Vai es varu saņemt reverso hipotēku kooperatīvam dzīvoklim?
Kamēr reversās hipotēkas ir pieejami māju īpašniekiem kopš 1961. gada, aizdevumi ir bijuši bez limitiem mājokļu kooperatīvs (pazīstams arī kā "kooperatīvs") iedzīvotāji. Reversās hipotēkas ļauj vecākiem māju īpašniekiem aizņemties pret viņu mājas kapitāls, taču ir stingras prasības gan kredītņēmējiem, gan īpašumiem.
Līdz šim māju īpašnieki Ņujorkā varēja saņemt reversās hipotēkas vienas, divu, trīs un četru dzīvokļu mājām vai dzīvokļu īpašniekiem, bet ne kooperatīviem. Tomēr 2022. gada sākumā Ņujorkas štata asambleja pieņēma likumprojektu, kas paredz, ka kooperācijas ir tiesīgas saņemt reversās hipotēkas. Likums stājas spēkā 2022. gada 30. maijā, un Ņujorkas iedzīvotāji beidzot varēs saņemt reversās hipotēkas kooperatīvajiem dzīvokļiem. Lūk, kā tas darbojas.
Key Takeaways
- Reversā hipotēka ļauj māju īpašniekiem vecumā no 62 gadiem izmantot savu mājas kapitālu, nepārdodot māju vai neveicot ikmēneša maksājumus.
- Aizdevums ir jāsamaksā tikai tad, kad pēdējais aizņēmējs pārdod māju, neatgriezeniski pārceļas uz dzīvi vai nomirst.
- Kooperatīvs ir korporācijai piederošs dzīvojamo māju veids, kurā iedzīvotāji ir šīs sabiedrības balsstiesīgi akcionāri.
- Sākot ar 2022. gada 30. maiju, Ņujorkas štata iedzīvotāji var saņemt privātā marķējuma reversās hipotēkas kooperatīvajiem dzīvokļiem.
- Federālā mājokļu pārvalde (FHA) neatļauj kooperatīvo uzņēmumu hipotēkas mājokļa kapitāla konvertēšanai (HECM).
Kas ir reversā hipotēka?
Ļauj reverso hipotēku 62 gadus veci un vecāki māju īpašnieki izmanto savu mājas kapitālu nepārdodot un neveicot ikmēneša maksājumus. Tā vietā aizņēmēji saņem vienreizēju maksājumu, ikmēneša maksājumus vai a kredītlīnija no sava aizdevēja (vai kāda pēdējo divu kombinācija).
Šie aizdevumi var nodrošināt tik ļoti nepieciešamos līdzekļus pensijas laikā, lai samaksātu par tādām lietām kā pamata dzīves izdevumi, medicīnas rēķini un mājas remonts. Atšķirībā no tradicionālajiem "forward" hipotēkām, aizdevuma maksājumi nav jāveic, kamēr pēdējais aizņēmējs nepārdod mājokli, izvācas no dzīvesvietas vai nomirst.
Ja reversās hipotēkas turētājs nepilda aizdevuma saistības, atpaliekot no nodokļu un/vai apdrošināšanas maksājumiem vai neievērojot apkope, tad atsavināšana var būt rezultāts.
Aizņēmēja prasības kooperatīvajām hipotēkām
Saskaņā ar jauno likumu apgrieztā hipotēka kooperatīvam uzņēmumam tiek saukta par "reverso kooperatīvā dzīvokļa kredītu". Jums ir jābūt vismaz 62 gadus vecam (tāda pati minimālā vecuma prasība lielākajai daļai reverso hipotēku), lai pretendētu uz aizdevums. Ja jūsu sadarbības vienību tur īrnieki kopumā vai pēc kopīgā īre, jaunākajai personai jābūt 62 gadus vecai vai vecākai. Turklāt jums ir:
- Sazinieties ar apstiprinātu reversās hipotēkas konsultantu un pabeidziet finanšu novērtējumu, lai apstiprinātu, ka esat finansiāli kvalificēts aizdevumam
- Dzīvojiet īpašumā kā jūs galvenā dzīvesvieta
- Saņemiet apstiprinājumu no sava kooperatīva direktoru padomes
Aizņēmējiem katru gadu katrā reversā aizdevuma gadadienā ir jāapliecina, ka viņi dzīvo kooperatīvajā vienībā un ka tā ir viņu galvenā dzīvesvieta.
Reverso hipotēku aizdevējiem ir jāaizsargā aizņēmēji
Sākot ar 2022. gada 30. maiju, Ņujorkas štata kooperatīvās sabiedrības iedzīvotāji, kas sasnieguši 62 gadu vecumu vai vecāki, var pieteikties reversai hipotēkai. Tomēr jaunais likums uzliek reverso hipotēku aizdevējiem slogu aizsargāt aizņēmējus, prasot katram aizdevējam:
- Iegūstiet 100 000 USD galvojuma ķīla prasījumu segšanai pret aizdevēju, ja tas nepilda aizņēmēja saistības.
