Aizdevuma un vērtības (LTV) attiecības definīcija un formula

Kāda ir aizdevuma un vērtības attiecība (LTV)?

Aizdevuma attiecība pret vērtību (LTV) ir aizdevuma riska novērtējums, ko finanšu iestādes un citi aizdevēji pārbauda pirms hipotēkas apstiprināšanas. Parasti aizdevumi ar augstu LTV koeficientu tiek uzskatīti par augstāka riska aizdevumiem. Tāpēc, ja hipotēka tiek apstiprināta, aizdevumam ir augstāka procentu likme.

Turklāt aizdevumam ar augstu LTV koeficientu aizņēmējam var būt nepieciešams iegādāties hipotēkas apdrošināšana lai kompensētu risku aizdevējam. Šo apdrošināšanas veidu sauc par privāto hipotēkas apdrošināšanu (PMI).

Izpratne par aizdevuma un vērtības attiecību (LTV)

Ieinteresētie mājas pircēji var viegli aprēķināt mājas LTV attiecību. Šī ir formula:

​LTVratio=ALppVMA​kur:MA=Hipotēkas summaALppV=Novērtētā īpašuma vērtība​

LTV koeficientu aprēķina, dalot aizņemto summu ar novērtēts īpašuma vērtība, izteikta procentos. Piemēram, ja iegādājaties māju, kuras vērtība ir 100 000 USD, un nopelnāt 10 000 USD pirmā iemaksa, jūs aizņemsities 90 000 USD. Tas rada LTV proporcijā 90% (t.i., 90000/100000).

LTV koeficienta noteikšana ir būtiska hipotēkas sastāvdaļa parakstīšana. To var izmantot procesā pērkot māju, refinansēšana pašreizējo hipotēku jaunā aizdevumā vai aizņemšanos pret uzkrāto pašu kapitāls īpašumā.

Aizdevēji novērtē LTV koeficientu, lai noteiktu riska pakāpi, kādu viņi uzņemas, parakstot hipotēku. Kad aizņēmēji pieprasa aizdevumu par summu, kas ir aptuveni vai tuvu novērtētajai vērtībai (un tāpēc tai ir lielāka LTV attiecība), aizdevēji uzskata, ka pastāv lielāka iespēja, ka aizdevums tiks izsniegts noklusējuma. Tas ir tāpēc, ka īpašumā ir uzkrāts ļoti maz pašu kapitāla. Tā rezultātā, ja a ierobežošana, aizdevējam var būt grūti pārdot mājokli tik daudz, lai segtu nesamaksāto hipotēkas atlikumu un tomēr gūtu peļņu no darījuma.

Galvenie faktori, kas ietekmē LTV rādītājus, ir pirmās iemaksas summa, pārdošanas cena un īpašuma novērtētā vērtība. Zemākā LTV attiecība tiek panākta ar augstāku iemaksu un zemāku pārdošanas cenu.

Kā LTV izmanto aizdevēji

LTV koeficients ir tikai viens faktors, kas nosaka tiesības uz nodrošinātu hipotēka, mājokļa aizdevumsvai a kredītlīnija. Tomēr tas var būt būtiska loma procentu likmi, ka aizņēmējs ir spējīgs nodrošināt.

Lielākā daļa aizdevēju piedāvā hipotēku un mājokļu kapitāla pretendentiem zemāko iespējamo procentu likmi, ja to LTV attiecība ir 80%vai zemāka.Augstāka LTV attiecība neizslēdz kredītņēmēju apstiprināšanu hipotēkai, lai gan, palielinoties LTV koeficientam, aizdevuma procenti var pieaugt. Piemēram, aizņēmējs ar LTV attiecību 95% var apstiprināt hipotēku. Tomēr to procentu likme var būt par pilnu procentu punktu augstāka nekā procentu likme, kas piešķirta aizņēmējam ar LTV koeficientu 75%.

Ja LTV koeficients ir lielāks par 80%, aizņēmējs var būt nepieciešams, lai iegādātos privātā hipotēkas apdrošināšana (PMI). Tas var pievienot jebkurā no 0,5% līdz 1% no kopējās aizdevuma summas par katru gadu. Piemēram, PMI ar likmi 1% 100 000 USD aizdevumam pievienotu papildu 1000 USD kopējai samaksātajai summai gadā (vai 83,33 USD mēnesī). PMI maksājumi ir nepieciešami, līdz LTV attiecība ir 80% vai zemāka. LTV attiecība samazināsies, kā jūs maksājat nosaka jūsu aizdevumu un kā vērtību jūsu mājas palielinās laika gaitā.

Kopumā, jo zemāks LTV koeficients, jo lielāka iespēja, ka aizdevums tiks apstiprināts, un procentu likme, visticamāk, būs zemāka. Turklāt kā aizņēmējam ir mazāka iespēja, ka jums būs jāiegādājas privātā hipotēkas apdrošināšana (PMI).

Lai gan nav likums, ka aizdevēji pieprasa 80% LTV koeficientu, lai aizņēmēji izvairītos no PMI papildu izmaksām, tā ir gandrīz visu aizdevēju prakse. Izņēmumi no šīs prasības dažreiz tiek izdarīti aizņēmējiem, kuriem ir lieli ienākumi, mazāks parāds vai liels ieguldījumu portfelis.

