesnīcā ar restorānu, bāru un zemes līmeni veikalos. Īpašums pašlaik darbojas kā dizaina viesnīca Freehand Ņujorkas Flatironas rajonā.

Dažos zemes nomas pamatprincipos jāiekļauj:

• Nomas noteikumi
• Gan saimnieka, gan īrnieka tiesības
• Finansējuma nosacījumi
• Izmantojiet noteikumus
• Maksas
• Titula apdrošināšana
• Noklusējuma

Pakārtotais vs. Nepakārtoti zemes nomas līgumi

Zemes noma īrniekiem bieži finansē uzlabojumus, uzņemoties parādus. Pakārtotā zemes nomas gadījumā saimnieks piekrīt zemākai prioritātei pret īpašumu, ja īrnieks nepilda aizdevumu uzlabojumiem. Citiem vārdiem sakot, subordinēts zemes nomas īpašnieks būtībā ļauj īpašuma līgumam darboties kā nodrošinājumam, ja īrnieks nepilda jebkuru ar uzlabojumiem saistītu aizdevumu. Šāda veida zemes nomas gadījumā izīrētājs var vienoties par lielākiem īres maksājumiem pretī riskam, ko uzņemas īrnieka saistību neizpildes gadījumā. Tas var nākt par labu arī saimniekam, jo ​​ēkas uzcelšana uz viņa zemes palielina viņa īpašuma vērtību.

Turpretī nesaskaņota zemes noma ļauj izīrētājam saglabāt galveno prioritāti attiecībā uz īpašumu, ja īrnieks nepilda aizdevumu uzlabojumiem. Tā kā aizdevējs var neņemt īpašumtiesības uz zemi, ja aizdevums netiek atmaksāts, aizdevuma speciālisti var vilcināties ar hipotēkas pagarināšanu, lai veiktu uzlabojumus. Lai gan īpašnieks saglabā īpašuma tiesības uz īpašumu, viņiem parasti ir jāmaksā īrniekam mazāka īres maksa.

Zemes nomas priekšrocības un trūkumi

Zemes nomas līgums var dot labumu gan īrniekam, gan saimniekam.

Īrnieku priekšrocības

Zemes noma ļauj īrniekam būvēt īpašumu lieliskā vietā, ko viņi paši nevarētu iegādāties. Šī iemesla dēļ lielie veikalu tīkli, piemēram, Whole Foods un Starbucks, korporatīvās paplašināšanās plānos bieži izmanto zemes nomu.

Zemes nomas līgums arī neprasa īrniekam a pirmā iemaksa zemes nostiprināšanai, kā to prasītu īpašuma iegāde. Tāpēc zemes nomas iegūšanā tiek iesaistīts mazāk pašu kapitāla, kas atbrīvo naudu citiem mērķiem un uzlabo peļņu no zemes izmantošanas.

Jebkura īre, kas samaksāta par zemes nomu, var tikt atskaitīta no valsts un federālajiem ienākuma nodokļiem, kas nozīmē nomnieka kopējā nodokļu sloga samazināšanos.

Saimnieka priekšrocības

Zemes īpašnieks gūst pastāvīgu ienākumu plūsmu no īrnieka, vienlaikus saglabājot īpašuma tiesības uz īpašumu. Zemes nomas līgums parasti ietver eskalācijas klauzula kas garantē īres maksas un izlikšanas tiesību palielināšanos, kas nodrošina aizsardzību īres vai citu izdevumu neizpildes gadījumā.

Ir arī nodokļu ietaupījumi saimniekam, kurš izmanto zemes nomu. Ja viņi pārdod īpašumu īrniekam tieši, viņi gūs peļņu no pārdošanas. Izpildot šāda veida nomu, viņiem nav jāziņo par ieguvumiem. Bet saņemtajai īres maksai var būt daži nodokļi.

Atkarībā no zemes nomas noteikumiem izīrētājs var arī saglabāt zināmu kontroli pār īpašumu, ieskaitot tā izmantošanu un tā attīstību. Tas nozīmē, ka saimnieks var apstiprināt vai noraidīt jebkādas zemes izmaiņas.

Īrnieku trūkumi

Tā kā namīpašnieki var pieprasīt apstiprinājumu pirms izmaiņu veikšanas, īrnieks var saskarties ar šķēršļiem īpašuma izmantošanā vai attīstībā. Tā rezultātā īrniekam var būt vairāk ierobežojumu un mazāka elastība.

Izmaksas, kas saistītas ar zemes nomas procesu, var būt lielākas nekā tad, ja īrnieks nekustamo īpašumu iegādātos uzreiz. Nomas maksa, nodokļi, uzlabojumi, atļauju saņemšana, kā arī jebkurš gaidīšanas laiks, lai apstiprinātu saimnieku, var būt dārgi.

Saimnieka trūkumi

Saimnieki, kuri nomas līgumā neievieš atbilstošus noteikumus un klauzulas, zaudē kontroli pār īrniekiem, kuru īpašumi tiek attīstīti. Tāpēc abām pusēm vienmēr ir svarīgi pirms līguma parakstīšanas pārskatīt nomas līgumu.

Atkarībā no īpašuma atrašanās vietas zemes nomas izmantošanai var būt lielākas nodokļu sekas saimniekam. Lai gan viņi nevar gūt peļņu no pārdošanas, īre tiek uzskatīta par ienākumu. Tātad īre tiek aplikta ar parasto likmi, kas var palielināt nodokļu slogu.