Izpratne par Case-Shiller mājokļu indeksu

The Case-Shiller indekss, formāli pazīstams kā S & P/Case-Shiller mājas cenu indekss, astoņdesmitajos gados izstrādāja trīs ekonomisti-Alans Veiss, Kārlis Keiss un Roberts Šillers. Šie vīrieši vēlāk izveidoja uzņēmumu, lai pārdotu savus pētījumus, izsekojot mājokļu cenas visā ASV. Šis uzņēmums iegādājās Fiserv, Inc., kas apkopo datus aiz indeksa, ko izplata Standard & Nabagi.

Faktiski Case-Shiller indekss nav tikai viens indekss, bet sastāv no vairākiem indeksiem:

• The Nacionālais mājas cenu indekss izseko dzīvojamās mājas vērtības izmaiņas, izsekojot vienģimenes māju iegādes cenai un tālākpārdošanas vērtībai. Tas aptver deviņas galvenās tautas skaitīšanas nodaļas ASV
• 10 pilsētas saliktais indekss aptver Bostonu, Čikāgu, Denveru, Lasvegasu, Losandželosu, Maiami, Ņujorku, Sandjego, Sanfrancisko un Vašingtonu.
• 20 pilsētu saliktais indekss ietver visas iepriekš minētās pilsētas, kā arī Atlanta, Šarlote, Klīvlenda, Dalasa, Detroita, Mineapolisa, Fīniksa, Portlenda (Oregona), Sietla un Tampā.
• Visām iepriekš uzskaitītajām pilsētām ir arī 20 individuāli metro rajonu indeksi.

Katrs no šiem indeksiem, izņemot valsts indeksu, kas tiek aprēķināts reizi ceturksnī un publicēts pēdējā februāra otrdiena, maijs, augusts un novembris tiek publicēti katra mēneša pēdējā otrdienā plkst EST. Ir divu mēnešu datu nobīdes laiks, tāpēc maijā izdotais ziņojums aptvers tikai mājas pārdošanu līdz martam.

Ko indekss dara un neseko

Katrs indekss mēra vienas ģimenes savrupmāju cenu izmaiņas, izmantojot atkārtotas pārdošanas metode, kas salīdzina to pašu īpašumu pārdošanas cenas laika gaitā. Jaunbūve ir izslēgta. Tā kā šīs mājas iepriekš nav pārdotas, nav iespējams aprēķināt, kā mainījušās to pārdošanas cenas, kamēr tām nav bijuši divi īpašnieki.

Tiek saukti pārdošanas veidi, ko izseko Case-Shiller indeksi rokas darījumu pārdošanas darījumi. Tie ir darījumi, kuros mājoklis tika pārdots tirgus vērtība un pārdošanas cenas datus var izmantot, lai iegūtu precīzu mājokļu tirgus momentuzņēmumu. Darījums, kad māte pārdeva savu māju dēlam par izdevīgu cenu, kas ir zemāka par tirgu, netiktu iekļauts nevienā Case-Shiller indeksā. Ierobežošana pārdošanas apjomi tiek iekļauti indeksos, jo pārdošana starp banku un privātpersonu tiek uzskatīta gan par rokas stiepšanu, gan par atkārtotu pārdošanu.

Dzīvokļi un kooperatīvi nav iekļauti nevienā no galvenajiem indeksiem. Tomēr ir atsevišķi dzīvokļu indeksi, kas izseko dzīvokļu cenas piecos galvenajos tirgos: Bostonā, Čikāgā, Ņujorkā, Losandželosā un Sanfrancisko.

No indeksa tiek izslēgti arī īpašumi, kuru apzīmējums mainās (piemēram, īpašums, kas vēl nesen tika uzskatīts par māju, bet tagad ir dzīvoklis nebūtu iekļauts), pārdošana tieši pirms vai pēc tam, kad īpašums ir krasi mainīts (piemēram, divu guļamistabu māja, kas pārveidota par piecu guļamistabu māja) un darījumi, kuros, šķiet, ir datu kļūdas (par 100 000 ASV dolāru pārdota māja, par kuru vēlāk tika ziņots, ka tā tiek pārdota par 10 000 ASV dolāriem) piemērs).

Kāpēc mājas cenām ir nozīme

Pat ja jūs nepērkat vai nepārdodat māju, mājokļu cenas ir rādītājs tam, kā darbojas ekonomika kopumā. Vai cilvēki jūtas pārliecināti, ka tagad ir īstais laiks veikt lielus, dārgus ieguldījumus? Cik labi konkrēts ģeogrāfiskais reģions darbojas ekonomiski? Kā veicas uzņēmumiem, kuriem ir liela daļa mājokļu nozarē? Case-Shiller indekss sniedz ieskatu visos šajos rādītājos.