LTV piemērs

Piemēram, pieņemsim, ka iegādājaties māju par 100 000 USD. Tomēr īpašnieks ir gatavs to pārdot par 90 000 USD. Ja veicat iemaksu 10 000 ASV dolāru apmērā, jūsu aizdevums ir 80 000 ASV dolāru apmērā, kā rezultātā LTV koeficients ir 80% (t.i., 80 000/100 000). Ja jūs palielinātu pirmās iemaksas summu līdz 15 000 USD, jūsu hipotekārais kredīts tagad ir 75 000 USD. Tādējādi jūsu LTV attiecība būtu 75% (t.i., 75 000/100 000).

Kredīta un vērtības attiecības noteikumu variācijas

Dažādiem aizdevumu veidiem var būt atšķirīgi noteikumi attiecībā uz LTV koeficienta prasībām.

FHA aizdevumi

FHA aizdevumi ir hipotēkas, kas paredzētas aizņēmējiem ar zemiem vai vidējiem ienākumiem. Tos izsniedz FHA apstiprināts aizdevējs un apdrošina Federālā mājokļu pārvalde (FHA). FHA aizdevumiem nepieciešama zemāka minimālā pirmā iemaksa un kredīta rādītāji nekā daudziem parastajiem aizdevumiem. FHA aizdevumi pieļauj sākotnējo LTV koeficientu līdz 96,5%, bet tiem ir nepieciešams hipotēkas apdrošināšanas prēmija (MIP) kas ilgst tik ilgi, kamēr jums ir šis aizdevums (neatkarīgi no tā, cik zems LTV koeficients galu galā iet).Daudzi cilvēki nolemj refinansēt savus FHA aizdevumus, tiklīdz to LTV attiecība sasniedz 80%, lai novērstu MIP prasību.

VA un USDA aizdevumi

VA un USDA aizdevumiem - kas pieejami pašreizējiem un bijušajiem militārajiem vai lauku apvidos esošajiem - nav nepieciešama privāta hipotēkas apdrošināšana, lai gan LTV attiecība var sasniegt pat 100%. Tomēr gan VA, gan USDA aizdevumiem ir papildu maksa.

Fannie Mae un Freddie Mac

Fannie Mae's HomeReady un Freddie Mac's Home Iespējamās hipotēkas programmas zemu ienākumu aizņēmējiem ļauj nodrošināt LTV attiecību 97%. Tomēr viņiem ir nepieciešama hipotēkas apdrošināšana, līdz attiecība samazinās līdz 80%.

FHA, VA un USDA aizdevumiem ir pieejamas racionalizētas refinansēšanas iespējas. Šīs atteikšanās no novērtēšanas prasībām, lai mājas LTV attiecība neietekmētu aizdevumu. Aizņēmējiem ar LTV koeficientu virs 100%(pazīstams arī kā “zemūdens” vai “otrādi”) - Fannija Meja Pieejama arī augsta aizdevuma vērtības refinansēšanas iespēja un Fredija Mika uzlabotā palīdzības refinansēšana iespējas.

LTV vs. Apvienotā LTV (CLTV)

Kamēr LTV koeficients aplūko viena hipotekārā kredīta ietekmi, pērkot īpašumu, aizdevuma un vērtības kopsumma (CLTV) attiecība ir īpašuma nodrošināto aizdevumu attiecība pret īpašuma vērtību. Tas ietver ne tikai LTV izmantoto primāro hipotēku, bet arī otrās hipotēkas, aizdevumus mājokļa kapitālam vai kredītlīnijas, vai citus apgrūtinājumus. Aizdevēji izmanto CLTV koeficientu, lai noteiktu potenciālo mājokļa pircēja saistību neizpildes risku, ja ir vairāk nekā viens aizdevums izmanto, piemēram, ja viņiem būs divas vai vairākas hipotēkas vai hipotēka, kā arī mājokļa kapitāla aizdevums vai kredītlīnija (HELOC). Kopumā aizdevēji ir gatavi aizdot ar CLTV koeficientu 80% un vairāk un aizņēmējiem ar augstiem kredītreitingiem. Primārie aizdevēji parasti ir dāsnāki pret CLTV prasībām, jo ​​tas ir rūpīgāks pasākums.

Apskatīsim mazliet tuvāk atšķirību. LTV rādītājs ņem vērā tikai primāro hipotēkas atlikumu mājoklim. Tāpēc, ja hipotēkas primārais atlikums ir 100 000 USD un mājas vērtība ir 200 000 USD, LTV = 50%.

Tomēr apsveriet piemēru, ja tam ir arī otrā hipotēka 30 000 ASV dolāru apmērā un HELOC 20 000 ASV dolāru apmērā. Kopējais aizdevums pēc vērtības tagad kļūst (100 000 USD + 30 000 USD + 20 000 USD / 200 000 USD) = 75%; daudz augstāka attiecība.

Šie apvienotie apsvērumi ir īpaši svarīgi, ja hipotēkas ņēmējs nepilda saistības un ienaidniekus.

Vērtības aizdevuma (LTV) trūkumi

LTV sniegtās informācijas galvenais trūkums ir tas, ka tajā ir iekļauta tikai mājas īpašnieka galvenā hipotēka ir parādā un neiekļauj savos aprēķinos citas aizņēmēja saistības, piemēram, otro hipotēku vai mājokļa kapitālu aizdevums. Tāpēc CLTV ir visaptverošāks rādītājs par aizņēmēja spēju atmaksāt mājokļa kredītu.