- Saglabājiet minimālo kapitālu 10 miljonu ASV dolāru apmērā (aizdevējs var paļauties uz savu mātesuzņēmumu, lai izpildītu minimālās kapitāla prasības).
- Izskaidrojiet apgrieztā hipotekārā aizdevuma noteikumus un to, kā tie atbilst Ņujorkas štata tiesību aktiem un ASV mājokļu un pilsētu attīstība (HUD) standartiem.
Saskaņā ar jauno likumu, aizdevēji nevar izmantot “valsts apdrošināšanu” vai “publisku pakalpojumu paziņojums” savos reklāmas materiālos.
Standarti nepārprotami pieprasa, lai aizdevēji, kas piedāvā apgrieztos kooperatīvos dzīvokļu vienību aizdevumus, ir:
- Atklājiet aizdevuma nosacījumi un maksājumu grafiku.
- Ieteikt pretendentiem konsultēties ar attiecīgajām iestādēm par aizdevuma nodokli un īpašumu plānošana sekas.
- Aprakstiet aizdevuma priekšapmaksas un refinansēšanas iespējas.
- Paziņojiet aizņēmējam aizdevuma procentu likmi un paredzamos kopējos procentus.
- Nosauciet notikumus, kuru dēļ aizņēmējs varētu nemaksāt aizdevumu.
Turklāt reversais kooperatīva vienības aizdevums ir bez regresa, kas nozīmē, ka aizdevuma atmaksas termiņa beigās jūs nevarat būt parādā vairāk par kooperatīvās daļas akciju sertifikāta vērtību.
Jaunais likums ļauj privātajiem aizdevējiem, kas piedāvā reversās hipotēkas Ņujorkā, nodrošināt produktus kooperatīvo uzņēmumu īpašniekiem. Mājas kapitāla konvertēšanas hipotēkas (HECM), apdrošināts Federālā mājokļu pārvalde (FHA) un ko piedāvā FHA apstiprināti aizdevēji, joprojām ir ierobežoti kooperatīvo uzņēmumu īpašniekiem.
Reversās hipotekārā kredīta izmaksas iespējas
Kad esat parakstījis hipotekārā aizdevuma līgumu, jums ir trīs dienas atteikuma tiesības anulēt aizdevumu bez procentiem. Pēc tam jums ir trīs galvenie iespējas saņemt reverso hipotēkas naudu:
- Termiņa maksājums – Aizdevējs veic jums vienādus ikmēneša maksājumus uz noteiktu mēnešu termiņu, kuru jūs izvēlaties.
- Termiņa apmaksa – Aizdevējs veic jums vienādus ikmēneša maksājumus, līdz aizdevums tiek pilnībā izmaksāts vai iestājas atmaksas termiņš.
- Kredītlīnija – Jūs aizņematies naudu tagad un atstājat kādu kredītu nākotnei, līdz kredītlīnija ir beigusies.
Reversās hipotēkas kooperatīviem ir nodrošinātas ar akcijām vai dalību kooperācijā, kas ir aizņēmēja galvenā dzīvesvieta.
Kad ir jāmaksā Co-op reversā hipotēka?
Ja jums ir reversā hipotēka kooperatīvam uzņēmumam, viss aizdevuma atlikums ir jāmaksā, ja:
- Kooperatīvs vairs nav galvenā dzīvesvieta vismaz viens no aizdevuma ņēmējiem.
- Jūs izvācaties fiziskas vai garīgas slimības dēļ vismaz 12 mēnešus pēc kārtas, un kooperatīvs nav vismaz viena cita aizņēmēja galvenā dzīvesvieta.
- Jūs nepildat vienu (vai vairākas) no aizdevuma saistībām, piemēram, ikmēneša uzturēšanas maksu, hipotēkas apdrošināšana maksājumiem vai īpašas novērtējuma maksas.
Vai reversajām hipotēkām var būt līdzaizņēmēji?
Reversās hipotēkas var būt līdzaizņēmēji par aizdevuma līgumu. Jebkurš līdzaizņēmējs ar reverso hipotēku turpina saņemt aizdevuma priekšrocības un var palikt mājoklī tik ilgi, kamēr pilda kredītsaistības.
Vai es varu iegūt HECM kooperācijā?
Kooperatīvie uzņēmumi nav tiesīgi saņemt reversās hipotēkas, jo HUD apdrošina tikai reversās hipotēkas (vai nu HECM, vai HECM iegādei) nodrošināts ar nekustamo īpašumu. Federālais likums nav mainījies, tāpēc tikai privātie aizdevēji piedāvā reversās hipotēkas kooperatīviem.
Bottom Line
Reversās hipotēkas var nodrošināt papildu ienākumus pensijas laikā, kas var būt īpaši svarīgi, ja jums ir fiksēti ienākumi. Tomēr reversās hipotēkas ietver vairākas maksas, tostarp uzsākšanas maksas, hipotēkas apdrošināšana, slēgšanas izmaksas, procenti un apkalpošanas maksas. Noteikti iepērcies un salīdziniet izmaksas no jums pieejamajiem aizdevumiem pirms jebkādu lēmumu pieņemšanas.