Ir pat iespējams netieši izmantot mājokļu cenu izmaiņas, ieguldot S & P/Case-Shiller Home Price Index nākotnes līgumos un opcijās. Čikāgas preču birža. Šāda veida ieguldījumi ir ieteicami tādiem uzņēmumiem kā īpašums un Nekustamais īpašums attīstītājiem, bankām, hipotekārajiem aizdevējiem un mājokļu piegādātājiem, lai palīdzētu viņiem mazināt risku, ko rada viņu lielās līdzdalības mājokļu nozarē. Pat uzņēmumi, kuriem ir maz vai nav nekāda sakara ar mājokļiem, var vēlēties ieguldīt šajos produktos, lai dažādotu savu portfeli un pārvaldītu ieguldījumu riskus.

Visbeidzot, daudzi cilvēki ir ieguldījuši savās mājās vismaz tikpat daudz, ja ne vairāk, kā akcijās. Tādējādi mājokļu cenu izmaiņas būtiski ietekmē to portfeļu kopējo vērtību.

Divi alternatīvi ASV mājokļu cenu indeksi

Mājas cenu indekss (HPI)

The ASV Federālā mājokļu finanšu aģentūra (FHFA), kas izveidota saskaņā ar 2008. gada Mājokļu un ekonomikas atveseļošanas aktu,publicē ceturkšņa mājokļu cenu indeksu (HPI). HPI aptver 400 metropoles teritorijas visos 50 štatos, un tajā ir dati no 70. gadiem.

FHFA HPI ir visaptverošs termins vairākiem indeksiem, ko ražo FHFA un kuru pamatā ir desmitiem miljonu mājas pārdošanas. Vils Doerners, FHFA Pētniecības un statistikas nodaļas uzraudzības ekonomists, norāda, ka, lai uzsvērtu dažādus tirgus segmentos, FHFA ražo trīs galvenos indeksu veidus: tikai pirkuma HPI, visu darījumu HPI un izvērstos datus HPI.

Piemēram, visu darījumu HPI ietver refinansē, ne tikai pirkumi, bet gada HPI ietver visprecīzākos datus: līdz pasta indeksam, apgabalam un tautas skaitīšanas traktiem. Piemēram, plašsaziņas līdzekļos visbiežāk tiek minēts tikai pirkuma HPI. Paplašināto datu HPI ietver FHA hipotēkas un informāciju no publiskajiem ierakstiem, kas ļauj datiem aptvert visu mājokļu tirgu, kas tiek pārdots zem atbilstošā aizdevuma limita.

FHFA veic arī citus alternatīvus rādītājus praktiķiem un pētniekiem. HPI bez grūtībām neietver ierobežojumus un īsās pozīcijas pārdošanu. Gada HPI piedāvā datus par granulētiem ģeogrāfiskiem līmeņiem, piemēram, vairāk nekā 2000 apgabaliem, 19 000 pasta indeksiem un 50 000 skaitīšanas ierakstiem.

Mājokļa kredīta rādītājs

Mājokļa kredīta rādītāju indekss, ko veidojis CoreLogic, izmanto arī atkārtotas pārdošanas datus, taču tie ir iestatīti daudz plašāk. CoreLogic HPI aptver vairāk nekā 7100 pasta kodus, 930 plus galvenos statistikas apgabalus (CBSA) un laikā vairāk nekā 1300 apgabalu, kas atrodas visos 50 štatos un Kolumbijas apgabalā publikāciju. Lai gan datu nobīde ir piecas nedēļas, CoreLogic katru mēnesi atjauno savas valsts datu kopas.

Mājokļu cenu ārvalstu indeksi

ASV nav vienīgā valsts, kas ražo mājokļu cenu indeksus.

• Kanādas galvenais indekss ir Nacionālais salikto māju cenu indekss, kurā tiek izmantota arī atkārtotas pārdošanas metode. Tas apvieno datus no vienas ģimenes māju pārdošanas pilsētās, tostarp Vankūverā, Kalgari, Toronto, Otavā, Monreālā un Halifaksā.
• Īrijas pastāvīgo mājokļu cenu indeksu ražo pastāvīgais tsb Group Holdings, P.L.C., nozīmīgs mazumtirdzniecības finanšu pakalpojumu sniedzējs Īrijas iekšzemes banku tirgū. Faktiski grupai pieder aptuveni 15% valsts hipotekāro kredītu mājokļiem.Šajā indeksā tiek ņemts vērā mājas lielums, veids, atrašanās vieta un citas īpašības, pirms tam tiek piešķirta vērtība, izmantojot sarežģītu tehniku, kas pazīstama kā daudzfaktoru lineārās regresijas analīze.
• Apvienotās Karalistes galvenais indekss ir Halifaksas mājokļu cenu indekss, nosaukts Halifax, Lloyd's Banking Group nodaļas un Lielbritānijas lielākā hipotekārā kredīta devēja vārdā. Šajā indeksā tiek izmantota arī daudzfaktoru lineārā regresijas analīze.

Bottom Line

Case-Shiller indekss ir plaši izmantots un ievērots barometrs ASV mājokļu tirgū un plašākā ekonomikā. Bet tas nav vienīgais barometrs, ko skatīties. Jebkuram nopietnam nekustamā īpašuma vai cita veida ieguldītājam jāpatur prātā arī alternatīvi ASV mājokļu indeksi, kā arī ārvalstu HPI.